서울남부지방법원 2026타경3831. 영등포동1가 ‘헤렌어반’ 7층 714호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 감정가는 122,000,000원이고 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 78,080,000원입니다. 표면 할인율은 크지만, 이 사건은 일반적인 ‘후순위 권리 전부 소멸’만 보고 끝낼 수 없습니다. 말소기준권리는 2021.12.09.의 압류인데, 조사된 김윤정의 전입일은 2012.01.16., 한국토지주택공사의 임차권 관련 전입일은 2021.02.15.로 모두 그보다 앞섭니다.

다만 한국토지주택공사는 별도의 실제 임차인이 아니라 김윤정 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 중복신고로 정리되어 있습니다. 따라서 보증금 119,000,000원을 김윤정의 보증금과 따로 더하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명으로 보는 것이 맞습니다. 더 중요한 것은 특별매각조건입니다. 신청채권자이자 주택임차권 승계인인 서울보증보험 주식회사가 매수인에 대한 대항력 포기, 우선변제권만 행사, 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 적용되는 서울보증보험 승계분은 실질 인수 0원입니다.

문제는 확약이 그 승계분에만 적용된다는 점입니다. 김윤정은 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 별도 점유자로 조사돼 있어, 이 자료만으로 김윤정의 대항력 위험까지 모두 소멸한다고 단정할 수 없습니다. 따라서 확약 범위와 김윤정·한국토지주택공사·서울보증보험 사이의 동일 임차보증금 승계관계를 원본에서 연결 확인하기 전까지는 최종 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차관계가 핵심

말소기준권리는 2021.12.09. 갑구 7번 압류입니다. 이후 국세 압류, 주택도시보증공사 가압류 4,069,000,000원, 각 지방자치단체 압류, 한국토지주택공사 임차권등기, 서울보증보험의 강제경매개시결정 등은 등기 순위상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차권등기가 2024.08.14.에 이루어졌더라도 그 기초가 되는 전입일 2021.02.15.과 확정일자 2021.01.18.은 말소기준보다 앞서므로, 단순히 임차권등기 날짜만 보고 후순위라고 판단하면 안 됩니다.

② 시세 비교 — 표면 68%보다 ‘실질취득’을 봐야 한다

헤렌어반 13.331㎡ 안팎의 실거래 12건 평균은 122,358,333원입니다. 그러나 전체 평균에는 과거의 135,000,000원·140,000,000원 거래가 포함돼 있으므로 가격 판단의 기준으로는 최근 지표를 우선해야 합니다. 제공된 최근 12개월 평균은 114,833,333원, 최신 거래는 2024.09.의 110,000,000원이며 최근 거래군은 이전 거래군보다 -8.0% 낮습니다.

최저가 78,080,000원은 최근 12개월 평균의 68.0%입니다. 그러나 대항력 있는 보증금 119,000,000원이 확약으로 완전히 정리되지 않는 경우에는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커집니다. 현재 배당표 산식에서는 78,080,000원에 미배당 42,725,440원이 붙어 실질취득 120,805,440원이 됩니다. 이는 최근 12개월 평균 114,833,333원과 최신 거래 110,000,000원보다 모두 높습니다.

③ 예상배당표 (매각가 78,080,000원 · 확약 반영 전 배당산식)

배당표 자체는 한국토지주택공사 보증금의 미배당액 42,725,440원을 매수인 인수로 계산합니다. 그러나 특별매각조건상 서울보증보험 승계분은 대항력 포기 확약이 있으므로 그 승계분은 실질 0원으로 조정해야 합니다. 반대로 김윤정의 미상 보증금이 확약 밖에 별도로 남는다면 그 부분은 추가 확인이 필요합니다. 국세·지방세 압류 11건 중 당해세 해당분이 있다면 우선 차감되어 임차보증금 배당액과 미배당액도 달라질 수 있습니다.

위 회차별 인수액은 확약을 반영하기 전 제공된 배당 시나리오입니다. 낙찰가가 내려가도 인수가 늘어 총부담이 119,000,000원 보증금 수준에서 크게 내려가지 않는 구조를 보여줍니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 영등포구 영등포동1가, 신길역 5호선 남서측 인근입니다. 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 신길역 5호선이 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중이며, 사용승인일은 2011.11.10.입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상10층 건물의 제7층 제714호이며 위생·급배수·난방·승강기·주차설비가 구비되어 있습니다.
• 도로. 동측 약 6미터, 남측 약 4미터 포장도로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·철도보호지구·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
• 공시지가. 6,502,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 전용 13.331㎡의 소형 도시형생활주택이고, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.8회입니다. 최근 거래군도 이전 거래군 대비 -8.0%로 하락했습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 서울보증보험의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의가 119,000,000원 임차보증금 승계분 전체에 적용되는지 확인해야 합니다.
• 김윤정 권리 확인. 전입일은 2012.01.16.로 빠르지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 확약 밖 독립 권리인지 반드시 확인해야 합니다.
• 보증기관 중복 계산 금지. 한국토지주택공사는 김윤정 보증금의 대위·승계로 표시되어 있으므로 실제 임차인은 1명이며 보증금도 중복 합산하면 안 됩니다.
• 당해세 확인. 국세·지방세 압류 11건이 있고, 당해세가 우선 배당되면 임차보증금 배당과 미배당 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 표면 할인율 경계. 최저가가 최근 12개월 평균의 68.0%라고 해도 미확약 인수가 붙으면 실질취득은 약 119,000,000원 수준으로 고정될 수 있습니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군보다 -8.0% 낮고 최신 거래는 110,000,000원입니다. 전체 평균 122,358,333원만 근거로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
• 실거래 시차 확인. 최신 제공 거래가 2024.09.이므로 2026.09.29. 입찰 전 더 최근 거래를 대조해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서와 세금 우선순위를 직접 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.

맺으며 — “64% 낙찰가”보다 중요한 것은 확약 밖 인수다

이 물건은 감정가 122,000,000원에서 두 번 유찰되어 78,080,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 12개월 평균의 68.0%입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 서울보증보험 승계분에는 대항력 포기 확약이 있어 그 부분의 실질 인수는 0원이지만, 김윤정의 보증금·확정일자가 미상이고 그 권리가 확약 범위와 동일한 임차보증금인지가 이 자료만으로 완전히 닫히지 않았습니다.

확약이 119,000,000원 승계채권 전체에 연결되지 않는 경우 제공된 배당표 기준 실질취득은 120,805,440원으로 최근 12개월 평균 114,833,333원과 최신 거래 110,000,000원을 웃돕니다. 3회·4회 유찰로 낙찰가가 더 내려가도 미배당 인수액이 늘어 총부담은 약 120,000,000원 수준에 머뭅니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 싸다”가 아니라 “확약이 어디까지 권리를 끊어 주는가”를 먼저 확인해야 하는 물건입니다. 그 연결이 명확히 확인된 뒤에야 78,080,000원의 표면 가격을 시세와 직접 비교할 수 있습니다.