인천지방법원 2025타경1620. 인천 중구 운남동 센타프라자 4층 407호를 대상으로 하는 임의경매입니다. 사건상 용도는 대지로 표기되어 있으나, 등기사항증명서는 집합건물이며 감정평가상 이용상태는 의원(공실)입니다. 건물은 철근콘크리트조 9층 규모이고 해당 호실은 4층에 있습니다. 소유자 나강석은 2023.04.12 매매를 원인으로 2023.06.09 소유권을 이전받았으며, 등기된 거래가액은 388,702,030원입니다.

같은 날 주식회사신한은행이 채권최고액 312,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 신한은행의 임의경매개시결정, 케이비국민카드 가압류, 인천광역시 중구의 압류가 이어졌습니다. 경매신청 청구금액은 255,276,305원입니다. 현재 회차의 최저매각가에서는 채권자에게 상당한 미배당액이 발생하지만, 채권자의 미배당액이 곧바로 낙찰자의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

이 사건의 말소기준권리는 2023.06.09 접수된 을구 1번 신한은행 근저당권입니다. 그보다 뒤에 등기된 신한은행 임의경매개시결정, 케이비국민카드 가압류 및 중구의 압류는 매각에 따라 등기상 소멸하는 권리로 분류됩니다.

과거 주식회사무궁화신탁을 통한 신탁 관련 등기가 존재하지만, 갑구 2번과 4번의 신탁등기는 이미 말소 처리된 상태입니다. 이후 주식회사그레이프를 거쳐 나강석 명의로 소유권이 이전된 흐름을 확인할 수 있습니다. 다만 신탁 이력의 세부 내용과 매각대상 권리범위는 원본 등기부 및 신탁원부와 대조할 필요가 있습니다.

② 임차인·점유 분석 — 공실 확인이 중요

신고된 임차인은 없으며, 감정평가상 이용상태는 의원(공실)입니다. 그러나 감정평가서에는 동시에 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 공실이라는 평가 당시의 기재만으로 현재 점유자나 임차권의 부존재까지 확정할 수는 없습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 34.3%가 곧 시세 할인은 아니다

현재 최저매각가는 145,775,000원으로 감정가 425,000,000원의 34.3%입니다. 총 3회 유찰되었고, 추가 유찰 시 최저매각가는 아래와 같이 내려가는 시나리오입니다.

추가 유찰 가격은 시나리오이며 실제 매각기일과 변경된 최저매각가를 확인해야 합니다. 매수인 인수금액은 각 시나리오의 배당상 추정치입니다.

등기된 2023년 매매가액은 388,702,030원입니다. 다만 과거 거래가액은 현재 시점의 적정 시세를 보증하지 않습니다. 더구나 의원용 근린시설의 가격은 실제 임대수익, 공실기간, 향후 업종 활용, 관리비 부담 및 매수 수요에 크게 좌우될 수 있습니다.

따라서 최저가 자체보다 현재의 실질취득비용과 최근 동일·유사 용도 실거래가격을 비교해야 합니다. 확인된 보증금 인수가 없는 것으로 가정하면 현재 최저가 낙찰 시 실질취득 기준액은 145,775,000원입니다. 여기에 취득 관련 세금, 등기비용, 미납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 금액, 수선비 및 명도비 등이 추가될 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 145,775,000원 가정)

현재 최저매각가 기준으로 집행비용 2,840,850원을 먼저 공제하면 신한은행에 142,934,150원이 배당되는 계산입니다. 케이비국민카드의 배당액과 소유자에게 돌아가는 잔여액은 모두 0원입니다.

