인천지방법원 2024타경567702. 남동구 구월동 ‘세종리젠시 에이동’ 5층 501호, 전용 33.89㎡ 도시형 생활주택입니다. 감정평가서상 이용상태도 도시형 생활주택으로 적혀 있으므로 아파트로 보면 안 됩니다. 단지 규모는 16세대, 사용승인일은 2014.04.14입니다. 권리의 중심에는 임효진의 주택임차권등기가 있습니다. 전입일은 2021.07.14, 확정일자는 2021.07.05, 보증금은 160,000,000원입니다.
최저가 56,595,000원만 보면 감정가의 34.3%라 매우 낮아 보입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 늘어 실질취득은 보증금 수준으로 고정됩니다. 이 사건의 현재 회차도 확약이 없다면 낙찰가 56,595,000원에 미배당 104,823,710원을 더해 약 1.6억대 취득이 됩니다. 따라서 이 물건은 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 되고, 반드시 확약서로 임차권 인수가 해소되는지를 기준으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경567702 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 문화서로65번길 20-17, 5층 501호 (구월동, 세종리젠시 에이동) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(도시형 생활주택) · 전용 33.89㎡ · 지상5층 중 5층 |
| 소유자 | 권승용 (2021.08.06 소유권이전, 거래가액 160,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 56,595,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 171,171,993원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
제공 데이터의 말소기준은 2024.03.22 주택도시보증공사 가압류입니다. 그런데 임효진의 전입·점유개시일은 2021.07.14, 확정일자는 2021.07.05이고 주택임차권등기는 2023.08.22에 설정되어 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 원칙상 매수인 인수 가능성이 있는 임차권입니다.
② 임차인 표 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 중복신고 없음
| 임차인 | 범위 / 용도 | 전입·확정·배당요구 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 임효진 | 제5층 제501호 33.89㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2021.07.14 · 확정 2021.07.05 · 배당요구 2023.08.22 | 160,000,000원 | 대항력 有 우선변제 승계 아님 |
제공된 tenants 데이터상 is_subrogation=false, is_guarantor=false이므로 이 신고는 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 봅니다. 따라서 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 핵심은 임효진 보증금 160,000,000원 하나와, 그 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다.
③ 시세 비교 — 비교 기준은 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’
세종리젠시A동 전용 33.89㎡ 안팎의 제공 실거래 표본은 11건입니다. 평균은 153,363,636원, 최저는 98,000,000원, 최고는 180,000,000원입니다. 확약을 반영한 실질취득 56,595,000원은 실거래 평균의 36.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 33.89㎡ | 4 | 98,000,000원 |
| 2022.05 | 33.89㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2022.05 | 33.89㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2022.04 | 34.51㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2022.02 | 33.89㎡ | 3 | 171,000,000원 |
| 2021.10 | 34.51㎡ | 4 | 164,000,000원 |
| 2021.09 | 34.51㎡ | 4 | 145,000,000원 |
| 2021.09 | 34.51㎡ | 2 | 146,000,000원 |
| 2021.09 | 34.51㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2021.08 | 34.51㎡ | 2 | 123,000,000원 |
| 2021.08 | 33.89㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 평균 | — | 11건 | 153,363,636원 |
④ 예상배당표 (매각가 56,595,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,418,710원 | 약 매각가의 2.5% 추정 |
| 1. 임차인 임효진 보증금 | 160,000,000원 | 55,176,290원 | 부족분 104,823,710원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 금호새마을금고 | 119,600,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 재단법인 신용보증재단중앙회 | 14,521,530원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 5. 갑구 9번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 171,171,993원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
배당표상 임차보증금 부족분은 104,823,710원입니다. 확약 반영 시 이 임차권 인수는 실질 0원*으로 처리하되, 확약 원본·말소 범위·제출 주체를 확인하지 못하면 룰상 인수액을 전제로 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 없으면 내려가도 총액은 비슷하다
| 회차 | 최저가 | 확약 없을 때 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 56,595,000원 | 104,823,710원 | 161,418,710원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 39,616,500원 | 121,496,597원 | 161,113,097원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 27,731,550원 | 133,167,618원 | 160,899,168원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 확약이 없으면 최저가가 5,659만원에서 2,773만원까지 내려가도 낙찰가+인수 총액은 1.6억원 안팎으로 유지됩니다. 반대로 확약이 유효하게 임차권 말소를 담보한다면 실질취득은 현재 최저가 56,595,000원으로 낮아집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구월서초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 주상용건물 등이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제5층 제501호이며, 위생·급배수설비와 난방설비를 갖추었습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 기재되어 있습니다. 토지 공시지가는 1,643,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 대지권 목적인 토지 구월동 1103-24의 지목은 “도로”이나 집합건물등기사항전부증명서상 “대”로 등재되어 있음이 명시되어 있습니다.
- 환금성. 세대수 16세대의 소규모 도시형 생활주택입니다. 제공 통계상 동일 단지 경매물건 평균 유찰은 2.4회, 매각률은 20.0%로 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. “주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출 됨” 문구만 보고 끝내지 말고, 확약 주체·대상 임차권·말소 범위·조건을 원본으로 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차. 확약은 임효진 주택임차권에만 적용됩니다. 확약 밖의 별도 점유자나 미상 임차인이 발견되면 그 인수위험은 별도로 남습니다.
- 보증금 중복계산 금지. 제공 데이터상 임차인은 실제 1명이고 보증기관 승계·대위 임차인 신고는 없습니다. HUG 채권과 임효진 보증금을 중복 합산하지 마세요.
- 가격 기준. 확약 반영 시 실질취득은 56,595,000원, 확약 미반영 시 실질취득은 보증금 160,000,000원 수준입니다. 두 가격을 분리해 입찰 상한을 잡아야 합니다.
- 내부 확인. 감정평가서에는 현장조사 시 이해관계인 부재 등으로 내부구조를 확인하지 못했다고 적혀 있습니다. 입찰 전 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 관리비·세금. 배당표는 당해세·최우선변제를 미반영할 수 있습니다. 미납 관리비와 공용부분 승계 부담도 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약 확인형 저가 물건”
이 사건은 단순히 3회 유찰된 저가 물건이 아닙니다. 대항력 있는 임차권이 있고, 보증금 160,000,000원이 최저가를 압도합니다. 그래서 확약이 없다면 낙찰가가 아무리 내려가도 실질취득은 보증금 수준으로 고정되어 가격 메리트가 거의 사라집니다. 반면 제공 데이터처럼 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 해당 임차권을 해소한다면, 실질 인수는 0원*이고 실질취득 56,595,000원은 실거래 평균 153,363,636원 대비 36.9%입니다. 결론은 명확합니다. 권리는 확약 원본 확인이 전부이고, 가격은 확약 확인 후에만 매력적입니다.
