인천지방법원 2025타경1680. 송도동 송도풍림아이원아파트 214동 5층 505호, 전용 84.94㎡ 아파트입니다. 감정가는 605,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 423,500,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 이영희·홍재남으로 각 2분의 1 지분이며, 2016.09.29 소유권이전 당시 거래가액은 369,500,000원입니다.
권리분석의 기준점은 2019.01.16 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당권입니다. 채권최고액은 300,000,000원이고, 이후 등기된 아람누리대부 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 제공된 권리판정에서 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1680 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 3-10 송도풍림아이원아파트 214동 5층 505호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.94㎡ · 철근콘크리트구조 · 15층 내 5층 |
| 소유자 | 이영희 2분의 1 · 홍재남 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 605,000,000원 / 423,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 330,937,533원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 등기 열람 기준 | 2026.08.18 · 인천지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 채권이 겹쳤지만 인수는 0원
말소기준은 을구 8번 한국스탠다드차타드은행 근저당권입니다. 이후 2022.04.18 아람누리대부의 근저당권 396,500,000원이 설정됐고, 2024년에는 이영희 지분에 신한카드와 서민금융진흥원 가압류가 연이어 들어왔습니다. 2025.07.02에는 이영희·홍재남 각 지분에 연수구 압류가 등기됐고, 이어 아람누리대부와 한국주택금융공사의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 가격은 최근 12개월 평균의 72.0%
송도풍림아이원2단지의 동일 면적 84.94㎡대 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 587,916,666원, 최신 거래는 2026.07의 580,000,000원입니다. 현재 최저매각가 423,500,000원은 최근 12개월 평균의 72.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.94㎡ | 5 | 580,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 4 | 616,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 21 | 650,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 4 | 550,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 13 | 575,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 18 | 597,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 8 | 605,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 1 | 585,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 13 | 645,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 2 | 547,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 7 | 575,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 1 | 530,000,000원 |
| 평균 | 84.94㎡ | 12건 | 587,916,666원 |
표본의 실거래 범위는 530,000,000원~650,000,000원입니다. 감정가 605,000,000원은 이 거래 범위 안에 있고, 현재 최저가 423,500,000원은 최근 거래 최저 530,000,000원보다도 낮습니다. 특히 동일한 5층·84.94㎡의 2026.07 거래가가 580,000,000원으로 확인됩니다. 현재 회차는 권리 인수액이 0원이므로 실질취득의 기준금액 역시 423,500,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 423,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,635,000원 |
| 1. 근저당 · 한국스탠다드차타드은행 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 2. 근저당 · 아람누리대부 | 396,500,000원 | 116,865,000원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 | 5,632,680원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서민금융진흥원 | 9,501,628원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서민금융진흥원 | 11,213,555원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 722,847,863원 중 채권자 예상배당은 416,865,000원, 미배당은 305,982,863원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 6,635,000원이 반영돼 있습니다.
회차별 배당 여력 — 유찰될수록 채권 미배당은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 423,500,000원 | 416,865,000원 | 305,982,863원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 296,450,000원 | 291,499,700원 | 431,348,163원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 207,515,000원 | 203,809,790원 | 519,038,073원 | 0원 |
현재 회차에서도 아람누리대부는 채권최고액 396,500,000원 중 예상배당이 116,865,000원에 그칩니다. 2회 유찰 시 신청채권자 예상배당은 0원, 3회 유찰 시에도 0원으로 계산됩니다. 그러나 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 연수구 송도동 먼우금초등학교 서측 인근이며, 주위는 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 아파트이며 철근콘크리트구조 15층 건물의 5층 505호입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 되어 있습니다.
- 단지. 송도풍림아이원2단지 · 958세대 · 2005.07.18 준공 · 동일 면적 84.94㎡ 실거래가 확인됩니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역·시가지조성사업지역이며, 공시지가는 3,525,000원/㎡입니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역으로, 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25이고 외국인 등 주택용도 취득 관련 내용이 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임차인 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 방문과 원본 현황조사로 실제 점유자를 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2019.01.16 을구 8번 한국스탠다드차타드은행 근저당권과 이후 권리의 소멸관계를 최신 등기부에서 다시 대조하세요.
- 후순위 채권 구조. 2022.04.18 아람누리대부 근저당권과 그 근저당권부채권의 질권 설정 내역도 최신 말소 여부를 원본에서 확인하세요.
- 가격 기준. 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 587,916,666원, 최신 거래는 580,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 평균의 72.0%입니다.
- 동일 층 거래. 2026.07 동일 84.94㎡·5층 거래가 580,000,000원이므로 본건의 내부 상태·향·수리 여부를 함께 비교하세요.
- 관리비·인도비용. 배당상 인수 0원과 별도로 체납 관리비와 점유자 인도에 필요한 비용은 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되고, 가격 할인은 숫자로 확인된다
이 사건의 핵심은 복잡해 보이는 후순위 채권의 숫자보다 매수인에게 실제 무엇이 남는가입니다. 말소기준은 2019.01.16 한국스탠다드차타드은행 근저당권이고, 현재 423,500,000원 매각을 가정한 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 후순위 채권 미배당은 305,982,863원으로 커서 채권자 입장과 매수인 입장을 분리해 볼 필요가 있습니다.
가격은 감정가 605,000,000원에서 1회 유찰돼 423,500,000원까지 내려왔습니다. 동일 면적 최근 12개월 12건 평균 587,916,666원 대비 72.0%이고, 2026.07 동일 면적·동일 5층 거래 580,000,000원도 확인됩니다. 따라서 현재 자료만 놓고 보면 권리 인수 0원과 유찰 할인이 함께 확인되는 구조입니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 최종 판단 전 실제 점유관계 확인이 남아 있습니다.
