서울남부지방법원 2026타경3705. 구로동 비즈트위트오렌지 18층 1802호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있지만, 감정 이용상태와 집합건축물대장상 본건은 업무시설(오피스텔)이고 실제로도 오피스텔로 이용 중입니다. 현재 소유자는 한성수로 2023.02.07 매매, 거래가액 120,000,000원에 취득했습니다. 이번 경매는 서울보증보험 주식회사의 강제경매이며 청구금액은 138,339,930원입니다.

권리구조의 핵심은 2024.12.20 등기된 한국토지주택공사 명의 주택임차권입니다. 보증금은 135,500,000원, 전입·점유개시는 2023.02.03, 확정일자는 2023.01.02이고, 강제경매개시결정은 2026.02.13이므로 시간 순서만 보면 임차권이 앞섭니다. 제공된 배당계산에서도 현 회차 92,000,000원 매각을 가정하면 집행비용 2,056,000원을 뺀 89,944,000원이 임차보증금에 배당되고 45,556,000원이 부족한 구조입니다.

다만 이 사건에는 결정적인 특별매각조건이 있습니다. 신청채권자 겸 주택임차권 승계인 서울보증보험 주식회사가 매수인에 대한 대항력 포기, 우선변제권만 행사, 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했습니다. 따라서 해당 승계 임차권은 룰상 미배당액이 남더라도 매수인 실질 인수 0원*으로 봅니다. 확약의 효력은 해당 승계 임차권에 한정되므로 입찰 전에는 원본 명세서와 점유관계를 다시 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약이 승부처

과거 광명동부새마을금고 근저당 91,000,000원과 신한은행 근저당 88,800,000원은 각각 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 등기는 2026.02.13 서울보증보험 주식회사 강제경매개시결정이고, 그보다 앞선 2024.12.20 한국토지주택공사 임차권등기가 존재합니다. 등기 순서만 놓고 보면 매수인 인수 대상이 될 수 있는 선순위 권리입니다.

한국토지주택공사는 보증기관 승계 신고로 분류되므로 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 이 자료에서 확인되는 실제 임차인은 0명이고, 보증금 135,500,000원도 다른 임차보증금과 중복 합산할 대상이 아닙니다. 특히 특별매각조건에는 신청채권자 겸 주택임차권 승계인 서울보증보험 주식회사의 확약이 명시돼 있습니다.

② 시세 비교 — 88.9%지만 시장은 -8.7% 하락

비즈트위트오렌지의 비교 면적은 17.81㎡이고, 확인된 실거래는 12건입니다. 전체 12건 평균은 108,458,333원이지만 과거 127,000,000원 등 높은 거래가 포함돼 있어 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 6건 평균은 103,500,000원, 최신 거래는 2026.01의 110,000,000원입니다.

확약 적용 후 실질취득은 현 최저가와 같은 92,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 88.9%로 최근 시세 아래에 있습니다. 다만 최근 12개월 평균이 이전 거래군보다 -8.7% 낮아진 하락 추세이므로, 단순히 전체 평균 108,458,333원 대비 싸다는 이유만으로 높은 가격 점수를 줄 수는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 92,000,000원 가정)

제공된 배당계산에서는 현 회차 기준 임차보증금 부족분 45,556,000원을 매수인 인수로 계산합니다. 그러나 특별매각조건의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 적용하면 해당 부족분의 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 배당표 자체의 금액 배열은 제공된 계산값을 그대로 사용했습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 구로구 구로동 신도림역 남측 인근으로, 상업시설과 오피스텔이 중심인 지역입니다. 감정평가상 주거용·상업용 입지조건은 양호합니다.
• 교통. 신도림역이 북측 약 700m, 구로역이 서측 약 800m, 대림역이 남측 약 1.2km 거리에 있습니다. 버스정류장도 남동측 약 100m와 북서측 약 130m에 있습니다.
• 이용상태. 1802호는 오피스텔로 이용 중이며 주방 및 거실, 욕실 겸 화장실, 현관 구조입니다.
• 건물·주차. 철근콘크리트조 업무시설(오피스텔)·공동주택 건물이며 옥내 자주식 주차 137대, 세대당 0.386대의 주차공간이 확보돼 있습니다.
• 규제. 일반상업지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
• 토지. 토지면적 992.7㎡, 공시지가 8,281,000원/㎡, 평지·가로장방형·중로한면 조건입니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 거래 흐름. 비즈트위트오렌지는 115세대, 2013.09.16 준공이며 비교 실거래 12건의 가격 범위는 93,000,000원~127,000,000원입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 매수인에 대한 대항력 포기, 우선변제권만 행사, 임차권등기 말소 동의가 실제 특별매각조건에 그대로 기재돼 있는지 입찰 직전 원본을 대조해야 합니다.
• 승계 임차권 구분. 한국토지주택공사 신고는 보증기관 승계 신고로 분류돼 실제 임차인 수와 보증금을 중복 계산하면 안 됩니다.
• 현재 점유 확인. 확약은 해당 승계 임차권에만 적용되므로 별도 점유자가 존재하는지 현황을 재확인해야 합니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 108,458,333원보다 최근 12개월 평균 103,500,000원과 최신 거래 110,000,000원을 우선해 가격을 판단해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -8.7% 낮습니다. 최저가 92,000,000원이 최근 평균의 88.9%라는 사실만으로 충분한 안전마진이라고 단정할 수 없습니다.
• 용도 확인. 사건상 근린시설 표시와 감정 이용상태인 오피스텔을 함께 보고 실제 이용·대출·환금성 조건을 확인해야 합니다.
• 규제 확인. 일반상업지역이면서 토지거래계약에관한허가구역에 포함돼 있으므로 적용 여부와 절차를 원문 기준으로 확인해야 합니다.

맺으며 — “45,556,000원 인수”가 확약으로 0원이 되는 사건

이 물건은 숫자만 보면 상당히 위험해 보입니다. 보증금 135,500,000원의 선순위 임차권이 있고, 현 회차 92,000,000원에선 제공된 배당계산상 45,556,000원이 미배당됩니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 최저가가 내려갈수록 인수액이 늘어 가격 메리트가 사라지는 구조입니다.

하지만 이 사건은 특별매각조건이 결론을 바꿉니다. 신청채권자 겸 주택임차권 승계인 서울보증보험 주식회사가 매수인에 대한 대항력을 포기하고 우선변제권만 행사하며, 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 해당 권리의 실질 인수는 0원*, 현 회차 실질취득은 92,000,000원으로 판단합니다.

가격은 최근 12개월 실거래 평균 103,500,000원의 88.9%로 내려왔지만, 시장 추세가 -8.7%라는 점은 반드시 함께 봐야 합니다. 결론은 “권리 위험은 확약으로 해소됐지만, 하락 추세의 오피스텔 가격과 환금성까지 확인한 뒤 접근할 물건”입니다.

* 확약 적용 전 제공된 배당계산상 현 회차 매수인 인수액은 45,556,000원입니다. 특별매각조건의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 적용해 해당 승계 임차권의 실질 인수를 0원으로 판단했습니다.