서울남부지방법원 2025타경11571. 구로구 궁동 정선마을2차 204동 4층 401호로, 집합건축물대장상 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 감정가는 327,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 261,600,000원입니다. 소유자 육기순은 2020.08.10 소유권을 취득했고 등기부 기재 거래가액은 256,000,000원입니다.
등기부만 보면 현재 구조는 복잡하지 않습니다. 과거 광명농업협동조합 근저당과 우리은행 근저당, 국 압류는 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2025.08.28 강현석의 강제경매개시결정이며, 이후 2026.04.07 구로구 압류는 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 두 점유자입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11571 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 궁동 97-10 정선마을2차 제204동 제4층 제401호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 구로구 오리로21가길 8 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 6층 건물 내 4층 401호 |
| 대상 면적 | 53.81㎡ |
| 사용승인일 | 2016.02.25 |
| 소유자 | 육기순 (2020.08.10 소유권이전 · 거래가액 256,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 327,000,000원 / 261,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 강현석 / 178,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
2016년 설정된 광명농업협동조합 근저당은 2016.11.10 말소됐고, 우리은행 근저당도 2020.02.19 해지로 말소됐습니다. 2021.12.30 국 압류 역시 2023.08.07 해제됐습니다. 따라서 현재 말소기준은 별도의 근저당이 아니라 2025.08.28 강제경매개시결정입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 승계 중복 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이미진 | 2023.04.17 | 미상 | 2025.09.17 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 안윤정 | 2025.01.06 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 2명입니다. 이미진은 2025.09.17 배당요구를 했지만 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 배당액과 미배당 인수액을 계산할 수 없습니다. 안윤정 역시 보증금·확정일자가 미상이고 배당요구 여부도 확인되지 않아 잔존 보증금 위험을 숫자로 확정할 수 없는 상태입니다.
③ 시세 비교 — 가격 자체는 내려왔지만 ‘실질취득가’가 미완성
정선마을2차의 비교 거래는 7건이며, 전체 평균은 314,714,285원입니다. 그러나 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 2건 평균은 327,000,000원, 최신 거래는 2026.01 320,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 5.6% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 56.61㎡ | 5 | 320,000,000원 |
| 2025.03 | 55.42㎡ | 4 | 334,000,000원 |
| 2024.11 | 56.61㎡ | 5 | 329,000,000원 |
| 2023.11 | 56.61㎡ | 3 | 295,000,000원 |
| 2022.07 | 59.0㎡ | 3 | 340,000,000원 |
| 2021.12 | 56.61㎡ | 2 | 295,000,000원 |
| 2021.11 | 56.61㎡ | 3 | 290,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 327,000,000원 |
현재 최저가 261,600,000원은 최근 12개월 평균 327,000,000원의 80.0%입니다. 표면 가격만 놓고 보면 할인 폭이 생겼습니다. 그러나 이 사건은 보증금 미상 임차인이 2명 있기 때문에 최저가 261,600,000원이 곧 실질취득가라는 전제가 성립하지 않습니다. 미배당 보증금이 존재하면 실질취득가는 그만큼 상승하므로, 보증금 확인 전에는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 261,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,462,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 강현석 | 178,000,000원 | 178,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 79,137,600원 |
현재 회차 단순 시뮬레이션에서는 신청채권자 강현석의 178,000,000원이 전액 배당되고 79,137,600원이 소유자 잔여로 계산됩니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 두 임차인의 보증금·확정일자가 미상이라 실제 배당과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 임차인 변수는 그대로
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 채권 부족 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 261,600,000원 | 178,000,000원 | 0원 | 79,137,600원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 209,280,000원 | 178,000,000원 | 0원 | 27,550,080원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 167,424,000원 | 164,280,064원 | 13,719,936원 | 0원 |
매각가가 209,280,000원까지 내려가도 현재 단순 시뮬레이션상 신청채권자 청구액 178,000,000원은 전액 충족됩니다. 167,424,000원에서는 신청채권자 배당이 164,280,064원으로 줄고 13,719,936원이 부족합니다. 다만 낙찰가가 내려가더라도 선순위 임차보증금 인수 가능성은 별개의 문제이므로, 유찰 자체가 권리위험을 해소하지는 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 도시형생활주택(단지형다세대주택)이며, 감정평가 기준시점에도 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.
- 입지. 오류고등학교 남서측 인근으로 단독·다가구주택과 소규모 근린생활시설이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물이며 사용승인일은 2016.02.25입니다. 도시가스 개별난방과 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 대체로 부정형의 토지이며 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 1,453.0㎡, 공시지가는 2,288,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 준보전산지, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 거래 표본. 정선마을2차는 40세대이며 비교 실거래 7건의 가격 범위는 290,000,000원~340,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이미진 보증금 확인. 2023.04.17 전입, 2025.09.17 배당요구. 보증금과 확정일자를 확인해 배당 및 미배당 인수액을 계산해야 합니다.
- 안윤정 보증금·배당요구 확인. 2025.01.06 전입으로 말소기준보다 앞서며 보증금·확정일자·배당요구 여부가 모두 핵심 변수입니다.
- 실질취득가 기준으로 가격 비교. 최저가 261,600,000원만 시세와 비교하지 말고, 확인된 미배당 임차보증금을 더한 실질취득가를 최근 실거래와 비교해야 합니다.
- 배당표 재계산. 임차인 보증금과 우선변제 여부가 확인되면 현재 79,137,600원으로 계산된 소유자 잔여액도 달라질 수 있습니다.
- 토지이용 규제 확인. 교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등 표시 내용을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 서류를 직접 대조해 두 점유자의 보증금과 권리관계를 확정해야 합니다.
맺으며 — “80% 최저가보다 먼저 확인할 것은 보증금”
현재 최저가는 261,600,000원으로 최근 12개월 실거래 평균 327,000,000원의 80.0%까지 내려왔습니다. 최신 거래 320,000,000원과 비교해도 표면 가격은 낮습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 2023.04.17 전입 이미진, 2025.01.06 전입 안윤정이 모두 2025.08.28 말소기준보다 앞서고, 두 사람의 보증금과 확정일자가 미상입니다.
따라서 지금 단계에서는 “261,600,000원에 사는 물건”이라고 볼 수 없습니다. 임차인별 실제 보증금, 확정일자, 배당요구와 배당 후 잔액을 확인한 뒤 낙찰가 + 미배당 인수액의 실질취득가로 최근 시세와 비교해야 합니다. 가격은 관심권, 권리는 확인 전 보류. 이 사건의 입찰 여부를 가르는 숫자는 최저가보다 두 임차인의 보증금입니다.
