서울남부지방법원 2026타경3401. 구로구 대림역포스큐 20층 2003호는 도시형생활주택인 원룸형아파트입니다. 전용면적은 14.579㎡이며, 감정가 106,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가가 67,840,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 감정가의 64%라는 할인율이 눈에 띄지만, 등기부에는 2025년 한국토지주택공사 명의로 등기된 123,900,000원의 주택임차권이 존재합니다. 이 임차권은 2026년 경매개시결정보다 앞선 권리이며, 대항력과 우선변제권이 있는 것으로 분류되어 있습니다. 따라서 일반적인 후순위 임차권처럼 자동 소멸한다고 해석해서는 안 됩니다.
결정적인 변수는 매각물건명세서의 특별매각조건입니다. 주택임차권 승계인인 서울보증보험 주식회사가 매수인에 대한 대항력 포기와 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 승계된 임차권에 유효하게 적용되는 경우, 명목상 배당 부족분을 매수인의 추가 부담으로 계산하지 않습니다. 다만 입찰 전에는 확약 원문, 승계 범위, 임차권등기 말소 조건 및 실제 점유관계를 서로 대조해야 합니다.
승계인 확약을 반영한 실질 인수액: 0원*
확약을 반영하지 않은 최저가와 인수 추정액의 합계는 125,521,120원으로, 보증금 123,900,000원 수준에 집행비용 추정액이 더해진 금액입니다. 그러나 이 합계를 확약 적용 후의 매수비용으로 표시해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3401 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 |
서울특별시 구로구 구로동 106-2 대림역포스큐
제20층 제2003호 도로명주소: 서울특별시 구로구 공원로 11 |
| 물건종류 | 아파트 · 집합건축물대장상 도시형생활주택(원룸형아파트) |
| 전용면적 | 14.579㎡ |
| 건물 규모 | 지하 4층·지상 20층 중 제20층 제2003호 |
| 사용승인 | 2015.12.04 |
| 단지 규모 | 175세대 |
| 소유자 | 강태희 (2022.09.07 매매 · 거래가액 119,000,000원) |
| 감정가 | 106,000,000원 |
| 최저매각가 | 67,840,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 | 서울보증보험 주식회사 |
| 청구금액 | 125,515,791원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 말소기준권리 | 2026.01.26 강제경매개시결정 (갑구 13번) |
| 특별매각조건 | 서울보증보험 주식회사의 대항력 포기·우선변제권만 행사· 임차권등기 말소 동의 확약서 제출 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약을 구분해야 한다
등기부상 말소기준은 갑구 13번, 2026.01.26 서울보증보험의 강제경매개시결정입니다. 그러나 이보다 앞선 2025.02.07에는 한국토지주택공사 명의로 보증금 123,900,000원의 주택임차권이 등기되어 있습니다. 이 권리는 말소기준보다 선순위이므로, 단순한 매각 소멸 권리로 취급할 수 없습니다. 임차권 자체의 선순위성과 승계인의 확약에 따른 실질 인수 여부를 분리해서 판단해야 합니다.
과거 이인선 명의의 115,000,000원 주택임차권은 2022.06.29 말소되었습니다. 따라서 현재의 한국토지주택공사 명의 보증금과 합산하지 않습니다. 2024년 오현서의 강제경매개시결정 역시 2025.10.29 말소되어 현재 경매의 말소기준권리가 아닙니다.
