한 줄 평 대항력 있는 임차권등기가 존재하는 전형적인 전세보증금 리스크형 다세대입니다. 임차인 이한결의 보증금은 215,000,000원으로 낙찰가보다 낮은 수준이라 확약 전에는 인수 가능성이 핵심 변수였습니다. 다만 2026.02.25 확약으로 해당 임차인은 대항력 포기 및 잔존 보증금 반환청구권 포기 조건을 제출해 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
감정가 / 최저가
300,000,000원
240,000,000원(1회 유찰)
실질취득
240,000,000원
확약 적용 인수 0원
임차보증금
215,000,000원
대항력·우선변제권 존재
핵심지표
확약 의존형
다세대 권리 확인 필요
서울북부지방법원 2025타경13896. 강북구 수유동 대광타운주건축물 에이동 5층 502호, 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 소유자는 안병해 씨이며, 2020년 취득 당시 거래가액은 215,000,000원입니다. 핵심은 을구 7번 주택임차권입니다. 임차인 이한결은 2020년 전입·확정일자를 갖춘 대항력 있는 임차인으로, 원칙적으로는 매수인 인수 가능성이 있는 구조였습니다.
그러나 매각물건명세서상 2026년 2월 25일 주택도시보증공사로부터 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 해당 임차인은 배당에서 보증금을 전액 배당받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 따라서 이 임차인에 대한 실질 인수금액은 0원으로 계산합니다. 단, 확약 밖의 권리관계는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13896 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 300-1 대광타운주건축물 에이동 5층 502호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 방3·거실·주방·욕실·현관 |
| 소유자 | 안병해 (2020.12.28 거래가액 215,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 240,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심 변수
말소기준권리는 2020.12.30 설정된 심한섭 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권·압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 7번 주택임차권은 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차권 구조로 확인됩니다.
② 임차인 분석 — 확약 전 인수, 확약 후 실질 0원
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이한결 | 215,000,000원 | 有 | 有 | 확약으로 실질 0원 |
| 보증공사 | 별도 보증금 없음 | 有(대위·승계) | 有 | 이한결 보증금 중복 아님 |
⚠️ 확약 조건 확인 임차인 이한결은 대항력 있는 임차인이지만, 2026.02.25 확약으로 대항력 포기 및 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 조건이 제출되었습니다. 룰상 해당 임차인 인수는 실질 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 4,160,000원 |
| 임차인 이한결 보증금 | 215,000,000원 | 215,000,000원 |
| 근저당권 · 심한섭 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 근저당권 · 이현순 | 37,500,000원 | 5,840,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분 (2.4억)
감정가 vs 실질취득 구조
확약 적용 후 실질 취득은 최저가 240,000,000원 기준이며, 확약 전에는 보증금 인수 여부가 핵심 변수였습니다.
✅ 권리 관점 확약 적용 범위 내에서는 임차인 보증금 인수 위험이 제거됩니다. 대항력 임차인의 존재 자체는 주의 요소였지만, 제출된 확약 조건으로 실질 인수금액은 0원입니다.
⛔ 주의 관점 다세대 물건은 아파트 대비 환금성이 낮을 수 있고, 임차권등기 및 전세보증금 구조가 얽힌 물건입니다. 확약 문서 확인 없이 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 강북구 수유동 극동아파트 북측 인근으로 단독주택·다세대·아파트·학교 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근 가능하며 인근 버스정류장이 있어 교통 여건은 보통입니다.
- 용도. 2013.02.20 사용승인된 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.
- 환금성. 다세대 특성상 매수층이 제한될 수 있어 권리 해소 여부와 함께 가격 판단이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 임차인 이한결의 대항력 포기·잔존청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반드시 확인해야 합니다.
- 보증공사 관계 확인. 보증공사는 실제 임차인이 아니라 이한결 보증금 관련 대위·승계 구조로 보증금 합산 대상이 아닙니다.
- 배당 부족 확인. 일부 후순위 근저당권은 미배당 가능성이 있어 배당표 변동을 확인해야 합니다.
- 다세대 환금성. 아파트와 달리 거래층이 제한될 수 있어 낙찰 후 매각 가능성을 고려해야 합니다.
맺으며 — “확약이 핵심인 전세보증금형 다세대”
이 물건은 권리관계가 단순한 무인수형 경매가 아닙니다. 대항력 있는 임차인 보증금 215,000,000원이 존재해 원래는 매수인 인수 가능성이 핵심 위험이었습니다. 다만 제출된 확약으로 해당 임차인 인수는 실질 0원으로 판단됩니다. 결국 이 사건의 승부처는 확약 조건의 정확한 확인과 다세대 환금성입니다.
