인천지방법원 2025타경1575. 운서역 남동측 인근의 ‘프라임시티 3’ 8층 811호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 감정가는 136,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 95,200,000원입니다. 권리분석의 기준점은 2020.05.27. 설정된 신한은행 근저당권 120,000,000원입니다. 이후 경매개시결정과 충남신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인으로 조사된 박상준은 2024.04.17. 전입했고 2025.11.28. 배당요구를 했습니다. 전입일이 말소기준권리보다 약 4년 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 선순위 대항력 임차인이 아니므로 현재 자료상 낙찰자가 임차보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1575 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 운서동 3091-13 프라임시티 3 8층 811호 |
| 등기상 도로명 | 인천광역시 영종구 햇내로13번길 8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평지붕 10층 건물 중 8층 811호 |
| 소유자 | 이여리 · 단독소유 · 등기상 거래가액 151,976,400원 |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 95,200,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 102,515,651원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
최초 소유권보존 후 신탁등기가 있었지만 해당 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2020.05.27. 이여리 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 신한은행 근저당권 120,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 2025.09.11. 임의경매개시결정, 2025.10.30. 충남신용보증재단 가압류 31,500,000원은 말소기준보다 후순위이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 전입이 말소기준보다 늦다
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박상준 | 2024.04.17 | 미상 | 미상 | 2025.11.28 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
박상준의 전입일 2024.04.17.은 말소기준권리인 신한은행 근저당권 설정일 2020.05.27.보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 현재 자료의 배당계산상 매수인이 부담하는 승계액도 0원입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 실제 배당순위와 배당액은 관련 원문서 확인이 필요합니다.
③ 가격 — 70% 유찰률과 ‘시세 할인’은 같은 말이 아니다
현재 최저매각가는 95,200,000원으로 감정가 136,000,000원의 70%입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득액도 95,200,000원입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 이 금액이 현재 시장가격보다 낮은지는 확인할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 95,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,113,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 120,000,000원 | 93,086,400원 |
| 2. 가압류 · 충남신용보증재단 | 31,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,113,600원을 제외한 93,086,400원이 신한은행에 배당되는 계산입니다. 총 채권액 151,500,000원 대비 미배당은 58,413,600원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 95,200,000원 | 93,086,400원 | 58,413,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 66,639,999원 | 65,040,479원 | 86,459,521원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 46,647,999원 | 45,408,335원 | 106,091,665원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 매각대금은 95,200,000원 → 66,639,999원 → 46,647,999원으로 낮아지고, 채권자 미배당은 58,413,600원 → 86,459,521원 → 106,091,665원으로 커집니다. 그러나 세 시나리오 모두 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 유찰에 따른 채권자의 미회수 증가와 매수인의 인수부담은 별개의 문제입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 ‘오피스텔’로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 10층 건물입니다.
- 입지. 운서역 남동측 인근에 위치하며 주변은 동유형 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 공항철도 운서역이 있어 제반 교통사정은 대체로 보통 수준입니다.
- 도로. 남서측 약 25m 포장도로, 북서측 약 20m 보행자전용도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역 등에 포함돼 있으며 토지이용상황은 업무용입니다.
- 토지거래허가. 외국인 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 박상준의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서·현황조사·배당요구 자료를 원문으로 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 갑구 4-1의 민간임대주택등기가 현재도 어떤 효력을 갖는지, 매각 후 처리되는지 원본 서류를 기준으로 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 운서역 인근 유사 오피스텔의 최신 실거래와 호가를 비교하세요.
- 명도. 임차인 박상준의 실제 점유 여부와 인도 상태를 현장에서 확인하고 명도 일정과 비용을 반영하세요.
- 관리비. 체납 관리비와 공용부분 승계 가능 금액을 관리주체에 확인하세요.
- 배당 변동. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당표와 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 아직 검증 전
이 사건의 권리분석 핵심은 비교적 분명합니다. 2020.05.27. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 박상준은 2024.04.17. 전입해 선순위 대항력이 없습니다. 후순위 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸하며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 1회 유찰로 최저가가 95,200,000원까지 내려왔다는 사실과 ‘시세보다 싸다’는 결론은 구분해야 합니다. 비교 가능한 최근 실거래가 없으므로 현재 실질취득액 95,200,000원의 시장 경쟁력은 아직 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 권리구조는 검토 가능, 가격 메리트는 실거래 확인 후 판단이 핵심입니다.
