인천지방법원 2025타경1620. 인천 중구 운남동 센타프라자 4층 407호입니다. 감정평가 이용상태는 의원(공실)이고, 철근콘크리트조 슬래브지붕 9층 건물의 4층에 위치합니다. 현 소유자 나강석은 2023년 6월 9일 소유권을 이전받았고 등기부 거래가액은 388,702,030원입니다. 같은 날 신한은행이 채권최고액 312,000,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 근저당이 말소기준권리입니다.
2025년 9월 18일 신한은행의 임의경매가 개시된 뒤 케이비국민카드의 30,139,125원 가압류와 인천광역시 중구의 압류가 뒤따랐습니다. 이들은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기·배당 시나리오상 낙찰자가 승계할 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1620 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 운남동 1602-4 센타프라자 4층407호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 의원(공실) |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 9층 중 4층 407호 |
| 소유자 | 나강석 · 2023.06.09 소유권이전 · 거래가액 388,702,030원 |
| 감정가 / 최저가 | 425,000,000원 / 297,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 255,276,305원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2023.06.09 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 312,000,000원이며 이 권리가 말소기준입니다. 2025년 임의경매개시결정, 케이비국민카드 가압류, 2026년 인천광역시 중구 압류는 모두 그 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 425,000,000원, 현재 최저매각가는 297,500,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70% 회차입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 208,250,000원, 3회 유찰 시 145,775,000원으로 제시되어 있습니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 특히 감정평가상 의원(공실)인 상업용 성격의 호실은 아파트처럼 감정가 대비 할인율만으로 시장가를 판단하기 어렵습니다. 따라서 현재 70%라는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 297,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,965,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 312,000,000원 | 292,535,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 30,139,125원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권총액 342,139,125원 중 292,535,000원이 배당되고, 미배당은 49,604,125원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영종IC 북서측 인근으로 공동주택·공원·상가 등이 형성된 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정도 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 해당 호실은 의원(공실)입니다. 내벽은 석고보드, 천정은 텍스, 창호는 샷시창호로 기재되어 있습니다.
- 설비. 위생설비·자동화재탐지설비·옥내소화전설비·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측 및 북서측 포장도로를 통해 출입할 수 있고, 토지는 상업용 건물부지로 인접도로와 등고합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·장애물제한표면구역·성장관리권역·토지거래계약에 관한 허가구역입니다.
- 토지. 토지면적 2,337.0㎡, 공시지가 3,082,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음으로 평가됐으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 현재 297,500,000원은 감정가의 70%지만 실거래 시세가 없어 할인율만으로 저가 여부를 판단하지 마세요.
- 공실 확인. 감정평가상 의원(공실)입니다. 현재 실제 점유 여부와 내부 상태, 즉시 사용 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
- 임대관계 확인. 임대관계는 미상입니다. 등재 임차인이 없다는 사실과 실제 점유·임대관계는 구분해 확인해야 합니다.
- 상업용 수요. 의원으로 사용된 호실인 만큼 주변 상가 공실, 의원·사무실 수요와 실제 임대 가능 조건을 별도로 비교하세요.
- 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재되어 있으므로 입찰 전 해당 규제의 적용 범위를 확인하세요.
- 세금·배당. 인천광역시 중구 압류가 있고 배당표는 당해세를 미반영하고 있으므로 관련 금액과 배당순위를 원본에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.18입니다. 매각기일 전 최신 등기와 매각물건명세서·현황조사서를 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 ‘공실 상업용의 실제 가치’
이 사건은 권리만 보면 명확합니다. 2023년 신한은행 근저당이 말소기준이고 이후 경매개시, 케이비국민카드 가압류, 인천광역시 중구 압류는 매각으로 소멸합니다. 배당이 부족해도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격 평가는 전혀 다른 문제입니다. 감정가 425,000,000원에서 한 번 유찰되어 297,500,000원까지 내려왔지만, 비교할 실거래 자료가 없고 이용상태가 의원(공실)이며 임대관계도 미상입니다. 따라서 결론은 “권리는 통과, 가격은 현장·임대수요 확인 후 판단”입니다. 감정가 대비 70%라는 숫자 자체가 투자 메리트를 보장하지 않습니다.
