한 줄 평 근린시설 물건으로 인수할 권리는 0원입니다. 말소기준 근저당 이후 권리는 매각으로 정리되며, 임차인 김영현 씨는 전입 시점상 대항력 없음입니다. 다만 현재 일반음식점 영업 점유 중이므로 낙찰 후 인도 협의와 실제 운영 가능성 검토가 핵심입니다.
감정가 / 최저가
1,000,000,000원
800,000,000원(80%)
실질취득
800,000,000원
인수액 0원
선순위 채권
688,000,000원
배당 처리 예상
핵심지표
상가 점유
임차인 1명
서울북부지방법원 2026타경10167. 서울 강북구 번동 효성네오인텔리안 제1층 제117호 근린시설입니다. 감정가는 10억원, 현재 회차 최저가는 8억원입니다. 말소기준권리는 2015년 4월 7일 설정된 삼양신용협동조합 근저당권이며, 이후 설정된 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
이 사건의 핵심은 권리보다 현장 점유와 운영 가치입니다. 현황상 일반음식점 “마늘과 올리브”로 이용 중이며, 임차인은 존재하지만 대항력이 인정되지 않아 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경10167 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 번동 418-3 효성네오인텔리안 제1층 제117호 |
| 물건종류 / 용도 | 근린시설 · 현황 일반음식점(마늘과 올리브) |
| 소유자 | 문영미 |
| 감정가 / 최저가 | 1,000,000,000원 / 800,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김민식 / 155,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다
말소기준은 2015.04.07 삼양신용협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 김민식 명의 근저당 2건과 2026타경10167 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상 배당 기준에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없는 점유자
| 임차인 | 점포 | 용도 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김영현 | 117호 | 마늘과 올리브(파스타 음식점) | 없음 | 해당 없음 | 없음 |
⚠️ 점유 리스크 임차인은 2023.11.07 사용을 시작했고 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력은 없습니다. 다만 실제 영업 중인 점포이므로 낙찰 후 인도 협의와 영업시설 처리 여부는 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 800,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 10,400,000원 |
| 삼양신용협동조합 근저당 | 533,000,000원 | 533,000,000원 |
| 김민식 근저당 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 김민식 근저당 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 소유자 교부 | - | 101,600,000원 |
매각대금 배분 (8억원)
회차별 미배당 변화
유찰이 진행되면 채권자 미배당 위험이 증가하지만 매수인 인수액은 0원 구조입니다.
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 모두 정리되며, 임차인 보증금 승계 부담도 없습니다. 권리분석 난도는 낮은 편입니다.
⛔ 입찰 관점 근린시설은 아파트와 달리 공실·운영성·명도 협의가 가격 판단에 직접 영향을 줍니다. 최저가만 보고 접근하기보다 현재 음식점 운영 상태와 상권 지속성을 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 수유역(지하철4호선) 북동측 인근으로 업무시설·상업시설·오피스텔 등이 소재하는 일반상업지대입니다.
- 교통. 차량 출입 가능하며 버스정류장과 수유역이 인근에 있어 대중교통 접근성이 양호합니다.
- 이용상태. 현재 일반음식점(마늘과 올리브)으로 이용 중입니다.
- 건물. 2005년 사용승인된 철골철근콘크리트구조 17층 건물 내 제1층 점포입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 확인. 대항력은 없지만 실제 점유 중이므로 인도 과정과 시설물 처리 여부를 확인하세요.
- 상권 검토. 근린시설은 주거용과 달리 임대수요·영업 지속성이 낙찰가 판단의 핵심입니다.
- 배당 확인. 현재 회차 기준 채권은 전액 배당 예상이며 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만 상가는 운영을 봐야 한다”
이 물건은 권리상 큰 함정은 없습니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되고, 임차인도 대항력이 없어 보증금 인수 위험은 없습니다. 다만 근린시설은 점포의 현재 가치와 향후 운영 가능성이 낙찰 판단을 좌우합니다. 권리는 합격, 승부처는 상가 가치와 점유 처리입니다.
