부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2026타경10103 · 서울북부지방법원 · 다세대
철근콘크리트구조 29.71㎡

최저매각가 2차 · 유찰 1회

301,600,000원 3억 160만 감정가 377,000,000원

감정가의 80% ▼ 20% 할인

다음 매각기일

08-25

서울북부지방법원 10:00

입찰 보증금

3,016만원

최저가의 10% · 30,160,000원

실거래 대비

▲ 16.2% 시세보다 비쌈

같은 평형 직전 3건 평균 2.60억원

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 확약으로 박중호 임차보증금 인수는 실질 0원 처리되지만, 미상 보증금 점유자 위험과 소형 다세대 환금성을 함께 봐야 하는 물건입니다.

가격 최저가 301,600,000원은 감정가 377,000,000원의 80%이며 별도 실거래 비교 자료가 없어 가격 메리트 확정은 어렵습니다.
자금 박중호 임차권은 확약 적용으로 실질 인수 0원(각주 처리), 확약 밖 점유 위험은 별도 확인 필요
리스크 박서은 점유자는 전입이 말소기준권리 이후로 대항력 없음이나 보증금 미상으로 추가 확인 필요

한 줄 평 이 물건의 핵심은 단순한 권리 안전이 아닙니다. 박중호 임차권등기 임차인은 특별매각조건 확약으로 실질 인수 0원 처리되지만, 별도 점유자인 박서은의 보증금 미상 상태와 다세대 특유의 환금성을 확인해야 합니다.

감정가

377,000,000원

도시형생활주택 이용

최저가

301,600,000원

1회 유찰 후 80%

실질취득

301,600,000원

확약 적용 인수 0원

핵심지표

점유 확인

미상 위험 존재

서울북부지방법원 2026타경10103. 중랑구 면목동 더힐탑유앤아이 제602호는 2020년 준공된 도시형생활주택입니다. 등기상 소유자는 권영만이며, 2021년 이후 압류·가압류와 2026년 강제경매가 이어진 구조입니다. 다만 가장 중요한 부분은 임차권등기입니다.

물건 개요

사건번호	서울북부지방법원 2026타경10103
소재지	서울특별시 중랑구 면목동 129-82 더힐탑유앤아이 제6층 제602호
용도 / 구조	다세대(도시형생활주택) · 제6층 제602호
소유자	권영만
감정가 / 최저가	377,000,000원 / 301,600,000원
청구액	385,000,000원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 임차권 확약이 핵심

② 임차인 분석 — 대항력과 확약 분리

점유자	내용	판정
박중호	임차보증금 385,000,000원 · 임차권등기 · 전입 2020.12.04 · 확정 2020.11.16	대항력 有 확약 0원
박서은	주거 점유 · 전입 2024.04.16 · 보증금 미상	대항력 없음 확인 필요

⚠️ 확약 적용 범위 박중호 임차인은 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 잔존 보증금 반환채권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 특별매각조건이 있어 실질 인수액은 0원입니다. 단, 이 확약은 박중호에게만 적용되며 박서은 점유 위험까지 제거하는 것은 아닙니다.

③ 예상 배당표 (최저매각가 301,600,000원 기준)

항목	채권	배당
집행비용	-	5,022,400원
임차인 박중호 보증금 우선변제	385,000,000원	296,577,600원
주택도시보증공사 가압류	540,000,000원	0원
잔여	-	0원

배당 분배

회차별 인수 위험

✅ 권리 관점 임차권등기 임차인의 보증금은 대항력 있는 권리지만 특별매각조건 확약으로 실질 인수 위험은 제거됩니다.

⛔ 주의 관점 소형 다세대는 거래 표본과 환금성이 제한적입니다. 최저가만 보고 안전한 저가 매입으로 판단하기보다 점유와 매각 후 인도 가능성을 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 면목역(지하철 7호선) 인근으로 버스 및 차량 접근이 가능합니다.
이용상태. 도시형생활주택으로 이용 중이며 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
환금성. 더힐탑유앤아이는 총 8세대 규모로 대단지 아파트 대비 거래 유동성 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

박중호 확약 문구가 실제 매각조건에 반영되는지 원본 확인.
박서은 점유자의 보증금 및 실제 점유관계 확인.
국세·지방세 압류 관련 당해세 여부 확인.
소형 다세대 특성상 매도 가능성과 가격 조정을 보수적으로 검토.

맺으며 — “인수 0원이어도 끝난 권리는 아니다”

이 물건은 대항력 있는 임차권 때문에 처음 보면 큰 인수 위험처럼 보이지만, 특별매각조건 확약으로 박중호 임차인의 실질 부담은 0원입니다. 다만 경매에서는 한 권리만 해결됐다고 전체 위험이 사라지는 것은 아닙니다. 확약 밖 점유 관계, 세금 권리, 소형 다세대 환금성을 함께 확인해야 합니다.

부동산강제경매

확약으로 큰 인수는 막았지만, 남은 점유 리스크를 봐야 한다 — 더힐탑유앤아이 602호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권 확약이 핵심

② 임차인 분석 — 대항력과 확약 분리

③ 예상 배당표 (최저매각가 301,600,000원 기준)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “인수 0원이어도 끝난 권리는 아니다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (12장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-21	유찰	3억 7,700만원
2	2026-08-25	대기	3억 160만원