서울남부지방법원 2025타경11147. 서울 금천구 독산동 라온하우스 101동 5층 501호, 감정평가상 방2·거실·주방·욕실·발코니·현관으로 이용 중인 다세대주택입니다. 이 물건의 핵심은 등기상 후순위 압류가 아니라 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다. 문지유는 2021년 5월 21일 임대차계약, 2021년 6월 8일 확정일자, 2021년 7월 2일 전입·점유를 갖췄고 임차보증금은 270,000,000원입니다.
말소기준은 2023년 2월 13일 주택도시보증공사의 가압류 269,000,000원입니다. 문지유의 전입은 이보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 매각물건명세서에는 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가보다 낮아졌다는 사실만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11147 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 1158 라온하우스 제101동 제5층 제501호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 문성로 48 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 방2·거실·주방·욕실·발코니·현관 · 철근콘크리트구조 6층 중 5층 |
| 소유자 | 김은희 · 2020.02.17 거래가액 259,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 272,000,000원 / 217,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 문지유 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 등기 말소와 임차보증금 인수는 별개
등기상 말소기준은 2023.02.13 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 국 압류, 문지유의 현재 강제경매개시결정, 서울특별시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 문지유는 말소기준권리보다 앞선 2021.07.02 전입·점유로 이미 대항력을 취득했습니다. 2023.08.02 임차권등기가 말소기준 이후라는 사실만 보고 인수 없음으로 판단하면 안 됩니다.
또한 2022.11.24에는 2020.02.17 민간임대주택 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 말소기준보다 앞선 등기이므로 입찰 전 해당 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 내용을 원본 서류에서 함께 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문지유 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 270,000,000원 | 2021.07.02 / 2021.06.08 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 신고 아님 |
문지유는 배당요구를 했지만, 보증금이 현재 매각대금보다 큽니다. 현재 회차 예상배당에서는 집행비용 3,846,400원을 먼저 제외한 뒤 문지유에게 213,753,600원이 배당되고, 남은 56,246,400원은 매수인이 인수하는 구조입니다.
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수액이 커진다
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 217,600,000원 | 213,753,600원 | 56,246,400원 | 273,846,400원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 174,080,000원 | 170,842,880원 | 99,157,120원 | 273,237,120원 |
| 3회 유찰 시 · 51.2% | 139,264,000원 | 136,514,304원 | 133,485,696원 | 272,749,696원 |
표에서 보듯 유찰로 매각가가 217,600,000원 → 174,080,000원 → 139,264,000원으로 내려가도 매수인 인수액은 56,246,400원 → 99,157,120원 → 133,485,696원으로 증가합니다. 따라서 이 물건에서 “한 번 더 유찰되면 크게 싸진다”는 해석은 맞지 않습니다. 실질취득 기준으로는 세 회차 모두 약 270,000,000원 수준의 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 217,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,846,400원 |
| 1. 임차인 문지유 보증금 | 270,000,000원 | 213,753,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 269,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 문지유 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 추정에서 임차보증금 미배당액 56,246,400원은 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며 방2·거실·주방·욕실·발코니·현관 등으로 구성되어 있습니다.
- 입지. 문성중학교 북측 인근에 위치하며 다세대주택·단독주택·근린생활시설·각급 학교 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 약 20미터, 동측으로 약 8미터 포장도로와 접합니다.
- 설비. 급·배수 등 기본 위생설비, 도시가스 개별난방, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역(7층이하), 교육환경보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 건축 상태. 철근콘크리트구조 6층 건물 중 5층이며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 기준 217,600,000원에 56,246,400원 인수를 더한 273,846,400원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 금지. 2회 유찰 시 인수 99,157,120원, 3회 유찰 시 인수 133,485,696원으로 증가합니다.
- 임차인 원본 확인. 문지유의 임대차계약일 2021.05.21, 확정일 2021.06.08, 전입·점유 2021.07.02 및 배당요구 내용을 원본과 대조해야 합니다.
- 문지유의 이중 지위 확인. 임차권자이면서 현재 강제경매 채권자로 등기된 관계와 경매신청 원인을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.24 기재된 민간임대주택등기의 현재 상태와 매각 후 처리 내용을 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서 및 배당 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “80% 최저가”보다 “2.70억 보증금”을 먼저 봐야 한다
이 물건은 1회 유찰되어 최저가가 217,600,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가 272,000,000원보다 상당히 낮아 보이지만, 권리구조를 더하면 결론이 바뀝니다. 문지유의 대항력 임차보증금은 270,000,000원이고 현재 예상배당 후 56,246,400원이 남아 매수인에게 인수됩니다. 현재 회차 실질취득은 273,846,400원입니다.
더 유찰되어 낙찰가가 내려가도 임차보증금 미배당분이 커지기 때문에 총액은 크게 낮아지지 않습니다. 2회 유찰 시 실질취득 273,237,120원, 3회 유찰 시 272,749,696원입니다. 이 사건의 승부처는 최저가 할인율이 아니라 대항력 임차보증금의 미배당 인수 구조를 정확히 반영하느냐입니다. 따라서 현재 자료 기준 결론은 “유찰 가격은 내려갔지만 실질취득은 2.70억 수준에 묶이는 인수형 다세대”입니다.
