서울남부지방법원 2026타경3705. 구로동 비즈트위트오렌지 제18층 제1802호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 현 소유자는 한성수이고, 2023.02.08 소유권이전 당시 거래가액은 120,000,000원입니다. 이번 강제경매 신청채권자는 서울보증보험 주식회사이며 청구액은 138,339,930원입니다.

이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 선순위 주택임차권을 어떻게 처리할 것인가입니다. 한국토지주택공사 명의의 주택임차권은 보증금 135,500,000원, 전입 2023.02.03, 확정일자 2023.01.02로 기록되어 있어 형식상 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 그러나 특별매각조건에서 신청채권자 겸 주택임차권 승계인 서울보증보험 주식회사가 매수인에 대한 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약을 반영하면 해당 임차권 때문에 매수인이 추가로 부담하는 실질 금액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약이 핵심

과거 광명동부새마을금고 근저당 91,000,000원과 신한은행 근저당 88,800,000원은 이미 등기부상 말소되었습니다. 현재 권리분석의 핵심은 2024.12.20 등기된 한국토지주택공사 명의의 주택임차권입니다. 보증금은 135,500,000원이고 전입일과 확정일자가 경매개시결정보다 앞섭니다.

다만 한국토지주택공사는 보증기관 관련 임차권 신고로 분류되어 실제 점유 임차인과 동일하게 중복 합산해서는 안 됩니다. 제공된 신고 내역에서 보증기관 관련 신고를 제외하면 실제 임차인 신고는 0명입니다. 더욱이 특별매각조건상 신청채권자 겸 주택임차권 승계인 서울보증보험 주식회사가 매수인에 대한 대항력을 포기하고 우선변제권만 행사하며 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다.

② 시세 비교 — 최저가는 최근 시세의 70.3%, 다만 추세는 -4.4%

비즈트위트오렌지의 비교 실거래는 전용 17㎡대 중심으로 확인됩니다. 전체 12건 평균은 107,958,333원이지만, 가격 판단에서는 과거 거래보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 4건 평균은 104,750,000원, 최신 거래는 2026.08 · 101,000,000원입니다.

현재 최저가 73,600,000원은 최근 12개월 평균의 70.3%입니다. 전체 평균 107,958,333원보다도 낮지만, 전체 평균에는 과거의 127,000,000원 등 상대적으로 높은 거래가 포함되어 있으므로 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하는 것이 적절합니다. 특히 최근 가격 흐름은 이전 구간 대비 -4.4%로 하락하고 있어, 단순히 과거 평균과의 차이만큼을 전부 안전마진으로 보기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 73,600,000원 기준 · 확약 전 룰상 계산)

확약을 배제한 기계적 배당계산에서는 임차보증금 부족분 63,624,800원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 그러나 특별매각조건의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 적용되므로 해당 금액은 실질 인수액으로 보지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 신도림역 남측 인근으로 상업시설과 오피스텔이 형성된 지역이며, 주거용·상업용 제반 입지조건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 교통. 북측 약 700m에 1·2호선 신도림역, 서측 약 800m에 1호선 구로역, 남측 약 1.2km에 2·7호선 대림역이 있습니다. 남동측 약 100m와 북서측 약 130m에 버스정류장이 있습니다.
• 이용상태. 제1802호는 오피스텔로 이용 중이며 주방 및 거실, 욕실 겸 화장실, 현관 구조입니다.
• 건물·주차. 철근콘크리트조 업무시설(오피스텔)·공동주택 건물이며 옥내 자주식 주차 137대, 세대당 0.386대 규모입니다.
• 규제. 일반상업지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
• 공시지가. 8,281,000원/㎡, 토지는 평지·가로장방 형태이고 중로 한 면에 접합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 이 사건의 권리분석 결론은 대항력 포기·우선변제권만 행사·임차권등기 말소 동의 확약에 크게 의존합니다. 입찰 전 특별매각조건과 확약서 원문을 반드시 대조해야 합니다.
• 보증기관 승계 관계 확인. 한국토지주택공사 명의 임차권과 신청채권자 겸 주택임차권 승계인 서울보증보험 주식회사 사이의 승계 관계를 원문 서류에서 확인해야 합니다. 동일 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 107,958,333원보다 최근 12개월 평균 104,750,000원과 최신 거래 101,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세는 -4.4%입니다. 현재 최저가가 최근 평균보다 낮더라도 하락 흐름과 향후 환금성을 함께 점검해야 합니다.
• 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 실제 사용과 관련한 법적·행정적 조건을 입찰 전 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·특별매각조건·실거래 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — 위험했던 선순위 임차권은 확약으로 해소, 남는 것은 가격과 서류확인

겉으로만 보면 보증금 135,500,000원의 선순위 주택임차권이 최저가 73,600,000원보다 커 전형적인 대항력 인수형처럼 보입니다. 확약이 없다면 배당 후 63,624,800원의 부족분이 발생해 매수인의 실질취득액이 크게 달라질 수 있는 구조입니다.

하지만 이 사건은 특별매각조건에서 신청채권자 겸 주택임차권 승계인 서울보증보험 주식회사가 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 정리되고, 현재 실질취득 기준은 최저가 73,600,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 104,750,000원의 70.3%입니다.

다만 최근 실거래 흐름이 -4.4%이고 이미 2회 유찰된 물건이라는 점은 별개의 가격 리스크입니다. 이 사건의 승부처는 단순히 “64%까지 떨어졌다”가 아니라 확약의 효력을 원문으로 확인한 뒤, 최근 하락 시세와 오피스텔의 환금성을 어느 수준까지 가격에 반영할 것인가입니다.