부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경13905 · 서울북부지방법원 · 아파트
철근콘크리트구조 17.63㎡

최저매각가 2차 · 유찰 1회

77,600,000원 7,760만 감정가 97,000,000원

감정가의 80% ▼ 20% 할인

다음 매각기일

08-25

서울북부지방법원 10:00

입찰 보증금

776만원

최저가의 10% · 7,760,000원

실거래 대비

▼ 5.4% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 8,200만원

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 확약으로 임차보증금 인수 위험은 실질 0원 처리되지만 최근 시세 하락 추세를 반영한 접근이 필요한 물건입니다.

가격 최저가 77,600,000원은 최근 12개월 평균 83,800,000원의 92.6% 수준
권리 강동우 임차권은 대항력·우선변제권 있으나 확약으로 잔존 청구권 포기 및 말소 동의
리스크 최근 거래 추세 -9.9% 하락, 확약 밖 권리 확인 필요

한 줄 평 대항력 있는 임차권이 잡혀 있는 물건이지만, 2026.06.24 확약으로 해당 임차인의 인수 부담은 실질 0원으로 정리됩니다. 최저가는 최근 12개월 평균 거래가보다 낮아 가격 여지는 있으나 최근 거래 추세는 -9.9% 하락입니다.

감정가 / 최저가

97,000,000원

77,600,000원

실질취득

77,600,000원

확약 적용 후 인수 0원

최근12개월 평균

83,800,000원

최근 5건 기준

핵심지표

하락 -9.9%

최근 vs 이전

서울북부지방법원 2025타경13905. 장안뉴씨티 706호는 주거용 아파트(도시형생활주택)로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 김정수이며, 등기상 임차권등기와 가압류·압류가 존재합니다. 핵심은 을구 1번 주택임차권입니다. 임차인 강동우는 보증금 108,000,000원으로 대항력과 우선변제권이 있어 일반적으로는 부족 배당분 인수 가능성이 있으나, 제출된 확약 내용에 따라 해당 임차인은 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소에 동의했습니다.

물건 개요

사건번호	서울북부지방법원 2025타경13905
소재지	서울특별시 동대문구 장안동 372-5 장안뉴씨티 7층 706호
용도 / 전용	아파트(도시형생활주택) · 17.63㎡
소유자	김정수
감정가 / 최저가	97,000,000원 / 77,600,000원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석 — 대항력은 있었지만 확약 적용

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
강동우	108,000,000원	有	有	확약으로 실질 0원

⚠️ 인수 계산 현재 배당 기준 부족분은 32,196,800원으로 계산되지만, 매각물건명세서 비고의 확약에 따라 강동우 임차인은 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소에 동의하여 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 보증공사는 강동우 보증금의 대위·승계 신고로 별도 보증금 합산 대상이 아닙니다.

③ 시세 비교 — 최근 시세 기준

장안뉴씨티 동일 면적 최근 거래를 기준으로 보면 최근 12개월 평균은 83,800,000원, 최신 거래는 2026.06 83,000,000원입니다. 최저매각가는 최근 12개월 평균의 92.6% 수준입니다. 다만 최근 거래 추세는 이전 기간 대비 -9.9%로 하락 흐름입니다.

최근 거래	금액
2026.06 10층	83,000,000원
2026.04 12층	74,000,000원
2026.02 12층	90,000,000원
최근12개월 평균	83,800,000원

배당 분배

감정가/실질취득 vs 실거래

④ 결론

✅ 권리 관점 대항력 임차권이라는 큰 위험 요소가 있었지만 확약으로 해당 임차인 인수 부담이 제거됩니다. 보증기관 신고는 강동우 보증금과 중복되는 승계 구조입니다.

⛔ 체크 포인트 최근 거래 흐름은 하락입니다. 최저가는 최근 시세보다 낮지만 하락 추세를 감안해 낙찰 후 환금성과 임대수요를 함께 검토해야 합니다.

임차권 확인. 확약 원본과 임차권등기 말소 여부를 반드시 확인.
시세 확인. 최근 거래와 하락 추세를 반영해 응찰가를 결정.
현황 확인. 임대관계 및 실제 점유 상태를 확인.

부동산강제경매

임차권 리스크는 확약으로 정리됐다 — 장안뉴씨티 706호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석 — 대항력은 있었지만 확약 적용

③ 시세 비교 — 최근 시세 기준

④ 결론

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (17장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-21	유찰	9,700만원
2	2026-08-25	대기	7,760만원