확약 적용 땐 4,508만원, 그러나 미상 점유와 ‘401호·403호 위치 역전’을 확인해야 한다

인천지방법원 2023타경526865. 인천 계양구 효성동 하이네스빌 제2동 제4층 제401호, 전유면적 39.22㎡의 다세대주택입니다. 감정가 92,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가는 45,080,000원까지 내려왔습니다. 현 소유자 김경민은 2020년 2월 24일 거래가 98,000,000원에 취득했고, 같은 날 염윤성이 전입·점유를 시작해 확정일자를 받았습니다. 첫 말소기준인 2020년 8월 4일 국세 압류보다 임차인의 전입이 앞서므로, 염윤성의 임차권은 원칙적으로 대항력 있는 선순위 임차권입니다.

통상이라면 최저가 45,080,000원에 낙찰돼도 임차보증금 98,000,000원 중 54,131,440원이 배당되지 않아 매수인이 이를 떠안을 수 있습니다. 이 경우 실질취득은 최저가 45,080,000원과 미배당 54,131,440원을 합한 99,211,440원으로, 최저가가 내려가도 총부담은 보증금 수준에 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사가 양도인 염윤성의 임차권에 대해 말소동의 확약서를 제출했습니다. 따라서 해당 임차권의 실질 인수는 0원*으로 반영하되, 확약서의 효력·적용 범위·말소 조건은 원문을 직접 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 조건부 해소

현재 권리분석의 말소기준은 2020.08.04. 국 압류입니다. 그 뒤의 국세·지방세 압류, 국민건강보험공단 압류와 현 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2002년 국민은행 근저당 65,000,000원은 2005년 임의경매 매각으로 말소됐고, 2005년 남동신용협동조합 근저당 22,100,000원도 2006년 해지로 말소됐습니다. 2003년·2004년 국민은행의 과거 경매개시결정 역시 취하 또는 매각 후 말소돼 현재 매수인이 인수할 존속 권리로 보기는 어렵습니다.

문제는 등기권리가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 염윤성의 임차권입니다. 보증금은 98,000,000원, 전입·점유·확정일자는 모두 2020.02.24이고 배당요구도 확인됩니다. 다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 양도인 염윤성의 임차권에 관한 말소동의 확약서를 제출한 것으로 기재돼 있어, 해당 임차권은 확약 적용 시 실질 인수 0원으로 판단합니다.

② 임차 관계 — 확약 대상과 미상 점유를 분리해야 한다

③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 하락 추세와 표본 부족을 반영

하이네스빌2동 전용 39.22㎡·39.82㎡의 확인된 실거래는 세 건입니다. 전체 평균은 82,000,000원이지만 2022년의 85,000,000원·90,000,000원 거래가 섞여 있어, 현재 가격 판단에는 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다.

최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 71,000,000원입니다. 확약을 적용한 실질취득 기준액 45,080,000원은 최근 시세의 63.5%로 숫자상 가격 여유가 있습니다. 그러나 최근 12개월 거래가 단 한 건이고, 최근 가격이 이전 거래 대비 -18.9% 하락한 흐름입니다. 전체 평균 82,000,000원 대비 할인율만으로 가격 점수를 높게 주기보다, 최신 거래 71,000,000원을 상한 기준으로 보는 편이 안전합니다.

④ 예상배당표 (매각가 45,080,000원 가정)

배당계산상 염윤성의 미배당액은 54,131,440원입니다. 확약이 적용되지 않으면 최저가와 합산한 실질취득이 99,211,440원으로 올라가 최근 실거래 71,000,000원을 웃돕니다. 반대로 말소동의 확약이 유효하게 이행되면 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 반영됩니다. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세가 있으면 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 명현초등학교 남서측 인근으로 다세대주택·연립주택·근린생활시설이 섞인 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 2002.03.05 사용승인을 받은 철근콘크리트조 슬라브지붕 5층 건물로, 외벽은 드라이비트 마감이고 위생·상하수도·난방설비가 설치돼 있습니다.
• 도로·토지. 231㎡ 부정형 평지의 다세대주택 부지로 북동측과 남측 포장도로에 접합니다. 공시지가는 1,506,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·도시재생 활성화 지역·가축사육제한구역·토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
• 내부 확인. 현장 방문 당시 이해관계인이 없어 내부구조와 임대 여부가 확인되지 않았습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문. 주택도시보증공사의 말소동의 범위, 조건, 유효기간과 염윤성 임차권등기 말소 절차를 확인하세요.
• 확약 밖 점유. “현황상”으로 기재된 점유자의 신원·전입일·확정일자·보증금·배당요구 여부를 전입세대열람과 현장조사로 확인하세요.
• 호수 특정. 공부상 401호와 403호 위치가 현황 출입문 표기와 뒤바뀌어 있으므로 실제 점유 공간과 경매 목적물을 대조하세요.
• 당해세. 국세·지방세 압류 6건 가운데 당해세가 존재하면 배당금과 말소 범위가 달라질 수 있으므로 세목별 교부청구를 확인하세요.
• 하락장 보정. 최근 거래는 71,000,000원 한 건이고 가격 추세는 -18.9%입니다. 82,000,000원의 전체 평균보다 최신 거래를 기준으로 응찰가를 정하세요.
• 소규모 다세대 환금성. 12세대 규모이고 경매 통계상 평균 2.0회 유찰·낙찰률 0%입니다. 재매각 기간과 대출 가능액을 보수적으로 잡으세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·전입세대열람·배당요구종기 서류를 직접 확인하세요.

맺으며 — “가격 메리트는 확약과 현장 확인이 완성한다”

표면상 최저가는 45,080,000원으로 최신 실거래 71,000,000원의 63.5%입니다. 하지만 염윤성 임차권의 말소동의 확약이 없다면 미배당 54,131,440원이 더해져 실질취득은 99,211,440원이 되고, 최신 시세보다 비싼 대항력 인수형으로 바뀝니다. 따라서 이 물건의 가격 메리트는 확약이 실제로 이행된다는 전제에서만 성립합니다.

여기에 확약 밖 미상 점유 내역과 401호·403호 위치 불일치가 남아 있습니다. 최신 거래 표본도 한 건뿐이고 가격 추세는 -18.9% 하락했습니다. 결론은 확약 확인 전에는 권리 보류, 호수·점유 확인 후에만 가격 검토입니다. 낮은 최저가보다 중요한 것은 낙찰 뒤 실제로 인수할 권리와 실제로 넘겨받을 공간을 확정하는 일입니다.

* 실질 인수 0원은 주택도시보증공사가 양도인 염윤성의 임차권에 관해 제출한 말소동의 확약서가 유효하게 적용되는 경우에 한합니다. 배당계산상 미배당액 54,131,440원은 확약 미적용 시 매수인 인수 가능액이며, 현황상 미상 점유 내역에는 별도로 적용되지 않습니다.