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특수권리·특수조건 2

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NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.

B 매력지수55 유찰 1회

부동산강제경매

2026타경10176 · 서울북부지방법원 · 근린시설
철근콘크리트구조 20.62㎡
낙찰가 유찰 1회 후 낙찰
113,678,000원 1억 1,367만 감정가 135,000,000원
감정가의 84% 2026-08-25 낙찰
최저매각가 108,000,000원 최저가 대비 +5%
낙찰일
08-25 낙찰 완료
서울북부지방법원 1회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
1,080만원
최저가의 10% · 10,800,000원
감정가 대비
▼ 15.8% 싸게 매수
감정가 1.35억원 · 낙찰가 기준
최근 결과
1 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 감정가 대비 20% 할인 서울특별시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 확약으로 임차보증금 인수 위험은 해소. 최근 거래 대비 최저가는 낮지만 오피스텔 환금성 확인 필요.
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법원경매 권리분석 · 근린시설

임차보증금 리스크는 해소됐지만, 오피스텔 환금성을 봐야 한다 — 청계푸르지오시티 923호

서울북부지방법원 2026타경10176 · 서울특별시 동대문구 답십리동 497-23 청계푸르지오시티 오피스텔동 제9층 제923호
감정가 1.35억 · 최저매각가 1.08억(1회 유찰) · 매각기일 2026.08.25 · 강제경매(주택도시보증공사)
55점
매력지수 B등급 · 권리 분석상 임차보증금 인수가 핵심이며 확약으로 실질 인수는 해소되지만 가격 판단은 신중
대항력 있는 임차권의 보증금 위험이 있었으나 특별매각조건 확약으로 해당 인수는 실질 0원 처리되며, 최근 시세 대비 최저가는 낮아 가격 여지는 있으나 오피스텔 환금성을 고려해 B 등급
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 대항력 있는 임차권등기가 존재해 원래라면 보증금 인수가 핵심 위험인 물건입니다. 다만 매각물건명세서의 특별매각조건에 따라 임차인이 잔존 보증금반환채권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 있어 해당 임차 인수는 실질 0원으로 판단합니다. 최근 거래 평균 대비 최저가는 82.5% 수준으로 가격 여지는 있으나 오피스텔 특성상 환금성 검토가 필요합니다.
감정가
135,000,000원
최저가 80%
최저가
108,000,000원
1회 유찰
실질취득
108,000,000원
확약으로 인수 0원
핵심지표
시세 대비 82.5%
최근 12개월 평균 기준

서울북부지방법원 2026타경10176. 동대문구 답십리동 청계푸르지오시티 오피스텔동 923호입니다. 표면적으로는 임차보증금 1.6억원이 등기된 대항력 있는 임차권이 있어 주의가 필요한 물건입니다. 그러나 특별매각조건에 따라 신청채권자 및 임차인이 배당 부족분에 대한 잔존 보증금반환채권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 조건이 있어, 해당 임차권에 대한 매수인 실질 인수 부담은 0원으로 봅니다.

물건 개요

사건번호서울북부지방법원 2026타경10176
소재지서울특별시 동대문구 답십리동 497-23 청계푸르지오시티 오피스텔동 제9층 제923호
용도 / 면적근린시설 · 전용 20.62㎡
소유자유재영
감정가 / 최저가135,000,000원 / 108,000,000원
매각기일2026.08.25
청구금액160,000,000원

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심, 그러나 확약 존재

임차인보증금대항력우선변제승계
이화진 160,000,000원 有 有 확약 적용(실질 0원)
⚠️ 임차권 분석 이화진 임차인은 2022.06.14 전입, 2022.05.23 확정일자, 보증금 160,000,000원으로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 통상이라면 부족 배당액 54,312,000원이 매수인 부담이 될 수 있으나, 특별매각조건상 잔존 임대차보증금반환채권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 있어 해당 임차인 인수는 실질 0원입니다.

② 시세 비교 — 최근 거래 대비 저가 구간

청계푸르지오시티 동일 면적권 최근 거래 12건 기준 최근 12개월 평균은 130,833,333원입니다. 최저매각가 108,000,000원은 최근 평균 대비 82.5% 수준입니다.

거래월면적층거래가
2026.0720.62㎡8120,000,000원
2026.0720.62㎡14120,000,000원
2026.0620.62㎡19125,000,000원
2026.0620.62㎡6120,000,000원
2026.0420.62㎡18110,000,000원
최근 12개월 평균-12건130,833,333원
배당 분배
감정가 vs 실거래
최저가는 최근 12개월 평균보다 낮아 가격 여지가 있으나 오피스텔 환금성을 함께 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 108,000,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
집행비용-2,312,000원
임차인 이화진 우선변제160,000,000원105,688,000원
주택도시보증공사160,000,000원0원
소유자 교부-0원
✅ 핵심 판단 권리 자체는 임차권등기로 인해 복잡하지만, 특별매각조건으로 해당 임차 인수 위험이 제거됩니다. 현재 가격은 최근 거래 대비 할인 구간입니다.
⚠️ 확인 필요 오피스텔은 아파트 대비 매수층과 환금성이 제한될 수 있습니다. 낙찰 전 임대수요와 관리비, 실제 이용상태를 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

  • 입지. 답십리역 북서측 인근으로 단독주택, 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
  • 교통. 지하철 5호선 답십리역, 2호선 신답역 및 버스 정류장 이용이 가능합니다.
  • 건물. 철근콘크리트구조 21층 건물 내 제9층 923호이며 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
  • 환금성. 청계푸르지오시티 298세대 오피스텔로 최근 거래는 있으나 용도가 오피스텔인 점은 고려해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 확약 확인. 특별매각조건의 임차권 말소 및 잔존채권 포기 조건을 반드시 원본 확인해야 합니다.
  • 가격 판단. 최저가는 최근 12개월 평균 대비 82.5% 수준이나 오피스텔 거래 특성을 반영해야 합니다.
  • 임대수요. 답십리역 접근성과 주변 업무·주거 수요를 확인하세요.
  • 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 입찰 전 확인하세요.

맺으며 — “임차 리스크는 제거, 남는 것은 상품성”

이 물건의 가장 큰 위험 요소는 1.6억원 임차보증금이었습니다. 그러나 특별매각조건으로 해당 부담은 실질적으로 해소됩니다. 현재 최저가는 최근 실거래 평균보다 낮은 수준이므로 가격 측면의 접근성은 있습니다. 다만 근린시설로 분류된 오피스텔 상품이라는 점에서 매수 이후 환금성과 임대수요가 최종 판단 기준입니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래가 데이터를 토대로 작성한 분석 의견입니다. 특별매각조건은 원본 확인이 필요하며, 당해세·관리비 등 일부 항목은 반영되지 않을 수 있습니다. 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 검토를 권합니다.

위치 / 로드뷰

서울특별시 동대문구 답십리동 497-23 청계푸르지오시티 오피스텔동 제9층 제923호

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