인천지방법원 2025타경1645. 인천 계양구 작전동 범우빌라 3동 내 2층 201호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 감정가는 84,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 58,800,000원입니다. 하지만 이 사건의 권리분석은 최저가가 아니라 90,000,000원 임차보증금에서 시작해야 합니다. 임차인 김은정은 2022.12.30. 주민등록·점유를 시작했고, 2025.03.28. 주택임차권등기를 마쳤습니다. 데이터상 말소기준인 2025.09.18. 강제경매개시결정보다 앞선 권리여서 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로 분류됩니다.

매각물건명세서에도 을구 순위 5번 주택임차권등기에 대해 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 현재 최저가 58,800,000원만 놓고 감정가 대비 70%라고 해도, 이를 곧바로 “30% 할인”으로 해석해서는 안 됩니다. 낙찰가가 내려갈수록 임차인 측 미배당액이 커져 매수인의 총 경제적 부담은 다시 보증금 수준으로 수렴하기 때문입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 9,000만원 임차권

과거 한국주택은행 근저당, 북인천새마을금고 근저당, 세무서 압류 등은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 분석의 핵심은 2025.03.28. 등기된 김은정의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.10.29., 주민등록일·점유개시일·등기 기재 확정일자는 모두 2022.12.30.이고 보증금은 90,000,000원입니다. 강제경매개시결정은 2025.09.18.이므로 임차권이 시간상 앞섭니다.

② 가격의 착시 — 유찰돼도 실질 부담은 약 9,000만원

이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 가격 메리트는 최저가의 할인율이 아니라 각 회차에서 매각대금이 내려갈수록 미배당액이 얼마나 커지는지로 봐야 합니다. 현재 회차 58,800,000원에서는 신청채권 90,000,000원 중 57,341,600원이 배당되는 것으로 계산돼 32,658,400원이 미배당됩니다.

표에서 보듯 최저매각가는 58,800,000원 → 41,160,000원 → 28,812,000원으로 낮아지지만, 같은 순간 미배당액은 32,658,400원 → 49,980,880원 → 62,106,616원으로 커집니다. 집행비용을 포함한 배당표 계산 때문에 단순 합계는 보증금 90,000,000원을 약간 웃돌지만, 권리구조의 본질은 “유찰될수록 싸지는 것이 아니라 낙찰가와 인수액의 구성만 바뀐다”는 점입니다.

③ 예상배당표 (매각가 58,800,000원 가정)

현재 회차 배당 가정상 신청채권 90,000,000원 중 57,341,600원이 배당되고 32,658,400원이 미배당됩니다. 매각물건명세서상 대항 가능한 주택임차권은 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 현재 이용상태는 다세대주택입니다. 아파트가 아니라 조적조 3층 범우빌라 내 2층 201호입니다.
• 입지. 경인교대입구역(인천1호선) 동남측 인근의 기존주택지대로, 다세대·연립주택과 소규모 근린생활시설, 아파트 등이 혼재합니다.
• 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 교통시설·간선도로와의 거리를 고려한 제반 교통상황은 보통수준입니다.
• 도로. 서측 약 3미터 진입도로를 통해 계산로126번길과 연계됩니다.
• 건물. 사용승인일은 1990.08.30.이며 외벽은 치장적벽돌쌓기 등, 창호는 샷시창호 등입니다. 위생·급배수, 도시가스, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 면적 차이. 등기상 전유부분은 35.7㎡이나 집합건축물대장은 35.9㎡로 등재돼 있으며, 감정평가는 35.9㎡를 기준으로 했습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역이며 외국인 등 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표상 해당사항 없음이며 위반건축물 표시는 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아니라 실질취득액으로 판단. 현재 58,800,000원만 보고 감정가의 70%라고 평가하지 말고, 미배당 임차보증금 인수를 합친 약 90,000,000원 수준을 기준으로 판단해야 합니다.
• 유찰 효과 재계산. 2회 유찰 시 매각가 41,160,000원, 3회 유찰 시 28,812,000원으로 낮아지지만 미배당액은 각각 49,980,880원, 62,106,616원으로 커집니다.
• 김은정의 지위 확인. 임차권자이면서 동시에 신청채권자인 동일인이므로 임대차계약·보증금 지급·배당관계의 원본을 대조해야 합니다.
• 임차권 인수조건 확인. 매각물건명세서에 기재된 “배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수” 조건을 기준으로 입찰가를 산정해야 합니다.
• 면적 기준 확인. 등기 35.7㎡와 건축물대장·감정평가 35.9㎡의 차이를 현장·공부에서 다시 확인해야 합니다.
• 다세대 환금성. 비교 실거래 자료가 제시되지 않은 만큼, 감정가나 최저가를 그대로 시장가격으로 간주하지 말고 별도의 현장 가격조사가 필요합니다.
• 관리비·점유 확인. 현재 점유상태와 미납 관리비 등 매각 이후 추가 비용을 현장에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약 및 배당관계 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “5,880만원짜리 물건”으로 보면 안 된다

이 물건의 가장 큰 착시는 58,800,000원이라는 최저매각가입니다. 한 차례 유찰돼 감정가 84,000,000원의 70%까지 내려왔지만, 그보다 앞선 90,000,000원 주택임차권이 존재합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 잔액이 늘어 매수인의 실질취득 부담은 약 90,000,000원으로 고정됩니다.

더구나 그 90,000,000원은 감정가 84,000,000원보다도 높습니다. 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없는 상황이므로 현재 가격을 “시세보다 싸다”고 평가할 근거도 없습니다. 임차권자와 신청채권자가 김은정으로 동일하다는 점까지 원본 확인이 필요합니다. 결론은 단순합니다. 최저가는 낮지만 경제적 취득비용은 낮지 않습니다. 이 사건은 유찰 횟수가 아니라 임차보증금 인수 구조를 먼저 풀어야 하는 다세대 경매입니다.