② 임차권 분석 — 보증기관 중복신고와 실제 임차인을 구분
| 권리자 | 보증금 / 권리 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
|
한국토지주택공사 등기상 임차권자 · 보증기관 신고 |
123,900,000원 건물 전부 · 주택임차권 |
있음 전입 2022.12.23 |
있음 확정 2022.12.19 |
확약 적용 시 실질 0원* 승계인 서울보증보험의 확약 범위 확인 필요 |
| 임대차계약일 | 2022.12.16 |
|---|---|
| 확정일자 | 2022.12.19 |
| 주민등록일 | 2022.12.23 |
| 점유개시일 | 2023.01.12 |
| 임차권등기일 | 2025.02.07 |
| 보증금 | 123,900,000원 |
| 등기상 차임 | 180,000원 |
| 배당요구 | 있음 · 2025.02.07 |
| 확인된 실제 임차인 |
0명 · 보증기관 신고 제외 기준 현장 점유자의 실제 신원 및 별도 임대차관계는 확인 필요 |
| 임차권 승계인 | 서울보증보험 주식회사 |
| 실질 인수 | 0원* · 해당 승계 임차권에 확약 적용 시 |
한국토지주택공사는 보증기관 신고로 분류되어 있으므로 별도의 실제 임차인으로 세거나 보증금을 추가 합산하지 않습니다. 서울보증보험 역시 신청채권자이자 주택임차권 승계인으로 표시되어 있으므로, 동일한 승계 보증금 채권을 서로 다른 임차인의 보증금으로 중복 계산해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래가 중요하다
대림역포스큐의 전용 14.58㎡ 전후 실거래를 보면, 전체 12건 평균은 110,083,333원입니다. 그러나 과거 거래가격이 전체 평균에 포함되어 있어 이 숫자만으로 현재 시세를 평가하면 가격 메리트를 과대평가할 수 있습니다. 최근 12개월 4건 평균은 92,750,000원이며, 최신 2026년 8월 거래는 88,000,000원입니다. 최근 거래 평균은 이전 거래 평균 대비 21.9% 하락한 것으로 집계되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 14.58㎡ | 20 | 88,000,000원 |
| 2026.03 | 14.58㎡ | 19 | 77,000,000원 |
| 2025.12 | 14.58㎡ | 19 | 106,000,000원 |
| 2025.11 | 14.58㎡ | 18 | 100,000,000원 |
| 2025.03 | 15.98㎡ | 15 | 100,000,000원 |
| 2023.12 | 14.58㎡ | 15 | 126,000,000원 |
| 2023.04 | 14.58㎡ | 17 | 133,000,000원 |
| 2023.01 | 14.58㎡ | 17 | 114,000,000원 |
| 2022.09 | 14.58㎡ | 15 | 120,000,000원 |
| 2022.09 | 14.58㎡ | 20 | 119,000,000원 |
| 2022.08 | 14.58㎡ | 16 | 120,000,000원 |
| 2022.08 | 14.58㎡ | 19 | 118,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 14.58㎡ | 4건 | 92,750,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 110,083,333원 |
최저매각가 67,840,000원은 최근 12개월 평균의 73.1%입니다. 최신 거래가격인 88,000,000원보다도 낮습니다. 하지만 이러한 가격 비교는 승계인 확약으로 실질 인수액이 0원이라는 전제가 성립할 때만 유효합니다.
④ 예상배당표 (매각가 67,840,000원 가정 · 확약 미반영 명목 추정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,621,120원 |
|
1. 선순위 임차보증금 한국토지주택공사 등기 · 서울보증보험 승계 |
123,900,000원 | 66,218,880원 |
|
2. 경매 신청채권 서울보증보험 주식회사 |
125,515,791원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 명목상 미배당 보증금 | — | 57,681,120원 |
| 확약 적용 후 실질 인수액* | — | 0원 |
배당표는 최저매각가에 대한 명목 추정입니다. 집행비용 1,621,120원은 추정치이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다. 선순위 임차보증금과 신청채권의 동일 채권 승계·중복 관계를 확정한 최종 배당표가 아닙니다. 신청채권 125,515,791원을 별도 임차보증금으로 추가 합산하지 않습니다. 당해세와 최우선변제는 미반영입니다. 확약에 따른 실질 인수 판단은 배당표의 명목 부족액과 별개입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수액 증가
다음 표는 각 회차의 명목상 배당 부족액과 확약 적용 후 실질 인수액을 구분한 것입니다. 선순위 보증금 인수형에서는 낙찰가만 낮아진다고 총취득 부담이 같은 비율로 감소하지 않습니다. 반면 해당 승계 임차권에 확약이 유효하게 적용되면 그 인수 부담을 매수인에게 더하지 않습니다.
| 구분 | 최저매각가 | 명목 인수 추정 | 확약 적용 후 인수* |
|---|---|---|---|
|
현재 회차 2회 유찰 · 64% |
67,840,000원 | 57,681,120원 | 0원* |
| 3회 유찰 · 51.2% | 54,272,000원 | 71,004,896원 | 0원* |
| 4회 유찰 · 40.96% | 43,417,600원 | 81,663,917원 | 0원* |
각 회차의 명목 인수액은 집행비용 등 배당 추정에 따라 산출된 값으로 실제 확정 배당액과 다를 수 있습니다. 실질 인수 0원은 동일한 승계 임차권에 확약이 유효하게 적용된다는 조건부 판단이며, 매각대금 외 취득 부대비용이나 별도 점유관계까지 없다는 뜻은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 구로구 구로동 영림중학교 북동측 인근. 주변에 업무시설, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선 대림역이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 4층·지상 20층 건물의 최상층 호실입니다. 사용승인일은 2015.12.04이며, 위생·급배수·난방·승강기· 지하주차장 등 설비가 있습니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(원룸형아파트)으로 이용 중입니다. 전용 14.579㎡의 소형 주거공간이므로 일반적인 가족형 아파트와 동일한 수요층으로 환금성을 판단하지 않는 것이 적절합니다.
