서울북부지방법원 2026타경10259. 상봉역 남동측 인근에 위치한 마제스티 제7층 제703호로, 감정평가 이용상태는 단지형다세대주택입니다. 소유자는 이선화이고, 주택도시보증공사가 185,000,000원을 청구하며 강제경매를 신청했습니다. 이 사건의 핵심은 등기상 대항력 있는 임차권이 존재한다는 사실 자체보다, 특별매각조건이 그 잔존 보증금채권과 임차권등기 처리에 어떤 효과를 주는지입니다.
곽명혜의 임대차계약일은 2021.10.29, 확정일자는 2021.11.01, 전입·점유개시는 2021.12.06이며 임차권등기는 2023.12.28 이루어졌습니다. 경매의 말소기준은 2026.02.05 강제경매개시결정으로 산정되어 있어, 일반적인 원칙만 적용하면 임차인의 지위가 앞섭니다. 다만 매각물건명세서의 특별매각조건이 잔존채권 포기와 임차권등기 말소를 명시하고 있으므로 이 임차인에 한해 실질 인수액은 0원으로 분석해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경10259 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 상봉동 103-8 마제스티 제7층 제703호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 중랑구 봉우재로33길 55 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 단지형다세대주택 · 제7층 제703호 |
| 소유자 | 이선화 |
| 감정가 / 최저가 | 198,000,000원 / 158,400,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 185,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수, 특별매각조건으로 실질 0원
현재 실제 임차인은 곽명혜 1명입니다. 보증금은 185,000,000원, 전입 2021.12.06, 확정일자 2021.11.01이며 배당요구도 이루어져 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 등기상 이미 말소된 2020.12.29 냉동냉장수산업협동조합 근저당권은 현 경매에서 인수 판단 대상이 아닙니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 곽명혜 | 제7층 제703호 전부 | 185,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 73.7% 숫자만 보고 ‘싸다’고 결론내리면 안 된다
마제스티의 시세지표는 215,000,000원이고 현재 최저가 158,400,000원은 그 73.7%로 표시됩니다. 특별매각조건 때문에 실질 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득도 158,400,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.06 | 18.3㎡ | 9 | 215,000,000원 |
다만 이 비교에는 분명한 한계가 있습니다. 본건의 대상면적은 14.3㎡인데 확인되는 거래는 18.3㎡로 면적이 일치하지 않고, 확인 거래도 2021.06의 1건뿐입니다. 따라서 158,400,000원이 215,000,000원의 73.7%라는 수치만으로 “최근 시세보다 확실히 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”는 결론을 내리기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 158,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,017,600원 |
| 1. 임차인 곽명혜 보증금 | 185,000,000원 | 155,382,400원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 185,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 곽명혜 보증금의 미배당액은 29,617,600원입니다. 그러나 이 사건의 특별매각조건에 따라 그 잔존 임대차보증금반환채권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 회차별 구조 — 가격이 내려가면 원칙상 인수액은 커지지만, 특별매각조건상 실질 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 원칙상 인수액 | 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 158,400,000원 | 29,617,600원 | 0원 | 158,400,000원 |
| 2회 유찰 시 | 126,720,000원 | 60,854,080원 | 0원 | 126,720,000원 |
| 3회 유찰 시 | 101,376,000원 | 85,843,264원 | 0원 | 101,376,000원 |
일반적인 대항력 임차인 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 실질취득액이 보증금 수준으로 수렴하는 구조를 경계해야 합니다. 그러나 이 사건은 특별매각조건이 곽명혜의 잔존 보증금반환채권 포기를 명시하므로, 각 회차의 실질취득액은 해당 매각가와 동일하게 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 중랑구 상봉동, 상봉역 남동측 인근. 주변은 공동주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 상봉역과 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 단지형다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조, 지하1층·지상10층 건물의 제7층 제703호입니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스 난방, 화재탐지, 소화전, 스프링클러, 기계식주차장 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역·재정비촉진지구·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 8,267,000원/㎡입니다.
- 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 지정이 기재되어 있으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 마제스티는 18세대이고, 경매 통계상 평균 유찰 7.8회·낙찰률 0.0%로 나타나 매도·재매각 시 유동성 검토가 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 잔존 보증금반환채권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 적용되는지 입찰 전 매각물건명세서 원문을 반드시 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차 확인. 곽명혜 임차권등기가 특별매각조건에 따라 어떤 절차와 시점에 말소되는지 확인해야 합니다.
- 시세 재검증. 확인 거래가 2021.06 한 건이고 면적도 본건과 다르므로, 215,000,000원을 그대로 본건의 직접 시세로 사용하지 말아야 합니다.
- 환금성 검토. 18세대 규모와 단지 경매 평균 유찰 7.8회·낙찰률 0.0%를 감안해 실제 매수층과 매도 기간을 보수적으로 판단해야 합니다.
- 토지거래허가 관련 확인. 감정평가에 토지거래계약에 관한 허가구역 지정이 기재되어 있으므로 본건 취득에 미치는 적용 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당 관련 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 리스크는 특별조건이 낮췄고, 남은 승부처는 시세와 환금성”
이 사건을 겉으로만 보면 보증금 185,000,000원의 대항력 임차인이 있어 최저가 158,400,000원보다 보증금이 큰 전형적인 인수형처럼 보입니다. 실제 배당 계산도 29,617,600원의 미배당액을 보여줍니다. 하지만 특별매각조건이 잔존 보증금반환채권 포기와 임차권등기 말소를 명시하고 있으므로, 곽명혜 임차인에 관한 실질 인수는 0원입니다.
따라서 현재 회차의 실질취득은 158,400,000원입니다. 다만 이 숫자가 시세지표 215,000,000원의 73.7%라는 이유만으로 저가매수라고 단정해서는 안 됩니다. 확인되는 실거래가 2021.06 한 건뿐이고, 18.3㎡ 거래라 본건 14.3㎡와 면적도 다릅니다. 여기에 단지 경매 평균 유찰 7.8회·낙찰률 0.0%가 겹칩니다. 권리상 핵심 위험은 특별조건으로 해소됐지만, 가격의 확실성과 환금성은 아직 보수적으로 봐야 하는 물건입니다.
