인천지방법원 2021타경526137. 영흥면 내리의 근린생활시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 표면적으로는 감정가 3,124,236,810원에서 최저매각가 750,128,000원까지 내려온 물건이지만, 권리구조는 단순하지 않습니다. 말소기준은 2020.06.24. 농업협동조합중앙회 가압류인데, 그보다 앞선 2019.08.21. 중소기업은행 처분금지가처분이 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수되는 것으로 표시돼 있습니다. 피보전권리는 추가근저당권설정등기청구권입니다.
배당표상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 그러나 이는 금전 계산의 이야기입니다. 선순위 가처분은 별도의 비금전 권리 리스크로 남습니다. 여기에 유치권 신고와 농지취득자격증명, 사용승인 전 건물까지 겹치므로, 단순히 “4회 유찰이라 싸졌다”는 식으로 접근하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2021타경526137 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 219-31 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 |
| 등기상 부동산 | [건물] 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 219-31외 1필지 |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사도시농부들 |
| 감정가 / 최저가 | 3,124,236,810원 / 750,128,000원 |
| 유찰 | 4회 · 현재 회차 감정가 24% |
| 청구액 | 1,655,914,997원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 건물 이용상태 | 근린생활시설용이나 현황 공실 상태 |
| 토지 | 1,732㎡ · 계획관리지역 · 지목 전 · 평지 · 부정형 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가처분이 남는다
말소기준 이후의 농업협동조합중앙회 가압류, 옹진군 압류, 인천신용보증재단 가압류, 중소기업은행 근저당권·경매개시결정·가압류, 남궁효성 근저당권은 자료상 매각으로 소멸합니다. 특히 중소기업은행 근저당권은 2021.11.02. 등기됐지만 2019.08.21. 가처분에 기한 설정으로 기재돼 있으며, 제공된 권리판정에서는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
② 임차관계 — 대항력은 없지만 보증금·우선변제는 확인 필요
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 임상열 | 2021.06.25 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
임상열의 전입신고일은 2021.06.25.로 말소기준권리 2020.06.24.보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 관계는 별도 확인이 필요합니다. 보증기관 대위·승계 신고는 아니며 실제 임차인은 임상열입니다.
③ 가격과 회차 — 감정가 24%라도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 750,128,000원으로, 4회 유찰된 현재 회차가 감정가의 24%입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 525,089,599원, 6회 유찰 시 367,562,719원으로 제시돼 있습니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 하락폭만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 750,128,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 9,901,280원 |
| 갑구 3번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 236,600,512원 | 236,600,512원 |
| 갑구 5번 가압류 · 인천신용보증재단 | 42,269,263원 | 42,269,263원 |
| 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 570,000,000원 | 461,356,945원 |
| 을구 2번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 중소기업은행 | 248,565,460원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 남궁효성 | 700,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,997,435,235원 중 예상 배당은 740,226,720원, 미배당은 2,257,208,515원입니다. 배당계산상 매수인 인수액은 0원이지만 선순위 가처분은 별도로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 특수조건 — 유치권·농취증·사용승인 전 건물
목록1. 토지에는 콘테이너, 컨테이너, 이동식 화장실, 닭장 등이 있으나 유치권자가 임시 설치한 이동·철거 용이 물건으로 평가에서 제외됐습니다. 목록1.은 공부상 전이지만 현황은 대이고, 목록1.은 근린생활시설 부지, 목록2. 및 목록3.은 전으로 이용 중입니다.
⑥ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 영흥면사무소 서측 인근으로, 해안가주택·임야·농경지와 도로변 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 감정요항표에는 차량접근이 용이하고 인근 버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통으로 기재돼 있습니다.
- 토지. 1,732㎡, 계획관리지역, 지목 전, 평지·부정형이며 공시지가는 77,600원/㎡입니다.
- 도로. 토지 요약에는 도로접면이 맹지로 표시된 반면 감정요항표에는 차량접근이 용이하다고 기재돼 있어 현황과 법적 도로관계를 직접 대조할 필요가 있습니다.
- 규제. 성장관리권역·가축사육제한구역·계획관리지역·성장관리계획구역이 포함돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 및 철골조 철근콘크리트 평스라브지붕 3층 건물이며 외벽은 징크 및 메탈판넬, 내벽은 페인팅, 창호는 페어글라스단열바입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 가처분. 2019.08.21. 가처분의 현재 효력과 추가근저당권설정등기청구권의 법적 영향을 원등기와 집행기록에서 확인해야 합니다.
- 유치권. 상림건설주식회사 693,000,000원, 명성종합건설 주식회사 445,500,000원 신고의 점유·공사대금·소송 진행 및 결과를 확인해야 합니다.
- 농취증. 목록1. 내지 목록3. 농지취득자격증명을 매각결정기일까지 제출하지 않으면 보증금이 반환되지 않습니다.
- 미사용승인 건물. 목록4.의 사용승인 가능 여부와 건축물대장 미발급 상태를 확인해야 합니다.
- 임차관계. 임상열은 대항력 없음으로 판정돼 있으나 보증금·확정일자·우선변제 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가 24%지만 실거래 시세 비교 근거가 없어 감정가 대비 비율만으로 싸다고 판단하면 안 됩니다.
맺으며 — 낮아진 최저가보다 ‘인수되는 권리와 특수조건’이 먼저다
이 사건은 4회 유찰돼 최저매각가가 750,128,000원까지 내려왔지만, 가격만 보고 접근할 물건은 아닙니다. 2019.08.21. 선순위 가처분은 매수인 인수로 표시돼 있고, 공사대금 693,000,000원·445,500,000원의 유치권 신고가 있으며, 목록1. 내지 목록3.에는 농지취득자격증명 제출 의무가 있습니다. 목록4. 건물도 사용승인을 받지 않은 공정률 90% 상태입니다. 배당표상 금전 인수는 0원이지만, 권리·점유·인허가 리스크까지 0인 것은 아닙니다. 현재 회차가 감정가 24%라는 사실보다 이 조건들을 먼저 해소·확인해야 하는 사건입니다.
