서울남부지방법원 2025타경13136. 서울 강서구 방화동 경동팰리스힐 610호로, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(원룸형 아파트)입니다. 현재 소유자는 변진섭으로 2021년 10월 6일 매매를 원인으로 82,000,000원에 취득했고, 2021년 11월 15일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이 사건에서 가장 중요한 포인트는 단순한 최저가가 아니라 대항력 임차권과 확약의 결합입니다.

한국토지주택공사 명의 임차권등기는 보증금 104,000,000원, 주민등록일자 2021년 12월 22일, 점유개시일자 2022년 1월 5일, 확정일자 2021년 12월 9일로 확인됩니다. 말소기준으로 제시된 2023년 7월 13일 주택도시보증공사 가압류보다 앞선 전입이어서 원칙적으로는 대항력이 문제됩니다. 현재 매각가 83,200,000원 가정 시 배당 후 부족액도 22,697,600원으로 계산됩니다.

그러나 매각물건명세서의 특별매각조건에는 신청채권자 겸 주택임차권 승계인 서울보증보험 주식회사가 매수인에 대한 대항력을 포기하고 우선변제권만 행사하며, 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 이 확약이 적용되는 임차권에 대해서는 매수인의 실질 인수액이 0원으로 정리됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약이 핵심

2014년 우리은행 근저당권 55,000,000원은 2016년 10월 14일 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준으로 제시된 권리는 2023년 7월 13일 주택도시보증공사의 가압류 1,131,000,000원입니다. 이후 2024년 3월 22일 한국토지주택공사 명의 주택임차권등기와 2025년 11월 6일 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정이 있습니다.

② 임차권 분석 — 보증기관 승계 신고, 실제 임차인 합산 금지

한국토지주택공사는 보증기관 승계 신고로 표시돼 있으므로 보증금 104,000,000원을 별도의 실제 임차인 보증금으로 다시 합산하면 안 됩니다. 이 신고 기준으로 실제 임차인은 0명이며, 보증금 대위·승계 관계를 반영해야 합니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래가 더 중요하다

경동팰리스힐은 60세대, 2014년 3월 20일 사용승인된 단지입니다. 대상 면적은 12.35㎡이며 실거래 비교 면적도 12.22㎡~12.66㎡로 매칭돼 있습니다. 전체 12건 평균은 91,083,333원이지만, 가격 판단에서는 오래된 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다.

최근 12개월 표본은 2건이고 평균이 100,000,000원, 최신 거래도 2023년 12월 100,000,000원입니다. 최근 구간은 그 이전 구간보다 12.0% 높은 흐름으로 집계됐습니다. 현재 최저가 83,200,000원은 최근 12개월 평균 대비 83.2%입니다. 확약 반영 후 실질취득도 83,200,000원이므로 이 사건은 최저가뿐 아니라 실질취득 기준으로도 최근 시세 아래에 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 83,200,000원 가정)

배당계산상 임차보증금 부족액은 22,697,600원입니다. 다만 특별매각조건의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 해당 부족액의 매수인 실질 인수는 0원입니다.

확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 커져 매수인의 총 부담이 보증금 수준으로 수렴하는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건에서는 해당 승계인의 확약으로 그 연결고리가 끊어져, 현재 회차의 실질취득은 83,200,000원으로 판단됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 도시형생활주택(원룸형 아파트)이며 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물의 6층 610호입니다.
• 입지. 방화초등학교 북동측 인근으로 아파트단지, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철5호선 개화산역이 있어 제반 교통상황은 무난합니다.
• 도로. 남동측으로 로폭 8~10미터 내외 포장도로와 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적 792.5㎡, 공시지가 3,638,000원/㎡입니다.
• 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
• 건물 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다.
• 환금성. 60세대 규모이고 대상 전용면적이 12.35㎡인 원룸형 주택입니다. 최근 비교 거래는 있으나 일반 중형 아파트와는 수요층이 다릅니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 서울보증보험 주식회사의 대항력 포기, 우선변제권만 행사, 임차권등기 말소 동의 내용이 매각조건에 그대로 반영되는지 반드시 확인해야 합니다.
• 확약 대상 확인. 확약은 해당 승계 임차권에만 적용되므로 현장에 별도 점유자나 확약 밖 임차관계가 없는지 확인해야 합니다.
• 배당과 인수 구분. 배당표상 임차보증금 미배당 22,697,600원이 보이더라도 확약 반영 후 실질 인수는 0원이라는 점을 구분해야 합니다.
• 시세 기준. 전체 평균 91,083,333원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 100,000,000원을 우선해 응찰가를 판단하는 편이 적절합니다.
• 소형 원룸형 수요. 전용 12.35㎡ 도시형생활주택이므로 일반 아파트와 다른 임대·매매 수요와 환금성을 고려해야 합니다.
• 토지이용 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 감정평가서에 기재된 규제의 실제 적용 여부와 매수 목적별 요건을 원문에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서와 최신 점유관계를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “대항력 위험이 확약으로 끊어진 사건”

표면만 보면 보증금 104,000,000원의 대항력 임차권이 있고, 현재 최저가 83,200,000원보다 보증금이 커서 경계해야 하는 물건입니다. 실제 배당계산에서도 22,697,600원의 미배당액이 나옵니다. 이런 구조라면 원칙적으로 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득비용이 크게 낮아지지 않습니다.

하지만 이 사건은 서울보증보험 주식회사의 대항력 포기·우선변제권만 행사·임차권등기 말소 동의 확약이 특별매각조건으로 제시돼 있습니다. 이 확약을 반영하면 해당 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원이고, 현재 실질취득은 최저가와 같은 83,200,000원입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 100,000,000원, 최근 추세는 +12.0%이므로 실질취득 기준으로 최근 시세의 83.2%입니다.

권리 핵심은 확약의 유효성과 적용 범위, 가격 핵심은 최근 시세 대비 83.2%. 확약서와 실제 점유관계를 원본에서 재확인한다면, 단순히 최저가가 낮아 보이는 대항력 인수형이 아니라 확약으로 주된 인수위험이 해소된 가격 메리트형으로 볼 수 있는 사건입니다.