부동산임의경매 (아파트)

부동산임의경매

2025타경72826 · 남양주지원 · 아파트
철근콘크리트구조 84.987㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

432,000,000원 4억 3,200만 감정가 473,000,000원

감정가의 91% 2026-08-25 낙찰

최저매각가 331,100,000원 최저가 대비 +30%

낙찰일

08-25 낙찰 완료

남양주지원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

3,311만원

최저가의 10% · 33,110,000원

감정가 대비

▼ 8.7% 싸게 매수

감정가 4.73억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 1회 유찰로 최저가는 최근 실거래 평균의 70.3% 수준이며 인수 위험은 없지만 보증금 미상 점유자 확인이 필요한 물건입니다.

가격 최저가 331,100,000원 = 최근 12개월 실거래 평균 470,750,000원의 70.3%
자금 입찰보증금은 최저매각가의 10% 기준 약 33,110,000원
리스크 말소기준 이후 권리는 소멸하나 전입 2025.11.05 점유자 보증금 미상 확인 필요

한 줄 평 1회 유찰로 최저가는 최근 실거래 평균의 70.3% 수준입니다. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 현황조사상 점유자 전재원의 전입은 확인되지만 보증금이 미상이라 입찰 전 점유관계 확인이 필요합니다.

감정가

473,000,000원

최저가 331,100,000원

최근 실거래 평균

470,750,000원

동일평형 최근 12건

최저가 ÷ 시세

70.3%

최근 12개월 평균 기준

매수인 인수

0원

말소기준 이후 권리 소멸

의정부지방법원 2025타경72826. 남양주시 진접읍 금곡리 ‘진접역신안인스빌’ 2307동 403호 아파트입니다. 전용면적 84.987㎡ 규모로, 감정가는 4억7,300만원이며 현재 최저매각가는 3억3,110만원입니다. 권리 흐름은 2020년 설정된 오에스비저축은행 근저당권이 말소기준권리가 되고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

핵심은 가격과 점유 확인입니다. 최근 같은 면적 실거래 평균은 4억7,075만원으로 최저가는 평균 대비 충분한 할인폭이 있습니다. 다만 현황조사상 점유자가 존재하고 보증금은 확인되지 않아 대항력 여부 판단 전 원본 확인이 필요합니다.

물건 개요

사건번호	의정부지방법원 2025타경72826 (임의경매)
소재지	경기도 남양주시 진접읍 금곡리 1117 진접역신안인스빌 2307동 4층403호
물건종류 / 면적	아파트 · 전용 84.987㎡ · 지상15층 건물 내 제4층 제403호
소유자	이선화
감정가 / 최저가	473,000,000원 / 331,100,000원 (1회 유찰)
신청채권자 / 청구	주식회사 오에스비저축은행 / 493,217,311원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 소멸

말소기준권리는 2020.09.28 설정된 주식회사 오에스비저축은행 근저당권입니다. 이후 설정된 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 별도 인수 권리는 없습니다. 다만 점유자 전재원은 전입일이 2025.11.05로 확인되고 보증금은 미상입니다.

② 점유·임차 분석

점유자	전입일	보증금	판단
전재원	2025.11.05	미상	대항력 없음 · 보증금 확인 필요

⚠️ 점유 리스크 전입신고는 말소기준권리인 2020.09.28 근저당 이후입니다. 현재 확인상 대항력은 없으나, 보증금이 미상인 만큼 매각물건명세서와 현황조사 원본 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래 대비 할인 구간

예당마을신안인스빌 동일 면적(84.99㎡) 최근 실거래 12건 기준입니다.

거래월	층	거래가
2026.08	11	495,000,000원
2026.08	16	488,000,000원
2026.08	5	465,000,000원
2026.07	2	449,000,000원
평균	12건	470,750,000원

최저매각가 3억3,110만원은 최근 12개월 평균 4억7,075만원 대비 70.3%입니다. 최근 거래 범위는 4억4,800만원~4억9,500만원으로 확인되며, 가격 측면에서는 할인 여지가 있습니다.

매각대금 배분 (3.311억 가정)

감정가 vs 실거래 시세

최저가는 최근 실거래 평균 대비 70.3% 수준입니다.

④ 예상 배당표

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	5,435,400원
을구 5번 근저당권 · 오에스비저축은행	427,200,000원	325,664,600원
을구 8번 근저당권 · 오에스비저축은행	195,600,000원	0원
소유자 교부	-	0원

✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 매수인이 별도로 인수할 권리는 없습니다.

⚠️ 입찰 전 확인 점유자 전재원의 보증금은 확인되지 않았습니다. 대항력은 없는 것으로 판단되지만 최종 입찰 전 매각물건명세서·현황조사 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

가격. 최저가는 최근 실거래 평균 대비 70.3%로 할인 구간입니다.
권리. 2020.09.28 오에스비저축은행 근저당이 말소기준권리입니다.
점유. 전재원 전입은 확인되나 보증금 미상으로 확인 절차가 필요합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격은 매력, 점유는 확인”

진접역신안인스빌 403호는 권리 구조상 인수 위험이 낮은 물건입니다. 1회 유찰로 최저가는 최근 실거래 평균 대비 충분한 할인폭을 확보했습니다. 다만 점유자 정보 중 보증금이 확인되지 않은 부분은 남아 있습니다. 권리는 안정적이고 가격은 유리하지만, 마지막 확인 대상은 점유관계입니다.

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

가격은 내려왔고, 권리는 정리된다 — 진접역신안인스빌 403호

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 소멸

② 점유·임차 분석

③ 시세 비교 — 최근 거래 대비 할인 구간

④ 예상 배당표

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격은 매력, 점유는 확인”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (10장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-21	유찰	4억 7,300만원
2	2026-08-25	대기	3억 3,110만원