인천지방법원 2025타경1643. 가좌동 성광빌라 3동 지하층1호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 46,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 32,200,000원입니다. 등기상 핵심은 2019.03.14. 설정된 주식회사신한은행 근저당권으로 채권최고액은 15,600,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고 그 뒤 설정된 롯데카드·삼성카드·토스뱅크· 신한카드·카카오뱅크의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 권리와 별개로 점유·임대관계는 현장에서 다시 확인해야 합니다. 임차인 신고 내역은 확인되지 않았지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 배당 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서를 통해 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 재확인하는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1643 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가좌동 241-21 성광빌라 3동 지하층1호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 지하층1호 |
| 대상 면적 | 33.075㎡ |
| 소유자 | 김지현 |
| 감정가 / 최저가 | 46,000,000원 / 32,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 9,098,863원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.03.14. 주식회사신한은행 근저당권입니다. 이후 2025년에 설정된 가압류 5건과 2025.09.18. 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 과거 한국주택은행 근저당권은 2010.11.29. 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 64.4% 할인처럼 보이지만 비교조건이 다르다
확인된 성광빌라(3동) 거래는 2건입니다. 최근 거래는 2026.02. 전용 38.8㎡·3층 50,000,000원, 이전 거래는 2022.01. 같은 38.8㎡·3층 79,000,000원입니다. 최근 12개월 거래는 1건뿐이며 본건 대상 면적 33.075㎡와도 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 38.8㎡ | 3 | 50,000,000원 |
| 2022.01 | 38.8㎡ | 3 | 79,000,000원 |
| 전체 평균 | 38.8㎡ | 2건 | 64,500,000원 |
현재 최저가 32,200,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 50,000,000원의 64.4%입니다. 숫자만 보면 할인 폭은 큽니다. 그러나 최근 거래가 2022년 거래 79,000,000원에서 50,000,000원으로 내려오면서 최근 시세가 이전보다 36.7% 하락했습니다. 전체 평균 64,500,000원은 과거의 높은 거래가 포함된 값이므로 가격 판단의 중심으로 두기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 32,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 979,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 15,600,000원 | 15,600,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 5,611,703원 | 5,611,703원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 5,038,758원 | 5,038,758원 |
| 4. 가압류 · 토스뱅크주식회사 | 46,687,002원 | 4,969,939원 |
| 5. 가압류 · 신한카드주식회사 | 6,631,269원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사카카오뱅크 | 6,939,548원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 86,508,280원 중 채권자 예상배당은 31,220,400원이고 미배당은 55,287,880원입니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 신한은행의 경매 청구액은 9,098,863원이지만 배당표는 근저당 채권최고액 15,600,000원을 기준으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 계산상 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 32,200,000원 | 31,220,400원 | 55,287,880원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 22,540,000원 | 21,734,280원 | 64,774,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 15,777,999원 | 15,093,995원 | 71,414,285원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천가좌초등교 서측 인근이며 주위는 다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물로 사용승인일은 1990.10.11.이며 본건은 지하층1호입니다.
- 설비. 위생설비와 급·배수설비가 돼 있습니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 각각 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 도로에 접하고, 과밀억제권역·가축사육제한구역·교육환경 보호구역·토지거래계약 허가구역 관련 사항이 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지이며 공시지가는 1,226,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 성광빌라(3동)는 8세대이며 확인된 실거래는 2건입니다. 표본이 적고 본건이 지하층이므로 일반층 거래를 그대로 적용하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상인 만큼 현황조사·매각물건명세서와 현장 방문으로 실제 점유자를 확인하세요.
- 지하층 상태 확인. 감정평가상 지하층1호입니다. 채광·환기·습기·누수 가능성 등 실제 내부 상태를 확인해야 합니다.
- 비교 시세 보정. 최근 50,000,000원 거래는 38.8㎡·3층이고 본건은 33.075㎡·지하층입니다. 단순 64.4% 비율만으로 입찰가를 정하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래는 2022년 79,000,000원보다 36.7% 낮습니다. 과거 평균가보다 최신 거래를 우선해 보수적으로 접근해야 합니다.
- 토지거래 허가구역 확인. 감정평가 자료상 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함돼 있으므로 입찰 전 적용 범위와 절차를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “할인율은 크지만, 지하층 보정이 먼저다”
이 물건은 말소기준 이후의 가압류가 모두 소멸하는 구조여서 등기 권리 자체는 비교적 단순합니다. 현재 최저가 32,200,000원도 최신 거래 50,000,000원 대비 64.4%로 숫자상 할인 폭이 큽니다. 하지만 그 최신 거래는 38.8㎡·3층이고 본건은 33.075㎡·지하층입니다. 게다가 최신 거래가격은 이전 79,000,000원보다 36.7% 낮아 이미 시장가격이 크게 내려온 흐름입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “권리 문제보다 지하층의 실제 가치와 점유상태를 얼마만큼 보수적으로 반영하느냐”입니다. 권리만 보고 공격적으로 평가하기보다 현장 상태와 실제 지하층 거래 가능 가격을 확인한 뒤 입찰가를 정하는 접근이 맞습니다.
