인천지방법원 2025타경1575. 운서동 프라임시티 3 제8층 제811호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 136,000,000원이고 2회 유찰된 현재 최저매각가는 66,640,000원입니다. 말소기준권리는 2020.05.27. 설정된 주식회사신한은행 근저당권으로 채권최고액은 120,000,000원입니다. 이후 2025.09.11. 임의경매개시결정과 2025.10.30. 충남신용보증재단 가압류 31,500,000원은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 박상준 1명이 확인됩니다. 전입일은 2024.04.17.로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.11.28. 접수됐지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 대항력 구조는 아니나, 배당표상 최우선변제 가능 금액은 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1575 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 운서동 3091-13 프라임시티 3 8층 811호 |
| 도로명 | 인천광역시 영종구 햇내로13번길 8 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 제8층 제811호 · 철근콘크리트구조 10층건 |
| 소유자 | 이여리 · 거래가액 151,976,400원 |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 66,640,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 102,515,651원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 금전권리는 소멸
말소기준은 2020.05.27. 신한은행 근저당권입니다. 2025.09.11. 임의경매개시결정과 2025.10.30. 충남신용보증재단 가압류는 그보다 뒤에 설정되어 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 임차인 — 전입은 기준권리보다 늦다
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박상준 | 2024.04.17 | 미상 | 2025.11.28 | 대항력 없음 | 확인 필요 |
박상준의 전입은 말소기준권리인 2020.05.27.보다 뒤인 2024.04.17.입니다. 따라서 대항력은 인정되지 않는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 및 최우선변제 규모는 단정할 수 없습니다. 배당요구는 2025.11.28. 접수됐습니다.
③ 가격 판단 — 49%는 ‘감정가 대비’일 뿐
현재 최저매각가 66,640,000원은 감정가 136,000,000원의 49% 수준입니다. 그러나 동일·유사 오피스텔의 최근 실거래 가격이 확인되지 않아, 이 비율만으로 현재 최저가가 실제 시장가격보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 감정가 할인율과 시세 할인율은 같은 개념이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 66,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,599,520원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 120,000,000원 | 65,040,480원 |
| 3. 가압류 · 충남신용보증재단 | 31,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 총액은 151,500,000원, 채권자 예상배당은 65,040,480원, 미배당은 86,459,520원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수도 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
현재 2회 유찰 회차에서는 신청채권자 신한은행의 청구액 102,515,651원 중 예상배당이 65,040,480원입니다. 3회 유찰 시 매각가는 46,648,000원, 채권자 배당은 45,408,336원, 미배당은 106,091,664원으로 커집니다. 4회 유찰 시 매각가 32,653,599원, 채권자 배당 31,665,834원, 미배당 119,834,166원입니다. 이 미배당 증가는 채권자 측 손실 규모의 변화이지, 대항력 없는 임차인의 보증금이 매수인에게 승계된다는 의미는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 운서역 남동측 인근에 위치하며 주변은 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 공항철도 운서역이 있어 제반 교통사정은 대체로 보통 수준입니다.
- 이용. 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 토지는 업무시설(오피스텔) 및 제1·2종 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 25M 포장도로, 북서측으로 노폭 약 20M 보행자전용도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·장애물제한표면구역·성장관리권역 등에 해당하며, 토지 공시지가는 3,892,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평지붕 10층건 중 8층이며, 상·하수도·급배수·도시가스·화재탐지·지하주차장·승강기·난방설비가 되어 있습니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 현재 최저가 66,640,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 저가매수라고 판단하지 말고, 운서역 인근 동일·유사 오피스텔의 최근 실거래와 비교해야 합니다.
- 임차인 보증금 확인. 박상준의 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 매각물건명세서 원본에서 최우선변제 가능 여부와 배당범위를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.11.24. 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 정리·승계 범위를 확인해야 합니다.
- 배당표 변동. 현재 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 신한은행·후순위 채권자의 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 임대차 관련 원본을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순하지만 가격은 아직 검증 전
이 물건의 핵심은 “2회 유찰”보다 “실제 시세가 얼마인가”입니다. 신한은행 근저당이 말소기준이고 후순위 경매개시결정·가압류는 매각으로 소멸하며, 임차인 박상준도 전입이 기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 예상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
반면 임차인의 보증금·우선변제 범위와 민간임대주택등기는 원본 확인이 필요합니다. 또한 현재 최저가 66,640,000원은 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교할 최근 실거래 시세가 없으므로, “감정가 대비 싸다”를 “시장 시세 대비 싸다”로 바꿔 해석해서는 안 됩니다. 권리상 인수 위험은 제한적이지만, 최종 입찰 판단의 승부처는 시세 검증과 임대차 원본 확인입니다.
