HUG인수조건있으나, 2026. 6. 24.자로 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당에서 보증금을 전액 배당받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서가 제출됨 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 주택임차권등기 있음(임차권등기일 2024.2.26.)
명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.
NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.
명세서 기재 다음 매각예정2026.10.073회 · 최저 116,480,000원
B매력지수62유찰 1회
부동산강제경매
2025타경13797 · 서울북부지방법원 · 근린시설
철근콘크리트구조 37.66㎡
최저매각가
2차 · 유찰 1회
145,600,000원
1억 4,560만
감정가 182,000,000원
감정가의 80%▼ 20% 할인
다음 매각기일
08-25
서울북부지방법원 10:00
입찰 보증금
1,456만원
최저가의 10% · 14,560,000원
감정가 대비
▼ 20.0%싸게 매수
감정가
1.82억원
최근 결과
1회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것임차권등기 대항력 위험이 있었으나 확약으로 실질 인수는 0원 처리되는 물건. 유찰 후에도 보증금 잔존 위험 확인 필요.
가격최저가 145,600,000원 = 최근 12개월 평균 141,666,666원의 102.8% — 최근 시세 기준 저렴하지 않음
대항력 있는 임차권등기 권리가 있으나 주택도시보증공사 확약으로 잔존 보증금 반환청구권 포기 조건. 다만 최저가는 최근12개월 평균보다 높아 가격 가점은 제한.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 대항력 있는 주택임차권등기가 존재하는 물건입니다. 다만 매각물건명세서상 확약으로 임차인이 대항력 및 잔존 보증금 반환청구권을 포기하는 조건이 제출되어 실질 인수 위험은 0원으로 판단합니다. 그러나 최저가는 최근 12개월 평균 시세보다 높은 102.8%로 가격 메리트는 제한적입니다.
감정가 / 최저가
182,000,000원 / 145,600,000원
1회 유찰
실질취득
145,600,000원
확약 적용 인수 0원
최저가 ÷ 최근시세
102.8%
최근12개월 평균 기준
매수인 인수
0원
확약 조건 충족 시
서울북부지방법원 2025타경13797. 동대문구 장안동 서희스타힐스 2층 210호 근린시설입니다. 등기부상 핵심은 일반 근저당보다 임차권등기입니다. 임차인 조예일은 보증금 190,000,000원의 임차권등기를 설정했고 대항력과 우선변제권을 가진 상태였습니다.
다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당에서 보증금을 전액 배당받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 확약 조건이 유지되는 범위에서는 일반적인 대항력 임차인 인수형과 다르게 접근해야 합니다.
물건 개요
사건번호
서울북부지방법원 2025타경13797 (강제경매)
소재지
서울특별시 동대문구 장안동 365-4 서희스타힐스 2층 210호
물건종류 / 이용
근린시설 · 방겸주방, 욕실 · 전용 37.66㎡
소유자
강호경
감정가 / 최저가
182,000,000원 / 145,600,000원
신청채권자 / 청구
주택도시보증공사 / 190,000,000원
매각기일
2026.08.25
① 권리 흐름 — 임차권등기 존재, 확약 확인 필수
⚠️ 핵심 권리 을구 순위 3번 주택임차권등기가 존재합니다. 보증금 190,000,000원, 전입 2022.01.21, 확정일자 2022.02.08로 대항력·우선변제권 요건을 갖춘 권리입니다. 다만 매각물건명세서 확약으로 잔존 보증금 반환청구권 포기 조건이 제시되었습니다.
② 임차인 분석
임차인
보증금
대항력
우선변제
승계
조예일
190,000,000원
有
有
확약 적용 0원
주택도시보증공사 관련 신고 건은 보증금 대위·승계 중복 신고가 아니라 별도 권리 확인 사항입니다. 실제 임차인은 조예일 1명으로 확인됩니다.
③ 시세 비교 — 최근 기준으로는 저렴하지 않다
서희스타힐스 동일 면적권 최근 거래를 기준으로 보면 전체 평균은 154,222,222원이지만, 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다.
거래월
면적
층
거래가
2026.06
37.66㎡
4
130,000,000원
2025.09
34.67㎡
2
145,000,000원
2025.09
34.67㎡
5
150,000,000원
평균
-
3건
141,666,666원
최저매각가 145,600,000원은 최근 12개월 평균 141,666,666원의 102.8%입니다. 또한 최근 거래 추세는 이전 거래 대비 -11.7%로 하락 흐름입니다. 최근 기준으로는 “시세보다 저렴하다”고 보기 어렵습니다.
배당 분배 (현재 회차)
최저가 vs 실거래
최저가는 최근12개월 평균보다 높아 가격 메리트는 제한적입니다.
④ 예상배당 및 인수 판단
항목
채권액
예상배당
집행비용
-
2,838,400원
임차인 조예일 보증금
190,000,000원
142,761,600원
미배당 보증금
47,238,400원
확약으로 매수인 청구 포기 조건
✅ 확약 적용 판단 일반적인 대항력 임차인이라면 미배당 보증금 47,238,400원이 매수인 인수 위험이 될 수 있습니다. 그러나 제출된 확약 내용에 따라 임차권등기 말소 및 잔존 보증금 반환청구권 포기 조건이 적용되는 범위에서는 실질 인수액은 0원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
확약 원본 확인. 확약 조건이 실제 매각 절차에서 유지되는지 확인해야 합니다.
가격 검토. 최저가는 최근12개월 평균 대비 102.8%로 최근 시세보다 낮지 않습니다.
임차권등기 확인. 을구 순위 3번 임차권등기 말소 조건을 반드시 확인해야 합니다.
용도 확인. 감정평가상 근린시설이며 이용상태와 실제 사용 현황을 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 위험은 줄었지만 가격은 별도 판단”
이 물건의 핵심은 임차권등기입니다. 대항력 있는 임차인이 존재해 원래라면 인수 위험이 큰 유형이지만, 제출된 확약으로 실질 인수 부담은 해소되는 구조입니다. 다만 최근 거래 흐름은 하락세이고 최저매각가는 최근12개월 평균보다 높습니다. 권리는 관리 가능하지만, 가격은 추가 유찰 여부를 지켜볼 필요가 있습니다.
사건 개요
같은 단지 3건 동시 경매
단지 평균
6.8회 유찰
소재지
서울특별시 동대문구 장안동 365-4 서희스타힐스 2층 210호
법원·사건
서울북부지방법원
·2025타경13797
부동산강제경매
매각기일·장소
2026-08-25 10:00
·법정동 101호 경매법정
물건
서희스타힐스 2층 210호
철근콘크리트구조 37.66㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
서울특별시 동대문구 장안동 365-4 서희스타힐스 2층 210호
2025-12-15 12:10
덧붙인 전입세대확인서 및 상가건물임대차현황서와 같이 주거임차인 및 상가임차인 내역이 없어 확인 불능하오니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함.
법원 집행관의 현장 조사 내역입니다. 임차인·점유 현황·미납 관리비 등의 핵심 리스크는
매각물건명세서 본문
와 함께 반드시 교차 확인하세요.
