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특수권리·특수조건 1

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NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.07 3회 · 최저 225,920,000원
D 매력지수38 유찰 1회

부동산강제경매

2026타경10278 · 서울북부지방법원 · 다세대
철근콘크리트구조 56.69㎡
최저매각가 2차 · 유찰 1회
282,400,000원 2억 8,240만 감정가 353,000,000원
감정가의 80% ▼ 20% 할인
다음 매각기일
08-25
서울북부지방법원 10:00
입찰 보증금
2,824만원
최저가의 10% · 28,240,000원
감정가 대비
▼ 20.0% 싸게 매수
감정가 3.53억원
최근 결과
1 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 있는 임차권등기 보증금 3.2억 중 미배당 4,235만원 인수 위험이 핵심인 다세대 경매입니다.
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법원경매 권리분석 · 다세대

보증금 3.2억 인수 위험 — 서울 강북구 번동 서희스타빌 602호

서울북부지방법원 2026타경10278 · 서울특별시 강북구 번동 436-3 서희스타빌 제6층 제602호
감정가 353,000,000원 · 최저매각가 282,400,000원(1회 유찰) · 매각기일 2026.08.25 · 강제경매(주택도시보증공사)
38점
매력지수 D등급 · 대항력 임차보증금 인수 위험으로 실질취득가가 높아지는 고위험 물건
임차인 서재호의 보증금 3.2억원 중 42,353,600원이 매수인 인수 가능하며 확약은 주된 인수를 해소하지만 권리관계 확인이 필요한 다세대 물건이라 D.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 최저가만 보면 감정가의 80%까지 내려온 물건이지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 보증금 320,000,000원 중 미배당 42,353,600원 인수 가능성이 있어 매수인 실질취득가는 324,753,600원 수준으로 봐야 합니다. 다만 매각물건명세서 특별매각조건상 서재호 임차인은 잔존 보증금 반환채권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 확약이 있어 해당 인수는 실질 0원 처리될 수 있습니다(확약 기준).
감정가 / 최저가
353,000,000원
282,400,000원 · 1회 유찰
실질취득
324,753,600원
인수액 포함 기준
인수 위험
42,353,600원
서재호 보증금 부족분
핵심지표
대항력 임차권
확약 여부 확인 필수

서울북부지방법원 2026타경10278. 서울 강북구 번동 서희스타빌 제6층 제602호 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 등기상 소유자는 권태수이며 거래가액은 320,000,000원입니다. 권리의 핵심은 주택도시보증공사의 강제경매보다 앞선 임차권등기입니다. 서재호 임차인은 2021년 전입·확정일자를 갖춘 대항력 있는 임차인으로 분석되어, 배당 부족분이 남으면 매수인이 부담할 수 있는 구조입니다.

물건 개요

사건번호서울북부지방법원 2026타경10278 (강제경매)
소재지서울특별시 강북구 번동 436-3 서희스타빌 제6층 제602호
물건종류 / 이용상태다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대)
소유자권태수
감정가 / 최저가353,000,000원 / 282,400,000원
신청채권자 / 청구주택도시보증공사 / 320,000,000원
매각기일2026.08.25

① 권리 흐름 — 임차권이 승부처

말소기준권리는 2017년 3월 6일 설정된 신한은행 근저당권으로 분석됩니다. 이후 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 서재호의 임차권등기는 말소기준 이전 전입·확정일자를 가진 대항력 있는 임차권으로, 배당 부족분이 발생하면 인수 위험이 핵심입니다.

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제 확인

임차인보증금대항력우선변제승계
서재호320,000,000원有有확약 조건 검토
김명순미상없음해당 없음없음
⚠️ 대항력 임차인 인수 구조 서재호 보증금 320,000,000원은 배당요구 후 277,646,400원 배당 예상으로 부족분 42,353,600원이 발생합니다. 대항력 임차인의 보증금 부족분은 낙찰가와 별도로 매수인이 부담할 수 있어, 일반적인 최저가 비교가 아닌 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
✅ 특별매각조건 확인 매각물건명세서 비고에는 신청채권자 및 임차인 서재호가 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환채권을 포기하고 임차권 등기를 말소한다는 내용이 있습니다. 이 확약이 실제 유효하게 적용되면 서재호 관련 인수금은 실질 0원입니다.

③ 예상배당표 (매각가 282,400,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
집행비용-4,753,600원
임차인 서재호 보증금320,000,000원277,646,400원
주택도시보증공사320,000,000원0원
소유자 교부-0원
매각대금 배분 (282,400,000원)
감정가 vs 실질취득
최저가는 282,400,000원이지만 인수 가능 보증금을 포함하면 실질취득 기준으로 324,753,600원 수준입니다.

④ 입찰 체크리스트

  • 확약 확인. 서재호 임차인의 보증금 포기 및 임차권등기 말소 확약이 실제 매각조건에 적용되는지 반드시 확인해야 합니다.
  • 실질취득 계산. 확약이 인정되지 않는 경우 최저가 282,400,000원이 아니라 인수액 포함 324,753,600원 수준으로 판단해야 합니다.
  • 미상 점유자 확인. 김명순은 보증금 미상이나 전입이 말소기준 이후라 대항력은 인정되지 않습니다.
  • 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 내용을 입찰 전 재확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가보다 임차권을 먼저 보라”

이 물건은 1회 유찰로 최저가가 내려왔지만, 다세대 경매에서 중요한 것은 숫자 하나가 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 구조 때문에 낙찰가만으로 가격 메리트를 판단하면 위험합니다. 특별매각조건의 확약이 적용되면 인수 위험은 해소되지만, 확약 밖 권리관계와 점유 상태는 별도로 확인해야 합니다. 확약 확인 전에는 가격보다 권리가 우선인 물건입니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사 데이터를 기반으로 작성한 분석 의견입니다. 당해세·최우선변제 등 일부 항목은 실제 배당 과정에서 달라질 수 있으며, 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 검토를 권합니다.

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서울특별시 강북구 번동 436-3 서희스타빌 제6층 제602호

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