서울남부지방법원 2026타경3831. 영등포동1가 헤렌어반 제7층 제714호, 전용 13.331㎡ 규모의 도시형생활주택입니다. 현재 소유자는 최혜윤으로 2021.02.19. 소유권을 이전받았고 거래가액은 115,000,000원입니다. 등기상 권리관계는 단순하지 않습니다. 2021.12.09. 강서구 압류가 말소기준으로 잡혀 있고, 이후 국세·지방세 압류와 주택도시보증공사 가압류, 주택임차권, 강제경매개시결정 등이 이어집니다.

하지만 이 사건에서 등기 순서만 보고 “후순위이니 모두 끝난다”고 결론 내리면 위험합니다. 임차권등기 자체는 2024.08.14.이지만 한국토지주택공사의 임차권등기에는 임대차계약일자 2021.01.16., 확정일자 2021.01.18., 주민등록일자 2021.02.15., 점유개시일자 2021.02.17.이 기재되어 있습니다. 모두 2021.12.09. 말소기준보다 앞섭니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 말소보다 임차관계가 먼저다

말소기준은 2021.12.09. 압류입니다. 그 뒤의 압류·가압류·경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차권등기가 늦게 접수됐다는 사실과 임차인의 대항력 발생시점은 별개입니다. 한국토지주택공사 임차권등기에 적힌 주민등록일자와 점유개시일자는 말소기준보다 앞서므로 대항력 있는 임차보증금 문제를 별도로 계산해야 합니다.

② 임차인·승계 — 실제 임차인은 1명, 보증기관 신고는 중복

임차인 자료에는 김윤정과 한국토지주택공사가 함께 나타나지만, 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계로 표시되어 있으며 김윤정 보증금에 대한 중복 신고입니다. 따라서 실제 임차인은 김윤정 1명으로 봐야 하고 119,000,000원을 김윤정 보증금과 별도로 다시 합산하면 안 됩니다.

③ 확약 — 적용되는 승계분은 실질 인수 0원, 밖의 위험은 남는다

매각물건명세서 비고에는 특별매각조건으로 신청채권자 겸 주택임차권 승계인 서울보증보험 주식회사가 매수인에 대한 대항력을 포기하고, 우선변제권만 행사하며, 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출한 것으로 기재되어 있습니다.

④ 확약이 없다고 가정하면 — 낙찰가가 내려가도 인수액은 커진다

대항력 있는 119,000,000원 임차보증금이 그대로 매수인에게 대항한다고 가정하면, 최저가만 낮아지는 것이 곧 싸지는 것을 뜻하지 않습니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션은 보증금 중 23,556,800원을 매수인 인수로 잡고 있으며, 다음 회차로 내려갈수록 미배당 인수액이 증가합니다.

즉 확약이 없는 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득 부담은 119,000,000원 보증금 수준으로 수렴하는 구조입니다. 이런 경우 최저가 97,600,000원만 놓고 “싸다”고 평가해서는 안 됩니다. 이 사건은 바로 그 위험을 특별매각조건의 확약이 얼마나 해소하는지가 핵심입니다.

⑤ 시세 비교 — 표면 85.0%, 그러나 하락 추세와 권리비용을 함께 본다

헤렌어반 전용 13㎡대의 최근 실거래 12건 전체 평균은 122,358,333원이지만, 과거 140,000,000원 거래 등이 포함되어 있어 가격 판단은 더 최근 지표를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 114,833,333원, 최신 거래는 2024.09. 110,000,000원이며 최근 구간은 이전 구간보다 -8.0%의 하락 추세입니다.

현재 최저가 97,600,000원은 최근 12개월 평균의 85.0%입니다. 표면가격만 보면 최근 거래보다 낮지만, 최근 시세가 이미 -8.0% 하락한 데다 확약 밖 미상임차인의 인수액이 확인되지 않았으므로 97,600,000원을 곧바로 실질취득가로 확정해 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.

⑥ 예상배당표 (매각가 97,600,000원 가정 · 배당 시뮬레이션 기준)

배당 시뮬레이션상 한국토지주택공사 보증금 미배당액은 23,556,800원으로 계산되어 있습니다. 다만 특별매각조건상 서울보증보험 주식회사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 별도로 존재하므로, 실제 매수인 인수 여부는 해당 확약과 보증기관 승계관계의 원문 대조가 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중이며, 전용면적은 13.331㎡입니다.
• 입지. 신길역 5호선 남서측 인근으로 아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 신길역 5호선이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상10층 건물이며 사용승인일은 2011.11.10입니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·승강기·주차설비가 구비되어 있습니다.
• 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 6,502,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·철도보호지구·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등의 지정이 확인됩니다.
• 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 확약 원문. 서울보증보험 주식회사의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 어느 임차보증금·승계관계에 적용되는지 매각물건명세서 원문에서 확인해야 합니다.
• 김윤정 보증금. 전입은 2012.01.16.로 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 실제 임대차계약과 보증금 액수를 확인해야 합니다.
• 보증기관 중복. 한국토지주택공사 119,000,000원은 김윤정 보증금의 대위·승계 중복신고이므로 별도 보증금으로 더하면 안 됩니다.
• 대항력 인수형 계산. 확약이 적용되지 않는 119,000,000원 대항력 보증금이라면 유찰될수록 매수인 미배당 인수액이 23,556,800원·42,725,440원·58,060,352원으로 증가합니다.
• 세금. 국세·지방세 압류 11건 중 당해세 해당 여부를 확인해야 배당과 실제 미배당액을 판단할 수 있습니다.
• 시세. 전체 평균 122,358,333원보다 최근 12개월 평균 114,833,333원과 최신 110,000,000원, 최근 추세 -8.0%를 우선 기준으로 봐야 합니다.
• 환금성. 헤렌어반 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.3회이고 매각률은 0.0%입니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·확약서·세금 압류 내역을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “80% 할인”보다 확약의 경계선을 먼저 보라

현재 최저가 97,600,000원은 최근 12개월 실거래 평균 114,833,333원의 85.0%입니다. 숫자만 보면 한 차례 유찰로 가격이 내려온 물건입니다. 그러나 최근 실거래 추세 자체가 -8.0%이고, 대항력 있는 119,000,000원 임차보증금 승계관계와 별도로 김윤정의 보증금이 미상입니다.

특별매각조건의 서울보증보험 주식회사 확약이 적용되는 승계분은 실질 인수 0원으로 처리할 수 있다는 점이 가장 큰 긍정 요소입니다. 반대로 그 확약을 전체 임차관계에 확대해석해서는 안 됩니다. 확약 밖 김윤정의 임차권이 실제로 얼마의 보증금을 가지고 있는지 확인되지 않는 한 최종 실질취득액은 확정되지 않습니다.

가격은 내려왔지만 권리 확인은 아직 끝나지 않았습니다. 확약의 정확한 적용 범위와 김윤정의 실제 보증금이 확인되어야 비로소 97,600,000원이라는 최저가의 의미를 평가할 수 있는 사건입니다.