부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2026타경10158 · 서울북부지방법원 · 다세대
철근콘크리트구조 51.32㎡

최저매각가 2차 · 유찰 1회

269,488,000원 2억 6,948만 감정가 336,860,000원

감정가의 80% ▼ 20% 할인

다음 매각기일

08-25

서울북부지방법원 10:00

입찰 보증금

2,694만원

최저가의 10% · 26,948,800원

실거래 대비

▼ 16.7% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 3.23억원

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 있는 임차보증금 2.5억이 핵심. 현재 낙찰가에서는 일부 미배당 가능성보다 임차권 인수 위험 분석이 중요합니다.

가격 최저가 269,488,000원은 최근 12개월 거래 350,000,000원의 77.0% 수준
자금 입찰보증금은 최저매각가의 10% 기준 약 26,948,800원
리스크 장다흰 임차권등기 250,000,000원은 대항력 있음. 미배당 잔액 인수 가능성 검토 필요

한 줄 평 시세만 보면 매력적인 가격입니다. 하지만 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 대항력 있는 임차권등기 2.5억원입니다. 임차인 장다흰은 말소기준권리 이전 전입·확정일자를 갖춰 대항력과 우선변제권이 있으며, 배당 부족분이 발생하면 매수인이 부담할 가능성이 있습니다.

감정가

336,860,000원

다세대

최저가

269,488,000원

1회 유찰

임차보증금

250,000,000원

대항력 있음

인수 위험

검토 필요

임차권 잔액

서울북부지방법원 2026타경10158. 중랑구 중화동 아이에스도시형생활주택 제402호는 감정가 3.36억원, 현재 최저가 2.69억원으로 진행 중인 다세대 물건입니다. 표면적인 할인율은 좋아 보이지만, 등기부상 2023년 설정된 주택임차권등기가 핵심 변수입니다.

물건 개요

사건번호	서울북부지방법원 2026타경10158
소재지	서울특별시 중랑구 중화동 290-3 아이에스도시형생활주택 103동 제4층 제402호
물건종류 / 이용	다세대 · 방2·주방1·화장실1·거실1
소유자	한기환
감정가 / 최저가	336,860,000원 / 269,488,000원
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 250,000,000원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

⛔ 대항력 임차권 주의 장다흰 임차인은 2021.07.09 전입, 2021.06.17 확정일자를 갖고 있으며 2023.07.26 임차권등기가 완료되었습니다. 말소기준권리 이전 임차권으로 매각물건명세서상 보증금 전액 변제되지 않을 경우 잔액 부분이 말소되지 않을 수 있습니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
장다흰	250,000,000원	有	有	배당 부족 시 검토

현재 배당 예상에서는 임차인 보증금 2.5억원이 우선 배당되고, 경매 신청채권자인 주택도시보증공사는 일부만 배당되는 구조입니다. 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 배당 부족 여부가 중요해집니다.

③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 실질취득 검토 필요

동일 면적권 최근 거래는 3.25억원~3.5억원 수준입니다. 최근 12개월 거래 평균은 350,000,000원입니다.

거래월	면적	층	거래가
2026.02	55.98㎡	6층	350,000,000원
2024.10	51.6㎡	6층	325,000,000원
최근 12개월 평균	51.32㎡ 기준	1건	350,000,000원

최저가는 최근 12개월 평균 대비 77.0% 수준으로 가격 자체는 낮습니다. 다만 대항력 임차인의 미배당 인수 가능성을 고려하면 단순 최저가 비교만으로 판단하면 안 됩니다.

배당 분배 (최저가 269,488,000원)

감정가 vs 실거래

최저가는 실거래 대비 낮지만 임차권 인수 여부가 실질취득을 좌우합니다.

④ 입찰 체크리스트

임차권 확인. 장다흰 임차권등기 250,000,000원의 배당 및 잔액 여부를 반드시 확인해야 합니다.
가격 판단. 최저가는 최근 거래보다 낮지만 임차권 부담까지 포함한 실질 비용 기준으로 접근해야 합니다.
세금 압류. 국세·지방세 압류 관련 당해세 해당 여부에 따라 배당 순위가 변동될 수 있습니다.
제시외 건물. 매각물건명세서상 제시외 건물 포함 사항을 확인해야 합니다.

맺으며 — “할인율보다 임차권이 먼저다”

이 물건은 서울 중랑구 소재 다세대라는 점과 최근 거래 대비 낮은 최저가가 장점입니다. 하지만 대항력 있는 임차보증금 2.5억원이 존재해 단순히 20% 할인된 가격으로 평가하기 어렵습니다. 낙찰 전 반드시 임차보증금 배당 가능성과 매수인 부담 가능성을 계산해야 하는 물건입니다.

부동산강제경매

가격은 내려왔지만, 임차보증금 2.5억이 승부처 — 중화동 아이에스도시형생활주택 402호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 실질취득 검토 필요

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “할인율보다 임차권이 먼저다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (15장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-21	유찰	3억 3,686만원
2	2026-08-25	대기	2억 6,948만원