이 표는 신한은행의 채권최고액 312,000,000원을 배당 계산의 채권액으로 사용한 추정입니다. 실제 경매신청 청구액은 255,276,305원이므로 채권계산서상 원금·이자·비용 및 최종 확정채권액에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다. 특히 중구 압류 관련 조세채권, 당해세 및 법정 우선변제채권의 배당 영향은 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 중구 운남동 소재 영종IC 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 공원, 상가 등으로 형성되어 있으며 감정평가상 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 여건 역시 감정평가상 보통으로 평가되었습니다.
• 이용상태. 9층 건물 중 4층 407호이고 감정평가상 의원(공실)입니다. 내부는 석고보드 마감, 천장은 텍스 마감 등으로 조사되었습니다. 위생설비, 자동화재탐지설비, 옥내소화전 및 승강기설비가 있습니다.
• 토지·도로. 대체로 세장형의 상업용 건물부지이며 인접도로와 등고합니다. 북동측 및 북서측 포장도로로 출입할 수 있습니다. 토지 전체 면적은 2,337㎡이며, 공시지가 자료는 ㎡당 3,082,000원입니다. 이는 해당 호실의 전용면적이나 개별 매각 시세를 뜻하지 않습니다.
• 용도지역·규제. 일반상업지역과 지구단위계획구역에 속하고, 경제자유구역, 성장관리권역 및 장애물제한표면구역에 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역으로도 표시되어 있어 해당 경매 취득에 대한 적용 여부와 향후 이용·처분 조건을 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없으며 위반건축물 표시가 확인되지 않습니다. 다만 이는 내부 시설의 정상 작동이나 추가 수선 필요성까지 보증하지 않습니다.
• 환금성. 의원으로 이용되던 공실 상가라는 점에서 주거용 물건과는 수요층과 가격 형성 방식이 다릅니다. 3회 유찰 이력을 고려하면 유사 호실의 매매사례, 임대 가능성 및 공실기간을 확인하기 전까지 환금성은 보수적으로 평가해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각대상과 대지권 확인. 사건상 용도는 대지, 등기는 집합건물, 감정평가 이용상태는 의원입니다. 매각물건명세서와 감정평가서의 토지·건물 평가명세를 대조하여 407호의 정확한 매각범위와 대지권 관계를 확인해야 합니다.
• 임대차 및 현장점유 확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현재 출입·점유상태, 사업자등록, 상가 임대차 및 보증금 관계를 조사하여 대항력 있는 권리가 있는지 확인해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 2026.02.10 중구 압류의 원인 세목과 체납액, 법정기일 및 배당요구·교부청구 내용을 확인해야 합니다. 실제 배당순위는 채권최고액만으로 확정되지 않습니다.
• 신탁 이력 검토. 주식회사무궁화신탁 관련 과거 신탁등기는 말소되어 있지만 소유권 이전 및 신탁재산 귀속의 연속성을 원본으로 대조해야 합니다.
• 공실 비용과 임대수익 검증. 의원으로 다시 임대할 수 있는지, 다른 업종으로 이용할 경우 용도·시설상 제한이 있는지, 예상 임대료·보증금·관리비·수선비를 확인해야 합니다.
• 시세 착시 방지. 감정가 425,000,000원이나 2023년 매매가액 388,702,030원을 현시점의 시장가격으로 그대로 적용하지 마세요. 최근 동일 건물과 주변 유사 용도의 거래 및 실제 임대 사례가 입찰가 판단의 우선 기준입니다.
• 유찰 시나리오 점검. 현재 최저가 145,775,000원, 추가 유찰 시나리오 102,042,500원과 71,429,750원을 비교하되, 더 낮은 최저가가 반드시 더 높은 투자 가치를 의미하지는 않습니다.
• 관리비·시설·명도 확인. 장기 공실 가능성을 염두에 두고 공용부분 체납 관리비, 전기·소방·급배수 시설 상태, 내부 잔존물 및 실제 명도비용을 확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 2026.11.05 매각기일의 진행 여부와 최종 매각조건, 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 임대차 현황을 반드시 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 34% ≠ 시세의 34%”

이 사건에서 가장 먼저 보이는 숫자는 145,775,000원입니다. 감정가 425,000,000원에서 3회 유찰된 결과이니 할인 폭이 커 보입니다. 하지만 감정가는 현재 시장에서 실제로 거래될 가격과 같지 않습니다.

권리 측면에서는 2023.06.09 신한은행 근저당을 말소기준으로 후순위 가압류·압류·경매개시결정이 소멸하는 구조이고, 배당 시나리오의 매수인 인수금액은 0원입니다. 그러나 감정평가상 의원 공실이며 임대관계가 미상이라는 점, 세금 압류의 실제 배당 영향을 확인해야 한다는 점, 이미 3회 유찰된 상업용 집합건물이라는 점을 가볍게 볼 수 없습니다.

이 물건의 핵심은 권리 소멸 자체보다 실질취득비용, 임대 가능성, 그리고 실제 환금가치를 검증하는 데 있습니다. 현재 가격이 충분히 낮은지는 최근 유사 용도 실거래와 임대수익을 확인한 뒤에야 판단할 수 있습니다.

따라서 결론은 등기상 후순위 권리 정리는 비교적 명확하지만, 공실·시세·임대차 위험이 확인되기 전에는 입찰 보류가 적절한 물건입니다. 감정가 대비 할인율만으로 매수 매력을 높게 평가하기 어렵습니다.