인천지방법원 2025타경1643. 인천광역시 서구 가좌동 성광빌라 3동 지하층1호를 대상으로 하는 임의경매입니다. 감정평가상 물건은 다세대주택으로 이용 중이며, 건물은 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물로 사용승인일은 1990년 10월 11일입니다. 최저매각가는 15,778,000원까지 하락했고, 신청채권자는 신한은행이며 청구금액은 9,098,863원입니다.
권리의 핵심은 2019년 3월 14일 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 15,600,000원이며, 이를 말소기준권리로 보면 이후 설정된 롯데카드·삼성카드·토스뱅크·신한카드·카카오뱅크의 가압류 5건은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리상 인수액이 없다는 판단과 실제 점유·임대차 부담이 없다는 판단은 서로 다릅니다. 감정평가서상 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 현장 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1643 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가좌동 241-21 성광빌라 3동 지하층1호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 / 사용승인 | 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 내 지하층 1호 · 1990.10.11. |
| 현재 등기명의인 | 김지현 |
| 소유권 변동 | 2017.09.01. 김지현·김동현 각 2분의 1 지분 취득 · 2022.04.01. 김동현 지분 전부 김지현에게 이전 |
| 감정가 / 최저가 | 46,000,000원 / 15,778,000원 |
| 유찰 횟수 | 3회 |
| 말소기준권리 | 을구 3번 · 신한은행 근저당권 · 2019.03.14. · 채권최고액 15,600,000원 |
| 신청채권자 / 청구금액 | 주식회사 신한은행 / 9,098,863원 |
| 매각기일 | 2026.11.05. |
| 토지 이용 관련 | 제2종일반주거지역 · 토지거래계약 허가구역 · 지목 전 · 토지이용상황 연립 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 가압류 5건
2019년 3월 14일 신한은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있어, 제공된 권리 내역상 매수인이 인수할 후순위 가압류는 없습니다. 1990년 설정된 한국주택은행 근저당권은 2010년 11월 29일 말소된 이력이므로 현재 말소기준권리와 구분해야 합니다.
② 시세 비교 — 거래 면적이 달라 직접 비교에는 한계
성광빌라(3동)의 거래 내역은 2건입니다. 최근 거래는 2026년 2월 전용 38.8㎡, 3층의 50,000,000원이고, 이전 거래는 2022년 1월 같은 전용면적·층의 79,000,000원입니다. 두 거래 금액 사이에는 36.7% 하락 추세가 나타납니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 38.8㎡ | 3층 | 50,000,000원 |
| 2022.01 | 38.8㎡ | 3층 | 79,000,000원 |
| 전체 거래 평균 | 38.8㎡ | 2건 | 64,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 38.8㎡ | 1건 | 50,000,000원 |
최저매각가 15,778,000원은 감정가 46,000,000원의 34.3%입니다. 최근 12개월 평균 거래가 50,000,000원과 비교한 최저가 비율은 31.6%로 계산돼 있지만, 이 비교에는 중요한 제한이 있습니다. 시세 비교 기준면적은 33.075㎡이고 실제 확인된 거래 면적은 38.8㎡로 서로 일치하지 않습니다. 따라서 해당 거래가를 대상 지하층 호수의 직접적인 시세로 간주하거나, 최저가만을 근거로 가격 메리트가 확정됐다고 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 15,778,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 684,004원 |
| 1. 근저당권 · 신한은행 | 15,600,000원 | 15,093,996원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 | 5,611,703원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 | 5,038,758원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 토스뱅크 | 46,687,002원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 | 6,631,269원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 카카오뱅크 | 6,939,548원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 집행비용 684,004원을 차감한 뒤 신한은행에 15,093,996원이 배당되고, 후순위 가압류에는 배당되지 않습니다. 채권 총액 86,508,280원 중 채권자 배당액은 15,093,996원, 미배당액은 71,414,284원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 가좌동 소재 인천가좌초등교 서측 인근입니다. 주위는 다세대주택·아파트·근린생활시설 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 상태. 1990년 10월 11일 사용승인된 벽돌조 슬래브지붕 건물의 지하층입니다. 노후도와 지하층의 채광·환기·습기·누수 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 토지거래계약 허가구역으로 기재돼 있습니다. 토지 지목은 전, 토지이용상황은 연립으로 기재돼 있으므로 토지·건축물 등기와 대지권 관계 및 현행 허가 요건을 확인해야 합니다.
- 환금성. 확인된 거래는 2건이고 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 거래가가 이전 거래보다 36.7% 낮아진 추세이며, 단지 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다. 거래 표본이 적고 대상 호수의 면적과도 차이가 있어 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 현장 점유자와 실제 거주 여부를 확인하고, 전입·확정일자·보증금·임대차계약 여부를 조사하세요. 임대관계 미상이라는 점을 인수 위험 0원 판단과 혼동하지 않아야 합니다.
- 건물 내부 상태. 지하층의 습기·누수·곰팡이·채광·환기와 급·배수·위생설비 상태를 확인하세요. 현장 접근이 가능하더라도 내부 상태까지 확인됐다는 의미는 아닙니다.
- 시세 검증. 최근 거래 50,000,000원은 전용 38.8㎡ 거래입니다. 대상 기준면적 33.075㎡와 일치하지 않으므로 해당 거래가를 대상 호수의 시세로 그대로 적용하지 말고, 면적과 층·상태가 유사한 거래를 추가 확인하세요.
- 채권·배당 확인. 신청 청구금액 9,098,863원과 근저당 채권최고액 15,600,000원의 차이를 확인하고, 실제 채권잔액 및 배당요구 내역을 토대로 배당 가능액을 재검토하세요.
- 토지·건축물 대조. 지목 전과 토지이용상황 연립의 기재를 확인하고, 대지권·건축물대장·등기부의 표시가 서로 일치하는지 대조하세요.
- 허가구역 확인. 토지거래계약 허가구역의 현행 지정 여부와 적용되는 허가 요건을 입찰 전에 확인하세요.
- 최신 서류 대조. 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현장 상태를 함께 확인하세요.
맺으며 — “최저가 하락”과 “투자 메리트”는 다르다
이 물건은 감정가 46,000,000원에서 최저가 15,778,000원까지 내려온 3회 유찰 다세대주택입니다. 등기상 말소기준 이후 가압류는 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임대관계가 미상이고, 지하층·노후 건물이라는 물리적 조건에 더해 최근 거래 표본이 적으며 거래 면적도 대상 기준면적과 일치하지 않습니다.
최근 실거래 추세가 -36.7%라는 점도 가격 판단에서 빼놓을 수 없습니다. 최저가가 최근 거래가의 31.6%라는 숫자만으로 대상 호수가 시세보다 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다. 권리상 인수 부담과 실제 점유 위험을 분리하고, 면적·상태가 유사한 거래 및 현장 확인을 통해 가격을 검증하는 것이 우선입니다. 이 물건의 핵심은 낮은 최저가 자체가 아니라, 지하층 조건과 환금성 불확실성을 감수할 만한 가격인지 판단하는 데 있습니다.