- 도로. 북동측 약 22m 포장도로에 접하고 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 공시지가 자료는 8,594,000원/㎡입니다. 과밀억제권역, 교육환경보호구역 및 가로구역별 최고높이 제한지역 등도 표시되어 있습니다.
- 토지거래허가. 아파트를 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역이 2025.10.20부터 2026.12.31까지 지정된 것으로 표시되어 있습니다. 본건의 도시형생활주택 분류와 매각에 따른 취득에 허가 의무가 적용되는지 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 표시되지 않았으며 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 단지 규모는 175세대입니다. 최근 12개월 실거래는 4건이며, 최근 거래 평균이 이전 평균보다 21.9% 낮습니다. 거래가격의 하락 추세와 소형 주거상품의 수요를 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 서울보증보험의 대항력 포기, 우선변제권만 행사한다는 내용, 임차권등기 말소 동의 및 효력 발생 조건을 확인합니다.
- 임차권 승계관계 대조. 등기상 임차권자는 한국토지주택공사, 확약 제출자는 승계인 서울보증보험입니다. 두 권리의 승계관계와 확약 적용 범위를 확인합니다.
- 보증금 중복 계산 방지. 한국토지주택공사의 123,900,000원 신고와 서울보증보험의 승계 지위를 서로 다른 실제 임차인의 보증금으로 합산하지 않습니다.
- 실제 점유관계. 현재 점유자의 신원과 별도 임대차관계를 확인합니다. 확약 범위 밖의 임차인이 있다면 그 권리와 인수 가능성을 별도로 분석해야 합니다.
- 배당표 재확인. 배당 추정상 명목 미배당 보증금은 57,681,120원입니다. 확약 유효 적용 시 실질 인수 0원이라는 판단과 명목 배당 부족분을 혼동하지 않습니다.
- 최근 시세 기준. 전체 평균 110,083,333원 대신 최근 12개월 평균 92,750,000원, 최신 거래 88,000,000원, 하락 추세 -21.9%를 중심으로 검토합니다.
- 매각조건·토지거래허가. 매각물건명세서의 특별매각조건을 확인하고, 토지거래허가구역 규제가 본건 취득에 적용되는지 관할 기관에 확인합니다.
- 관리비·명도. 공용부분 관리비 체납 여부, 실제 점유상태 및 인도에 필요한 절차를 확인합니다.
- 최종 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 최신 실거래 내역을 직접 대조합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 확약의 효력이 먼저다”
서울남부지방법원 2026타경3401은 감정가 106,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 67,840,000원까지 내려온 도시형생활주택(원룸형아파트)입니다. 최근 12개월 실거래 평균 92,750,000원과 최신 거래 88,000,000원을 기준으로 보면, 확약이 유효하게 적용된 실질취득가격은 최근 거래가격보다 낮은 구간에 있습니다.
다만 선순위 보증금 123,900,000원에 대한 명목 미배당액 57,681,120원이 존재하며, 이것이 실질 인수액 0원으로 처리되는 근거는 서울보증보험의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약입니다. 확약이 적용되지 않으면 낙찰가와 명목 인수액을 합산한 125,521,120원이 취득 부담의 기준이 되어, 가격 판단이 반대로 바뀝니다.
또한 최근 거래 평균은 이전 대비 21.9% 하락했습니다. 단지의 평균 유찰 횟수도 7.8회로 집계되어 있어, 소형 원룸형아파트의 환금성과 하락장 위험을 가볍게 볼 수 없습니다. 확약의 권리 승계 범위와 실제 점유관계를 확인한 후, 최근 시세와 하락 추세를 기준으로 가격을 판단해야 하는 사건입니다.
* 실질 인수 0원은 매각물건명세서에 기재된 서울보증보험의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 해당 승계 임차권에 유효하게 적용된다는 전제입니다. 확약 미적용 시 현재 회차 명목 인수 추정액은 57,681,120원입니다. 확약 범위 밖의 별도 권리나 점유관계가 확인되면 추가 분석이 필요합니다.
