부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경13807 · 서울북부지방법원 · 다세대
철근콘크리트구조 29.96㎡

최저매각가 2차 · 유찰 1회

255,200,000원 2억 5,520만 감정가 319,000,000원

감정가의 80% ▼ 20% 할인

다음 매각기일

08-25

서울북부지방법원 10:00

입찰 보증금

2,552만원

최저가의 10% · 25,520,000원

실거래 대비

▼ 12.0% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 2.90억원

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 확약으로 주된 임차인 인수위험은 실질 0원이지만 최근 시세 대비 가격 메리트는 부족합니다.

가격 최저가 255,200,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 230,000,000원의 111%로 높음
권리 대항력 임차권등기 존재하나 2026.06.17 확약으로 해당 인수위험 해소
위험 다세대 소형 물건이며 최근 거래 하락 추세(-24.0%)

한 줄 평 대항력 있는 임차권등기가 존재해 원래는 보증금 인수위험이 큰 물건입니다. 다만 확약서 제출로 해당 임차인의 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 마련되어 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 그러나 현재 최저가 255,200,000원은 최근 거래 230,000,000원보다 높아 가격 메리트는 부족합니다.

감정가 / 최저가

319,000,000원 / 255,200,000원

1회 유찰

실질취득

255,200,000원

확약 적용 후 인수 0원

최근 12개월 시세

230,000,000원

최신 거래 2026.07

인수 위험

0원

확약 임차인 기준

서울북부지방법원 2025타경13807. 성북구 정릉동 엘렌시아 2층203호 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 이소영이며, 2021년 거래가액은 298,000,000원입니다. 권리 구조의 핵심은 을구 3번 주택임차권입니다. 임차인 이창현은 보증금 298,000,000원으로 대항력과 우선변제권을 갖고 있어 일반적인 경우 부족배당액 인수 가능성이 있었지만, 매각물건명세서 비고의 확약 내용에 따라 해당 임차인은 대항력을 포기하고 잔존 보증금 반환청구권을 포기하는 조건입니다.

물건 개요

사건번호	서울북부지방법원 2025타경13807
소재지	서울특별시 성북구 정릉동 162-17 엘렌시아 2층203호
물건종류 / 전용	다세대 · 29.96㎡
소유자	이소영
감정가 / 최저가	319,000,000원 / 255,200,000원
신청채권자	주택도시보증공사
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 임차권등기와 확약 확인이 핵심

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
이창현	298,000,000원	有	有	실질 0원(확약)

⚠️ 확약 적용 범위 이창현 임차인에 대해서만 실질 인수액 0원으로 판단합니다. 확약 내용은 2026.06.17 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기한다는 내용입니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래 기준으로 판단

전체 평균 거래가는 296,416,666원이지만, 과거 고가 거래가 포함될 수 있어 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다. 최근 거래는 2026.07 230,000,000원이며 최근 12개월 평균도 230,000,000원입니다. 최저가는 최근 시세 대비 111.0%로 오히려 높습니다.

실질 취득 vs 실거래

배당 구조

④ 예상배당표

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	4,372,800원
임차인 이창현 보증금	298,000,000원	250,827,200원
주택도시보증공사	298,000,000원	0원

⛔ 가격 관점 확약으로 권리 위험은 크게 줄었지만, 최저매각가 255,200,000원은 최신 거래 230,000,000원보다 높습니다. 최근 거래 추세도 과거 대비 -24.0%로 하락했습니다. 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

확약 원본 확인. 임차권등기 말소 조건과 확약 내용 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다.
시세 기준 재검토. 최근 거래 230,000,000원 대비 현재 최저가가 높은 상황입니다.
다세대 환금성. 엘렌시아는 16세대 규모로 대단지 아파트 대비 거래층이 제한될 수 있습니다.
민간임대주택등기 확인. 갑구 2-1 민간임대주택등기 관련 내용을 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 정리됐지만 가격은 남는다”

이 물건의 가장 큰 위험은 임차권등기였습니다. 다만 제출된 확약으로 주된 임차인 인수 부담은 실질 0원으로 해소됩니다. 하지만 경매는 권리만 깨끗하다고 좋은 매수가 되는 것은 아닙니다. 현재 최저가는 최근 거래보다 높은 수준이고 최근 시세는 하락 흐름입니다. 권리 안정성은 개선됐지만 가격 경쟁력은 부족한 물건으로 판단됩니다.

부동산강제경매

확약으로 인수위험은 해소됐지만, 최근 시세보다 비싸다 — 정릉동 엘렌시아 203호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기와 확약 확인이 핵심

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 최근 거래 기준으로 판단

④ 예상배당표

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 정리됐지만 가격은 남는다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (18장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-21	유찰	3억 1,900만원
2	2026-08-25	대기	2억 5,520만원