부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2026타경10287 · 서울북부지방법원 · 다세대
철근콘크리트구조 44.88㎡

최저매각가 2차 · 유찰 1회

198,400,000원 1억 9,840만 감정가 248,000,000원

감정가의 80% ▼ 20% 할인

다음 매각기일

08-25

서울북부지방법원 10:00

입찰 보증금

1,984만원

최저가의 10% · 19,840,000원

감정가 대비

▼ 20.0% 싸게 매수

감정가 2.48억원

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차권 인수 가능성이 핵심인 다세대. 유찰로 최저가는 내려가도 인수금이 증가하는 구조입니다.

가격 최저가 198,400,000원이나 임차보증금 부족분 19,677,600원 인수 가능
자금 입찰보증금 약 19,840,000원 · 실질취득은 최저가+인수 부담 고려
리스크 대항력 있는 임차권등기 김영선 존재. 특별매각조건 확인 필수

한 줄 평 임차권등기가 있는 다세대 물건입니다. 겉으로는 최저가가 감정가 대비 80%까지 내려왔지만, 핵심은 가격이 아니라 임차보증금 인수 가능성입니다. 임차인 김영선의 보증금 214,500,000원 중 배당 부족분 19,677,600원은 매수인이 부담할 수 있어 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다.

감정가 / 최저가

248,000,000원 / 198,400,000원

1회 유찰

임차보증금

214,500,000원

대항력·우선변제권

매수인 인수

19,677,600원

배당 부족분

핵심지표

인수형

임차권등기 위험

서울북부지방법원 2026타경10287. 서울 강북구 수유동 대광맨션 제4층 제402호 다세대 물건입니다. 전용 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대)이며 방3, 거실, 주방, 욕실, 현관, 발코니 구조입니다. 이 사건의 핵심은 일반적인 후순위 권리보다 임차권등기 임차인의 보증금 문제입니다.

물건 개요

사건번호	서울북부지방법원 2026타경10287 (강제경매)
소재지	서울특별시 강북구 수유동 469-310 대광맨션 제4층 제402호
용도 / 이용상태	다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대)
소유자	신기봉
감정가 / 최저가	248,000,000원 / 198,400,000원
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 214,500,000원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

임차인 김영선은 2021.05.13 전입 및 점유, 2021.04.08 확정일자를 갖춘 임차권등기 권리자입니다. 임차보증금은 214,500,000원이며 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 배당표 기준 부족분 19,677,600원은 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	권리	배당	인수
김영선	214,500,000원	대항력 有 · 우선변제권 有	194,822,400원	19,677,600원

⚠️ 특별매각조건 확인 매각물건명세서에는 신청채권자 및 임차인이 배당금으로 임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환채권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 조건이 기재되어 있습니다. 실제 입찰 전 해당 조건의 적용 여부를 반드시 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 198,400,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	3,577,600원
임차인 김영선 보증금	214,500,000원	194,822,400원
을구 5번 근저당권 이미옥	105,000,000원	0원
경매개시결정 주택도시보증공사	214,500,000원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 실질취득

실질 부담은 최저가만이 아니라 임차보증금 부족분 인수 가능성을 함께 고려해야 합니다.

⛔ 입찰 판단 유찰로 최저매각가는 낮아졌지만, 대항력 있는 임차보증금 구조에서는 가격 하락이 그대로 매수인 부담 감소로 이어지지 않습니다. 2회 유찰 시 매수인 인수 예상액은 58,802,080원으로 증가합니다.

④ 입찰 체크리스트

임차권등기 확인. 김영선 임차권은 대항력 및 우선변제권이 있는 권리입니다.
특별매각조건 확인. 임차권 포기 및 말소 조건의 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
유찰 시나리오 검토. 최저가는 하락하지만 인수 부담 증가 가능성을 함께 계산해야 합니다.
현장 확인. 임대관계 미상 및 점유관계 확인이 필요합니다.

맺으며 — “유찰 = 저가”가 아닌 물건

이 물건은 단순히 감정가 대비 80%라는 숫자만 보고 판단할 수 없습니다. 임차권등기 임차인의 보증금이 크고, 배당 부족분 인수 가능성이 존재하기 때문입니다. 권리관계에서 가장 중요한 것은 임차인의 잔존 보증금이며, 특별매각조건까지 확인한 뒤 실질취득 기준으로 접근해야 합니다.

부동산강제경매

임차권 인수 위험이 핵심 — 서울 강북구 수유동 대광맨션 402호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 198,400,000원 가정)

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “유찰 = 저가”가 아닌 물건

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (16장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-21	유찰	2억 4,800만원
2	2026-08-25	대기	1억 9,840만원