한 줄 평 깨끗한 권리 물건이 아닙니다. 핵심은 대항력 있는 임차권등기 보증금 1.78억입니다. 현재 최저가 1.64억만 보면 낮아 보이지만, 배당 부족분 약 1,709만원이 매수인에게 인수될 수 있어 실질취득 약 1.81억 기준으로 판단해야 합니다.
감정가
205,000,000원
최초 평가
최저가
164,000,000원
1회 유찰
실질취득
181,096,000원
인수 가능액 포함
매수인 인수
17,096,000원
임차보증금 부족분
서울북부지방법원 2025타경13887. 도봉구 쌍문동 휴포레 제2동 202호는 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 신유영이며, 현재 경매의 핵심 변수는 등기부 을구 1번 주택임차권입니다. 임차인 신재영은 전입·확정일자를 갖춘 대항력 임차인으로 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13887 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 460-331 휴포레 2동 2층202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 소유자 | 신유영 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 164,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신재영 / 178,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심
② 임차인 분석 — 대항력 있는 임차권등기
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 신재영 | 178,000,000원 | 有 | 有 | 가능성 있음 |
임차인 신재영은 2021.05.10 주민등록, 2021.03.17 확정일자, 2021.05.07 점유개시 자료가 확인됩니다. 임차권등기명령에 따른 주택임차권이 설정되어 있으며, 배당요구를 했습니다. 매각대금에서 보증금 전액이 배당되지 않으면 부족분은 매수인이 인수할 수 있습니다.
⚠️ 실질취득 기준 판단 최저가 164,000,000원만 보면 감정가 대비 80% 수준이지만, 예상 배당 후 임차보증금 부족분 17,096,000원을 더하면 매수인 실질취득 부담은 약 181,096,000원입니다. 대항력 임차인이 있는 물건은 최저가가 아니라 실질취득액으로 비교해야 합니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 기준
| 최근 12개월 평균 | 190,000,000원 |
|---|---|
| 최신 거래 | 2025.11 · 190,000,000원 |
| 실거래 평균 | 201,550,000원 |
| 최근 추세 | 최근 거래 기준 과거 대비 -8.4% |
휴포레 동일권역 거래는 190,000,000원~215,000,000원 범위입니다. 현재 실질취득 약 181,096,000원은 최근 12개월 평균 190,000,000원보다 낮지만, 임차권 인수 가능성과 소규모 단지 환금성을 함께 고려해야 합니다.
배당 분배
감정가/실질취득 vs 실거래
실질취득액 기준으로 가격을 비교해야 합니다.
④ 예상 배당표
| 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 3,096,000원 |
| 임차인 신재영 보증금 | 178,000,000원 | 160,904,000원 |
| 서울보증보험 가압류 | 238,500,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
⛔ 주요 리스크 매각물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기가 있습니다. 보증금 전액 변제가 되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 주의. 1.64억 낙찰가가 아니라 인수 가능 보증금을 포함한 실질취득액으로 판단해야 합니다.
- 임차권 확인. 신재영 임차권등기의 대항력·우선변제권 및 배당 결과를 반드시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 민간임대주택 등록 사항이 있어 관련 의무사항 확인이 필요합니다.
- 현황 확인. 건축물 현황도와 현장 조사상 방 개수 차이가 있어 재확인이 필요합니다.
맺으며 — “싼 최저가보다 인수 구조를 봐야 한다”
이 물건은 다세대 경매에서 흔히 발생하는 임차보증금 인수형 구조입니다. 최저가는 감정가 대비 낮지만, 대항력 임차권으로 인해 부족 배당액이 매수인 부담으로 남을 수 있습니다. 따라서 입찰 판단 기준은 1.64억이 아니라 약 1.81억의 실질취득 비용입니다. 권리 위험을 감당할 수 있는지, 최근 거래 수준과 비교해 적정한지 함께 검토해야 합니다.
