서울남부지방법원 2026타경3401. 구로동 대림역포스큐 20층 2003호, 전용 14.579㎡의 도시형생활주택(원룸형아파트)입니다. 현재 소유자는 강태희이고, 2022.09.07. 매매로 119,000,000원에 취득했습니다. 이번 강제경매 신청채권자는 서울보증보험 주식회사, 청구금액은 125,515,791원입니다.
이 사건의 핵심은 최저가 자체보다 선순위 임차권과 확약서의 결합입니다. 등기에는 2025.02.07. 한국토지주택공사 명의 주택임차권이 남아 있고 보증금은 123,900,000원입니다. 전입 2022.12.23., 확정일자 2022.12.19.로 현재 사건의 말소기준일 2026.01.26.보다 앞섭니다. 원칙적으로는 대항력이 있는 선순위 임차권이어서 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 미배당 보증금이 매수인에게 남는 구조입니다.
그러나 매각물건명세서 비고에는 신청채권자 겸 주택임차권 승계인 서울보증보험 주식회사가 매수인에 대한 대항력 포기, 우선변제권만 행사, 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 정확도 규칙에 따라 이 승계 임차권의 실질 인수액은 0원으로 처리합니다. 확약의 효력은 해당 승계 임차권에 한정되므로, 별도의 임차·점유관계가 존재한다면 그 권리까지 함께 소멸시키는 확약으로 볼 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3401 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 106-2 대림역포스큐 제20층 제2003호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 도시형생활주택(원룸형아파트) · 전용 14.579㎡ · 지상20층 중 20층 |
| 소유자 | 강태희 (2022.09.07. 매매 · 거래가액 119,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 84,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 125,515,791원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 사용승인일 | 2015.12.04 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약이 핵심
과거 2021.02.01. 이인선 명의 주택임차권등기 115,000,000원은 2022.06.29. 말소됐고, 2022.05.17. 강제경매 매각을 거쳐 고득권이 소유권을 취득한 뒤 2022.09.07. 강태희에게 이전됐습니다. 현재 분석에서 문제되는 권리는 2025.02.07. 등기된 한국토지주택공사 명의 주택임차권 123,900,000원입니다.
| 권리자 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 123,900,000원 | 2022.12.23 / 2022.12.19 | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 배당요구 2025.02.07 · 확약 반영 시 매수인 실질 인수 0원 |
② 확약 반영 — 룰상 41,026,400원 인수와 실질 0원을 구분
현재 최저가 84,800,000원을 매각대금으로 가정하면 집행비용 추정 1,926,400원을 뺀 82,873,600원이 선순위 임차보증금에 배당됩니다. 보증금 123,900,000원 전액에는 부족해 배당 계산상 미배당액 41,026,400원이 남습니다.
일반적인 대항력 인수형이라면 이 41,026,400원이 매수인 인수액이 되어 낙찰가와 합친 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건은 대항력 포기·우선변제권만 행사·임차권등기 말소 동의 확약이 있으므로, 해당 승계 임차권에 관한 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 회차 실질취득액은 최저가와 같은 84,800,000원으로 봅니다.
