서울북부지방법원 2025타경13941. 성북구 정릉동 동궁그린빌라 3층 301호, 전용면적 48.22㎡의 다세대주택입니다. 감정평가상 실제 이용상태도 다세대주택이며, 철근콘크리트조 4층 건물의 3층에 위치합니다. 현재 회차는 1회 유찰 후 감정가 230,000,000원의 80%인 184,000,000원입니다.
권리 측면의 핵심은 임차인이 없고 매수인에게 승계되는 금액이 0원이라는 점입니다. 말소기준권리는 2024.04.19 국민건강보험공단 압류로 정리돼 있고, 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 과거 근저당과 그 이전·말소 이력이 여러 차례 있어, 입찰 전 등기부의 현재 말소 상태와 매각물건명세서를 원문으로 다시 맞춰보는 것이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13941 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 정릉동 266-10 3층 301호 · 보국문로16가길 80 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 48.22㎡ · 4층 건물 중 3층 301호 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 황득하 |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 184,000,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 경매 신청채권자 | 한국자산관리공사 |
| 청구금액 | 85,343,947원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 임차인 없고 인수액 0원
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 발생하지 않으며, 예상 매각가 184,000,000원 기준 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준으로 정리된 2024.04.19 국민건강보험공단 압류와 이후 2025.12.26 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 비교 — 87.6%지만 표본 신뢰도는 낮다
동궁그린빌라는 총 10세대, 1996.11.22 준공입니다. 비교 가능한 거래는 전용 44.3㎡, 4층의 2022.03 거래 1건이며 가격은 210,000,000원입니다. 현재 최저가 184,000,000원은 이 금액의 87.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 44.3㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 210,000,000원 |
수치만 보면 최저가가 비교 거래보다 26,000,000원 낮습니다. 다만 거래 표본이 단 한 건이고 거래시점도 2022.03이라, 이를 현재 시세의 강한 기준으로 삼기에는 한계가 큽니다. 따라서 “실거래보다 12.4% 싸다”는 계산은 가능하지만, 현재 시세보다 확실히 저렴하다고 단정하는 것은 금물입니다.
③ 예상배당표 (매각가 184,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,376,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 180,624,000원 |
현재 회차 가정에서 집행비용 3,376,000원을 제외한 잔여액은 180,624,000원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 가격 — 유찰될수록 인수는 그대로 0원
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 184,000,000원 | 80% | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 147,200,000원 | 64% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 117,760,000원 | 51.2% | 0원 |
대항력 임차인의 보증금을 떠안는 사건이 아니므로, 유찰될수록 매수인의 실질취득가도 184,000,000원 → 147,200,000원 → 117,760,000원으로 그대로 낮아집니다. 권리 인수액이 가격 하락분을 상쇄하는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서경대학교 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택·다세대주택·아파트·점포·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 노선버스 정류장 및 전철역 접근성을 고려할 때 대중교통 편의도는 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브 위 칼라아스팔트슁글지붕 4층 건물이며, 외벽은 벽돌 치장쌓기, 창호는 샷시 이중창입니다.
- 토지. 토지면적 251㎡, 지목 대, 사다리형이며 제2종일반주거지역에 속합니다. 공시지가는 3,287,000원/㎡입니다.
- 도로. 남서측으로 소로, 남동측·북동측으로 세로에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 건축 상태. 감정평가상 공부와의 차이가 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 10세대, 1996.11.22 준공의 소규모 다세대이며 확인되는 거래 표본도 1건이라, 가격 산정과 재매각 시 거래 속도를 보수적으로 보는 것이 적절합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 재확인. 210,000,000원 비교값은 2022.03 거래 1건입니다. 현재 호가와 인근 유사 다세대 실거래를 추가 확인한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 말소기준 원문 대조. 2024.04.19 국민건강보험공단 압류가 말소기준으로 정리돼 있으므로 등기부와 매각물건명세서에서 현재 효력을 다시 확인하세요.
- 근저당 이력 확인. 2021년 현대캐피탈 근저당과 2025년 한국자산관리공사로의 근저당권 이전 이력이 있으므로 현재 등기 상태를 원문으로 대조하세요.
- 점유 상태 확인. 임차인은 없지만 실제 인도 대상과 점유 현황은 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성 점검. 10세대 소규모 다세대이므로 아파트 수준의 거래량을 전제로 하지 말고 예상 매도기간을 길게 잡는 것이 안전합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 당해세 등 실제 낙찰 후 비용을 입찰 전에 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 보수적으로
이 사건의 장점은 명확합니다. 임차인이 없고 매수인 인수액이 0원이라, 낙찰 뒤 보증금 승계가 실질취득가를 끌어올리는 함정이 없습니다. 현재 최저가 184,000,000원도 감정가보다 20% 낮고, 유일한 비교 거래 210,000,000원보다 12.4% 낮습니다.
하지만 가격 결론을 강하게 낙관하기에는 근거가 얇습니다. 비교 거래가 2022.03 한 건뿐이고, 대상은 10세대 규모의 1996년 준공 다세대입니다. 따라서 이 물건은 “권리는 합격, 가격은 추가 검증”이 적절합니다. 낮은 인수 위험을 장점으로 보되, 현재 시장에서 실제로 팔릴 수 있는 가격과 거래 속도를 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
