서울남부지방법원 2025타경10151. 구로구 오류동 다원리치타운 106동 303호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가 334,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 267,200,000원입니다. 하지만 이 사건은 할인율보다 임차보증금 승계 구조를 먼저 봐야 합니다. 임차인 김기철은 2020.11.25. 전입·점유, 2020.11.10. 확정일자를 갖고 있고, 말소기준인 2022.02.04. 압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 배당요구도 했지만 보증금 369,000,000원이 매각대금보다 커 전액 회수가 되지 않으며, 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
현재 회차 267,200,000원에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 4,540,800원을 뺀 262,659,200원이 임차인에게 우선 배당되고, 남는 보증금 106,340,800원이 매수인 부담으로 넘어옵니다. 따라서 매수인이 실제로 부담하는 금액은 단순 낙찰가가 아니라 267,200,000원 + 106,340,800원 = 373,540,800원입니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형에서는 유찰로 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 커져 전체 부담이 보증금 부근에서 유지됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10151 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 358 다원리치타운 제106동 제3층 제303호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 제3층 제303호 |
| 소유자 | 김대성 (2020.11.10. 매매 · 거래가액 369,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 334,000,000원 / 267,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 청구금액 | 369,200,100원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 사용승인일 | 2020.09.16. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인의 전입이 먼저다
말소기준은 2022.02.04. 갑구 4번 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부상 2020년 강구수산업협동조합 근저당권은 이미 말소됐습니다. 문제는 등기순위 자체가 아니라 임차인입니다. 김기철의 전입·점유는 2020.11.25.로 말소기준보다 빠르고, 임차권등기에도 보증금 369,000,000원, 확정일자 2020.11.10., 점유개시 2020.11.25.가 기재돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 有
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김기철 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2020.11.25. / 2020.11.10. | 369,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 승계 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 3.735억을 비교해야 한다
다원리치타운의 최근 실거래 자료는 2026.06. 전용 39.86㎡, 5층 거래 300,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 동일하게 300,000,000원입니다. 표면 최저가 267,200,000원은 이 가격의 89.1%지만, 이 사건에서는 그 비율을 가격 메리트로 볼 수 없습니다. 대항력 임차보증금 미배당분을 더한 실질취득 373,540,800원이 최근 실거래 300,000,000원보다 73,540,800원 높고 약 124.5%에 이르기 때문입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 39.86㎡ | 5 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 300,000,000원 |
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수가 커진다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 267,200,000원 | 106,340,800원 | 373,540,800원 |
| 2회 유찰 시 | 213,760,000원 | 159,032,640원 | 372,792,640원 |
| 3회 유찰 시 | 171,008,000원 | 201,186,112원 | 372,194,112원 |
낙찰가만 보면 267,200,000원 → 213,760,000원 → 171,008,000원으로 크게 떨어지지만, 매수인 인수액은 106,340,800원 → 159,032,640원 → 201,186,112원으로 반대로 증가합니다. 결과적으로 총 부담은 각 회차 모두 약 3.72억~3.74억원에 머뭅니다. 바로 이런 구조 때문에 대항력 인수형은 유찰 횟수만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 267,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,540,800원 |
| 1. 임차인 김기철 보증금 | 369,000,000원 | 262,659,200원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,462,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 김기철 | 369,200,100원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 임차보증금 일부 배당으로 소진됩니다. 임차보증금 미변제액 106,340,800원은 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 7호선 천왕역 북서측 인근이며, 주위는 다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 7호선 천왕역이 위치합니다.
- 이용. 철근콘크리트구조 지하1층·지상6층 건물 내 3층 303호이며 도시형생활주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·승강기·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 단지. 다원리치타운은 110세대, 사용승인일은 2020.09.16.입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아닌 실질취득으로 판단. 현재 회차의 핵심 숫자는 267,200,000원이 아니라 373,540,800원입니다.
- 임차보증금 미배당 승계 확인. 매각물건명세서상 보증금 369,000,000원이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
- 임차인·신청채권자 관계 확인. 김기철이 임차권자이면서 강제경매 채권자로 나타나므로 임대차계약서와 채권관계 원본을 대조해야 합니다.
- 별도등기 확인. 1토지 을구 1번 구분지상권설정 관련 별도등기의 구체적 내용과 매각 후 존속 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 실거래 표본 한계. 최근 12개월 비교거래는 1건이므로 개별 호수의 면적·층·상태 차이를 함께 확인해야 합니다.
- 배당표 원본 대조. 집행비용과 실제 배당순위·세금 등에 따라 최종 배당 및 인수액이 달라질 수 있으므로 배당 관련 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 총부담은 거의 내려가지 않는다”
이 사건의 핵심은 1회 유찰도, 20% 할인도 아닙니다. 보증금 369,000,000원의 대항력 임차인입니다. 현재 최저가 267,200,000원으로 낙찰받더라도 예상 미배당 보증금 106,340,800원을 인수해 실질취득은 373,540,800원이 됩니다. 최근 실거래 300,000,000원보다 73,540,800원 높은 수준입니다. 2회·3회 유찰을 가정해도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 커져 총부담은 약 3.72억~3.74억원에 머뭅니다. 표면 최저가는 내려가도 경제적 취득원가는 보증금 부근에서 고정되는 구조입니다. 여기에 임차인과 경매 신청채권자가 동일한 점, 별도등기까지 확인해야 하므로 권리와 가격 모두 보수적으로 접근해야 합니다.