| 회차 | 매각가 | 확약 전 룰상 미배당 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 84,800,000원 | 41,026,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 67,840,000원 | 57,681,120원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 54,272,000원 | 71,004,896원 | 0원 |
표의 ‘룰상 미배당’은 배당계산상 부족분이며, 매각물건명세서 비고의 확약을 적용한 실질 매수인 인수액과는 구분해야 합니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 12개월·최신 거래가 우선
대림역포스큐는 175세대, 사용승인일 2015.12.04입니다. 동일 면적대 거래 12건 전체 평균은 110,083,333원이지만, 2022~2023년의 114,000,000원~133,000,000원 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단의 중심으로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 평균은 92,750,000원, 최신 거래는 2026.08. 88,000,000원이며, 최근 구간은 과거 구간 대비 -21.9%의 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 14.58㎡ | 20 | 88,000,000원 |
| 2026.03 | 14.58㎡ | 19 | 77,000,000원 |
| 2025.12 | 14.58㎡ | 19 | 106,000,000원 |
| 2025.11 | 14.58㎡ | 18 | 100,000,000원 |
| 2025.03 | 15.98㎡ | 15 | 100,000,000원 |
| 2023.12 | 14.58㎡ | 15 | 126,000,000원 |
| 2023.04 | 14.58㎡ | 17 | 133,000,000원 |
| 2023.01 | 14.58㎡ | 17 | 114,000,000원 |
| 2022.09 | 14.58㎡ | 15 | 120,000,000원 |
| 2022.09 | 14.58㎡ | 20 | 119,000,000원 |
| 2022.08 | 14.58㎡ | 16 | 120,000,000원 |
| 2022.08 | 14.58㎡ | 19 | 118,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 92,750,000원 |
현재 실질취득액 84,800,000원은 최근 12개월 평균의 91.4%로, 최근 평균보다 낮습니다. 최신 2026.08. 거래 88,000,000원보다도 낮은 가격대입니다. 따라서 확약이 유효하게 적용된다는 전제에서는 현재 회차에 일정한 가격 할인은 존재합니다. 다만 이 할인만으로 ‘매우 싸다’고 평가하기는 어렵습니다. 최근 가격 흐름 자체가 -21.9%이고, 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 8.0회이기 때문입니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,926,400원 |
| 1. 임차보증금 · 한국토지주택공사 | 123,900,000원 | 82,873,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 125,515,791원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 41,026,400원입니다. 다만 해당 승계 임차권에 대한 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 아파트이며 실제 이용은 도시형생활주택(원룸형아파트)입니다. 업무시설·도시형생활주택·근린생활시설이 함께 있는 건물입니다.
- 입지. 영림중학교 북동측 인근으로 업무시설, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 대림역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 규모. 대림역포스큐 175세대, 사용승인일 2015.12.04, 본건은 지상20층 중 20층입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. ㎡당 8,594,000원, 토지면적 1,324.9㎡, 평지·정방형·광대로한면 조건입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 감정요항표상 임대관계는 미상입니다.
- 환금성. 전용 14.579㎡의 원룸형 도시형생활주택으로, 최근 실거래가 하락하고 단지 경매 평균 유찰 횟수가 8.0회인 점은 재매각·환금성 판단에서 보수적으로 볼 요소입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이번 분석의 인수 0원 판단은 매각물건명세서 비고에 적힌 대항력 포기·우선변제권 행사·임차권등기 말소 동의 확약을 핵심 근거로 합니다. 입찰 전 원문과 적용 권리자를 반드시 대조해야 합니다.
- 승계 주체 확인. 등기상 주택임차권자는 한국토지주택공사이고, 비고에는 신청채권자 겸 주택임차권 승계인을 서울보증보험 주식회사로 기재합니다. 보증기관 승계 관계와 말소 동의 범위를 원본에서 확인해야 합니다.
- 확약 밖 점유관계 확인. 확약은 해당 승계 임차권에 한정됩니다. 감정요항표상 임대관계가 미상이므로 별도의 점유자나 임대차가 있는지 현황조사·전입세대 열람 등 원본 자료로 재확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 110,083,333원보다 최근 12개월 평균 92,750,000원과 최신 거래 88,000,000원을 기준으로 입찰가를 검토해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 구간이 과거 대비 -21.9%입니다. 현재 최저가가 최근 평균의 91.4%라고 해서 과도한 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 유찰 체질 확인. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 8.0회입니다. 소형 원룸형 주택의 환금성과 실제 응찰 수요를 보수적으로 봐야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 당해세 등은 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 확약으로 풀렸지만, 가격은 하락장을 통과해야 한다”
이 물건은 표면상 가장 위험해 보이는 선순위 임차보증금 123,900,000원이 존재합니다. 현재 최저가 84,800,000원 기준으로는 배당 계산상 41,026,400원이 부족해 원칙적인 대항력 인수형이라면 매수인 부담이 생기는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서 비고의 대항력 포기·우선변제권만 행사·임차권등기 말소 동의 확약이 이 핵심 위험을 제거해 실질 인수는 0원, 실질취득은 84,800,000원으로 정리됩니다.
그렇다고 가격이 압도적으로 매력적인 것은 아닙니다. 실질취득액은 최근 12개월 평균 92,750,000원의 91.4%로 평균보다 낮고 최신 거래 88,000,000원보다도 낮지만, 최근 가격 추세가 -21.9%이고 단지 경매 평균 유찰이 8.0회입니다. 전체 거래 평균 110,083,333원만 보고 큰 폭의 할인이라고 판단해서는 안 됩니다. 권리 위험은 확약으로 상당 부분 정리됐지만, 가격·환금성은 보수적으로 보는 C급 물건으로 평가합니다.
