부동산임의경매 (아파트)

부동산임의경매

2025타경4812 · 부천지원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 77.28㎡

최저매각가 2차 · 유찰 1회 가격 메리트

161,000,000원 1억 6,100만 감정가 230,000,000원

감정가의 70% ▼ 30% 할인

다음 매각기일

08-25

부천지원 10:00

입찰 보증금

1,610만원

최저가의 10% · 16,100,000원

실거래 대비

▼ 22.1% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 2.07억원

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

내진설계 적용 · 최대지반가속도(g)=0.191/MMI VII등급 감정가 대비 30% 할인 경기도

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 권리 소멸 구조는 명확하지만 오피스텔 특성상 환금성과 하락 추세를 확인해야 하는 물건입니다.

가격 최저가 161,000,000원은 최근 12개월 평균 220,000,000원의 73.2% 수준
자금 입찰보증금 약 16,100,000원 · 매수인 인수액 0원
리스크 대항력 없는 임차인 존재 · 보증금 미상으로 매각물건명세서 확인 필요

한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되어 인수액은 0원입니다. 다만 오피스텔은 아파트보다 환금성 확인이 중요하고, 현황조사상 임차인 변윤숙은 대항력 없음이지만 보증금이 확인되지 않아 입찰 전 추가 확인이 필요합니다.

감정가

230,000,000원

최저가 161,000,000원

실거래 최근12개월

220,000,000원

최근 2건 평균

최저가 ÷ 최근시세

73.2%

시세 대비 할인

매수인 인수

0원

말소기준 이후 소멸

인천지방법원 2025타경4812. 김포시 양촌읍 양곡리 수아비스 10층 1001호 오피스텔입니다. 감정가는 2억3천만원, 현재 최저매각가는 1억6100만원으로 1회 유찰 후 진행 중입니다. 핵심은 권리보다 임차관계와 거래성입니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경4812 (임의경매)
소재지	경기도 김포시 양촌읍 양곡리 405-8 수아비스 10층 1001호
물건종류	오피스텔 · 수아비스 10층 1001호
소유자	김애경
감정가 / 최저가	230,000,000원 / 161,000,000원
신청채권자 / 청구	농협은행주식회사 / 177,599,169원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 정리

말소기준권리는 2018년 12월 18일 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후 설정된 압류, 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인이 승계하는 등기상 권리는 없습니다.

② 임차인 분석 — 대항력 없음, 보증금 확인 필요

임차인	전입일	대항력	우선변제	승계
변윤숙	2023.08.16	없음	확인 필요	없음

⚠️ 임차 리스크 전입일이 말소기준권리(2018.12.18) 이후라 대항력은 없습니다. 다만 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 매각물건명세서 및 현황조사 내용을 재확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래는 하락 추세

수아비스 최근 거래를 기준으로 보면 최근 12개월 평균은 220,000,000원, 최신 거래는 2024.10 160,000,000원입니다. 최근 거래 흐름은 과거 거래 대비 -23.3% 하락 추세입니다.

거래월	면적	층	거래가
2024.10	75.66㎡	9	160,000,000원
2024.04	75.55㎡	9	280,000,000원
2021.11	75.66㎡	13	287,000,000원

⚠️ 가격 판단 최저가는 최근 12개월 평균 대비 73.2% 수준으로 가격상 여지는 있습니다. 다만 최근 거래가 하락했고 오피스텔 특성상 거래량과 환금성을 함께 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	3,054,000원
근저당 · 농협은행주식회사	226,800,000원	157,946,000원
가압류 · 삼성카드	11,464,801원	0원
가압류 · 케이비국민카드	15,660,810원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 실거래

최저가는 최근 시세보다 낮지만 거래 하락 추세를 함께 고려해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차 확인. 변윤숙은 대항력 없음이나 보증금 미상으로 추가 확인 필요.
권리 안전성. 농협은행 근저당 이후 권리는 매각으로 정리되어 인수액은 0원.
환금성. 수아비스 24세대 오피스텔로 거래 표본이 적어 매도 가능성을 검토해야 함.
시장 방향. 최근 거래 추세가 하락(-23.3%)으로 확인되어 과거 고가 거래만 보고 판단하면 안 됨.

맺으며 — “권리는 깨끗하지만 확인할 것이 남는다”

이 물건은 말소기준권리 이후 권리가 정리되는 구조라 권리 인수 위험은 낮습니다. 하지만 오피스텔이라는 용도 특성, 임차 보증금 미상, 최근 거래 하락 흐름을 함께 봐야 합니다. 가격만 보고 접근하기보다 임대차 관계와 실제 매수 수요를 확인한 뒤 입찰하는 것이 안전합니다.

부동산임의경매

권리는 정리되지만, 임차·환금성을 확인해야 한다 — 김포 수아비스 1001호

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 정리

② 임차인 분석 — 대항력 없음, 보증금 확인 필요

③ 시세 비교 — 최근 거래는 하락 추세

④ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 깨끗하지만 확인할 것이 남는다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt + 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (11장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-21	유찰	2억 3,000만원
2	2026-08-25	대기	1억 6,100만원