서울북부지방법원 2026타경10130. 서울 강북구 우이동 청솔빌라 제202호, 감정평가상 다세대주택입니다. 현 소유자 조만성은 2021.05.06 소유권을 취득했고 등기부 거래가액은 305,000,000원입니다. 권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 임차인 김진성입니다. 2020년 설정됐던 통조림가공수산업협동조합 근저당권은 2021.05.03 이미 말소됐고, 현재 매각절차에서 계산된 말소기준은 2022.12.19 강북구 압류입니다.
김진성의 주민등록·점유개시는 2021.05.03, 확정일자는 2021.03.17입니다. 즉 말소기준보다 앞섭니다. 이후 2023.05.31 임차권등기명령에 따른 주택임차권등기도 마쳤고, 보증금은 305,000,000원입니다. 매각물건명세서도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액부분에 대하여 말소되지 않는다”고 명시합니다. 따라서 배당 부족분은 매수인이 인수하는 구조로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경10130 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 우이동 73-98 청솔빌라 제202호 · 삼양로139가길 15 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제2층 제202호 · 다세대주택 |
| 소유자 | 조만성 (2021.05.06 소유권이전 · 거래가액 305,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 358,000,000원 / 358,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 305,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
가장 먼저 눈에 들어오는 2020.06.17 근저당권 900,000,000원은 2021.05.03 일부포기로 이미 말소됐습니다. 이후 김진성이 2021.05.03 전입·점유했고, 2022.12.19 강북구 압류가 현재 계산상 말소기준이 됩니다. 따라서 임차인은 말소기준보다 앞선 선순위 대항력 임차인입니다. 2023.11.01 국민건강보험공단 압류와 2026.01.20 현 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김진성 | 제202호 전부 · 주거(임차권등기) | 305,000,000원 | 2021.05.03 | 2021.03.17 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
김진성은 배당요구를 했고, 임차권등기일은 2023.05.31입니다. 보증기관 명의의 별도 임차보증금 대위·승계 신고가 중복돼 있는 구조가 아니므로 보증금을 중복 합산할 이유가 없습니다. 실제 임차인은 1명, 분석 대상 보증금도 305,000,000원 하나입니다.
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 급격히 줄지 않는다
| 회차 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 358,000,000원 | 0원 | 358,000,000원 | 47,188,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 286,400,000원 | 23,409,600원 | 309,809,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 229,120,000원 | 79,887,680원 | 309,007,680원 | 0원 |
1회 유찰만 돼도 최저가는 286,400,000원으로 내려가 보증금 305,000,000원보다 낮아집니다. 이때 부족한 임차보증금 중 23,409,600원이 매수인에게 남아 실질취득은 309,809,600원입니다. 2회 유찰에서는 낙찰가가 229,120,000원까지 내려가지만 인수가 79,887,680원으로 늘어 실질취득은 309,007,680원입니다. 즉 저가 낙찰가만 보고 2.29억짜리 물건으로 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 358,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,812,000원 |
| 1. 임차인 김진성 보증금 | 305,000,000원 | 305,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 305,000,000원 | 47,188,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 358,000,000원 가정에서는 임차보증금 305,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수는 0원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사에는 47,188,000원이 배당되고 257,812,000원의 미배당이 발생합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 4.19민주묘지역 북서측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트·점포가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철역이 있어 대중교통 편의도는 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제2층 제202호이며, 급·배수·위생·난방·승강기설비가 돼 있습니다.
- 도로. 토지는 세장형의 평탄한 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지이고 북동측으로 소로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·고도지구·과밀억제권역 등으로 지정돼 있으며, 감정평가상 위반건축물은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 최우선 확인. 김진성의 전입 2021.05.03·확정일자 2021.03.17·보증금 305,000,000원을 기준으로 배당 부족 여부를 회차마다 다시 계산해야 합니다.
- 최저가만 보지 말 것. 1회 유찰 286,400,000원이라도 인수 23,409,600원이 붙어 실질취득은 309,809,600원입니다.
- 2회 유찰도 동일. 최저가 229,120,000원에 인수 79,887,680원이 더해져 실질취득은 309,007,680원입니다.
- 시세 판단 별도. 실거래 비교자료가 없어 358,000,000원 또는 약 309,000,000원의 실질취득이 시장가격보다 싼지 비싼지는 이 자료만으로 단정할 수 없습니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2021.05.06 민간임대주택 등록 등기가 있으므로 입찰 전 최신 등기사항과 매각물건명세서 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 배당표는 집행비용 추정치를 포함하므로 실제 배당기일 결과와 차이가 날 수 있습니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 낮아져도 실질취득은 약 3.09억”
이 물건의 핵심은 대항력 있는 김진성의 305,000,000원 임차보증금입니다. 현재 신건 358,000,000원에서는 보증금이 전액 배당돼 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 1회 유찰부터는 낙찰가가 보증금 아래로 내려가고, 부족분이 매수인 인수로 전환됩니다. 그래서 286,400,000원에 낙찰받더라도 실질취득은 309,809,600원, 229,120,000원에 낙찰받더라도 실질취득은 309,007,680원입니다. 유찰로 표시가격은 내려가지만 실제 부담은 약 3.09억 수준에서 버티는 구조입니다. 실거래 비교자료가 없는 만큼 이 실질취득액이 시장가격보다 유리한지는 별도로 확인해야 합니다.
