부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2026타경10203 · 서울북부지방법원 · 다세대
철근콘크리트구조 29.98㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

239,000,000원 2억 3,900만 감정가 259,000,000원

감정가의 92% 2026-08-25 낙찰

최저매각가 207,200,000원 최저가 대비 +15%

낙찰일

08-25 낙찰 완료

서울북부지방법원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

2,072만원

최저가의 10% · 20,720,000원

실거래 대비

▲ 1.0% 시세 이상

같은 평형 직전 3건 평균 2.37억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

내진설계 적용 · 7-0.214G 감정가 대비 20% 할인 서울특별시

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 임차권이 핵심 변수인 도시형생활주택. 최저가는 내려왔지만 실질취득 기준 검토가 필요합니다.

가격 최저가 207,200,000원이나 대항력 임차보증금 부족분 35,500,800원 인수 가능
자금 입찰보증금 10% 기준 약 20,720,000원
리스크 홍유진 임차권등기 239,000,000원·배당요구·대항력 있음

한 줄 평 대항력 있는 임차권자가 존재하는 다세대 물건입니다. 최저가는 감정가 대비 낮아졌지만, 임차보증금 239,000,000원 중 배당 부족분이 발생하면 매수인이 부담할 수 있습니다. 가격 판단은 단순 최저가가 아니라 실질취득금액 기준으로 봐야 합니다.

감정가 / 최저가

259,000,000원 / 207,200,000원

1회 유찰

실거래 평균

247,000,000원

최근 3건

예상 인수액

35,500,800원

임차보증금 부족분

핵심지표

대항력 임차권

보증금 239,000,000원

서울북부지방법원 2026타경10203. 성북구 정릉동 삼성파크빌8차 가동 403호, 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 권리의 핵심은 소유권이나 근저당이 아니라 임차권등기입니다. 홍유진 임차인은 전입·확정일자·임차권등기를 갖춘 대항력 있는 임차권자로 확인되며, 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못하면 잔액 부분이 매수인에게 이어질 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	서울북부지방법원 2026타경10203 (강제경매)
소재지	서울특별시 성북구 정릉동 165-22 삼성파크빌8차 가동 제4층 제403호
물건종류 / 이용상태	다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택)
소유자	권영만
감정가 / 최저가	259,000,000원 / 207,200,000원
청구금액	239,000,000원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석 — 대항력 있는 임차권

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
홍유진	239,000,000원	有	有	가능성 있음

⛔ 매수인 인수 위험 매각물건명세서상 대항력 있는 임차권등기가 확인됩니다. 현재 최저가 207,200,000원 기준 배당 예상액은 203,499,200원이며, 부족분 35,500,800원은 매수인 인수 가능성이 있습니다.

③ 시세 비교 — 최저가만 보면 안 되는 이유

삼성파크빌8차(165-22) 최근 거래는 3건이며 평균 거래가는 247,000,000원, 최신 거래는 2024.11 223,000,000원입니다. 단순 최저가는 실거래 평균보다 낮지만, 대항력 임차보증금 인수 가능성을 반영한 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.

거래월	전용	층	거래가
2024.11	29.7㎡	2	223,000,000원
2024.08	29.89㎡	5	259,000,000원
2024.08	29.89㎡	5	259,000,000원
최근 거래 평균			247,000,000원

④ 예상배당표 (매각가 207,200,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	3,700,800원
임차인 홍유진 보증금	239,000,000원	203,499,200원
HUG 가압류	2,071,000,000원	0원
잔여	-	0원

배당 분배

감정가 vs 실거래

단순 최저가보다 임차보증금 인수 여부를 반영한 판단 필요

⚠️ 추가 확인 사항 임차인 홍유진은 등기부상 권리자·채무자와 동일 인물로 표시되어 가장임차인 가능성 또는 관계인 여부 확인이 필요합니다. 또한 국세·지방세 압류 관련 당해세 여부에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차권 확인. 대항력 임차권등기 잔액 인수 가능성을 반드시 반영하세요.
실질취득 계산. 최저가 207,200,000원에 인수 예상액 35,500,800원을 더한 구조를 검토해야 합니다.
가장임차인 여부 확인. 임차인과 소유 관련 정보가 동일하므로 추가 서류 확인이 필요합니다.
세금 압류 확인. 당해세 여부에 따라 배당 순위가 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “최저가보다 중요한 것은 인수 리스크”

이 물건은 1회 유찰로 가격은 내려왔지만, 다세대 경매에서 가장 중요한 변수인 대항력 임차권이 존재합니다. 권리상 깨끗한 물건과 달리 낙찰 후 추가 부담 가능성이 있으므로 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다. 승부처는 임차권 잔액 인수 여부와 실제 배당 결과 확인입니다.

부동산강제경매

최저가는 내려왔지만, 임차보증금 인수가 승부처다 — 정릉 삼성파크빌8차 403호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석 — 대항력 있는 임차권

③ 시세 비교 — 최저가만 보면 안 되는 이유

④ 예상배당표 (매각가 207,200,000원 가정)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “최저가보다 중요한 것은 인수 리스크”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt + 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (15장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-21	유찰	2억 5,900만원
2	2026-08-25	대기	2억 720만원