부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 모두 소멸하여 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 현황조사상 점유자가 있고 보증금이 확인되지 않아, 낙찰 전 점유관계와 보완 서류 확인이 필요한 물건입니다.

감정가

1,760,000,000원

평가금액

최저가

1,408,000,000원

1회 유찰(80%)

실질취득

1,408,000,000원

인수액 0원

핵심지표

권리 A급

점유 확인 필요

서울북부지방법원 2026타경31. 청량리역한양수자인그라시엘 102동 2102호 아파트입니다. 감정가는 17.6억이며 현재 1회 유찰되어 최저매각가는 14.08억입니다. 핵심은 권리 구조입니다. 2023년 12월 4일 설정된 농협은행 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 발생한 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 낙찰자가 별도로 떠안을 권리는 없습니다.

다만 점유관계는 별도 확인이 필요합니다. 최병두 씨가 2024년 2월 16일 전입한 기록이 있으나 전입일이 말소기준권리 이후라 대항력은 없습니다. 보증금은 확인되지 않아 매각물건명세서 보완 여부를 확인해야 합니다.

물건 개요

사건번호	서울북부지방법원 2026타경31 (임의경매)
소재지	서울특별시 동대문구 용두동 798 청량리역한양수자인그라시엘 102동 제21층 제2102호
물건종류 / 이용상태	아파트 · 아파트로 이용 중
소유자	문인자
감정가 / 최저가	1,760,000,000원 / 1,408,000,000원
신청채권자 / 청구	농협은행주식회사 / 1,222,200,000원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다

✅ 권리 결론 말소기준권리인 농협은행 근저당권 이후의 하혜영 가압류, 동대문구 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.

② 임차인 분석 — 대항력 없음, 그러나 보증금 확인 필요

점유자	전입일	대항력	우선변제	승계
최병두	2024.02.16	없음	확인 필요	해당 없음

전입일이 2023년 12월 4일 설정된 근저당권 이후이므로 대항력은 인정되지 않습니다. 다만 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 낙찰 전 매각물건명세서와 현황조사 내용을 재확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,408,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	16,480,000원
근저당권 · 농협은행주식회사	1,386,000,000원	1,386,000,000원
가압류 · 하혜영	400,000,000원	5,520,000원
소유자 교부	-	0원

현재 회차 매각가 기준 총 채권액 1,786,000,000원 대비 배당 부족액이 발생합니다. 그러나 후순위 권리는 매각으로 소멸하며 매수인에게 채무가 이전되지는 않습니다.

매각대금 배분

회차별 매각가격

1회 유찰 후 14.08억, 추가 유찰 시 가격은 더 낮아지지만 배당 부족은 확대됩니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 서울특별시 동대문구 용두동 청량리역 남서측 인근으로 아파트·다세대·학교 및 근린생활시설이 소재합니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장과 지하철역이 위치합니다.
규제. 일반상업지역, 제2종일반주거지역 등이 포함되며 토지거래계약 허가구역 관련 사항이 있습니다.
건물 상태. 철근콘크리트 구조 55층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

권리 확인. 근저당권 이후 권리는 소멸하므로 인수 부담은 없습니다.
점유 확인. 최병두 씨 전입 기록은 있으나 대항력은 없고 보증금은 확인되지 않았으므로 현황 재확인이 필요합니다.
가격 판단. 현재 최저가는 감정가 대비 80% 수준입니다. 추가 유찰 시 가격 매력은 커지지만 권리자 배당 부족 상황은 확대됩니다.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 위험은 낮고, 확인 포인트는 점유다”

이 물건은 말소기준권리 이후 권리가 정리되는 구조라 권리분석 난도는 낮습니다. 낙찰자가 떠안을 금액은 0원이며, 현재 회차 최저가는 감정가의 80%입니다. 다만 대형 주거상품인 만큼 가격 판단과 함께 점유관계 확인이 중요합니다. 권리는 안전하지만, 입찰 전 점유 확인이 필요한 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-21	유찰	17억 6,000만원
2	2026-08-25	대기	14억 800만원

부동산임의경매

인수 부담은 없지만, 점유 확인이 필요한 청량리역 초고층 — 2102호

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다

② 임차인 분석 — 대항력 없음, 그러나 보증금 확인 필요

③ 예상배당표 (매각가 1,408,000,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “인수 위험은 낮고, 확인 포인트는 점유다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

변경 이력

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현장 사진 (10장)

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