부동산강제경매

2025타경72854 · 남양주지원 · 근린상가
철근콘크리트구조 35.02㎡

최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트

113,680,000원 1억 1,368만 감정가 232,000,000원

감정가의 49% ▼ 51% 할인

다음 매각기일

10-06 D-12

남양주지원 10:30

입찰 보증금

1,136만원

최저가의 10% · 11,368,000원

감정가 대비

▼ 51.0% 싸게 매수

감정가 2.32억원

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 임차권 보증금 2.07억 인수 위험이 핵심인 근린상가형 오피스텔입니다.

가격 최저가 1.624억이지만 매수인 인수 보증금 2.077억을 포함한 실질취득 검토 필요
자금 입찰보증금 약 1,624만원 · 낙찰 후 임차보증금 인수 가능
리스크 말소기준권리 이전 임차권등기 존재 · 대항력 임차인 인수 구조

한 줄 평 임차권등기된 대항력 임차인이 존재하는 물건입니다. 최저가는 감정가 대비 낮아졌지만, 임차보증금 207,700,000원을 매수인이 인수할 가능성이 있어 단순히 1.624억 낙찰로 끝나는 물건이 아닙니다. 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.

감정가 / 최저가

232,000,000원 / 162,400,000원

1회 유찰

실질취득 검토

370,100,000원

낙찰가+인수보증금 기준

매수인 인수

207,700,000원

대항력 임차보증금

핵심지표

C등급 · 38점

인수 리스크 중심

의정부지방법원 2025타경72854. 경기도 구리시 수택동 구리더케이타워 9층 904호 근린상가 물건입니다. 감정가는 2.32억이고 현재 최저가는 1.624억까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 임차권등기와 대항력 임차보증금 인수입니다.

등기상 말소기준권리 이후 권리만 보는 구조가 아닙니다. 을구 1번 주택임차권은 말소기준권리보다 앞선 임차권으로 확인되며, 임차인 김영석의 보증금 207,700,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.

물건 개요

사건번호	의정부지방법원 2025타경72854 (강제경매)
소재지	경기도 구리시 수택동 419-21 구리더케이타워 9층904호
물건종류 / 이용상태	근린상가 · 원룸형 오피스텔(방1, 주방, 거실, 욕실 등) 이용
소유자	박은경
감정가 / 최저가	232,000,000원 / 162,400,000원
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 207,700,000원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

소유권 변동과 신탁 관련 등기는 확인되었으나, 현재 핵심 권리는 을구 1번 임차권등기입니다. 임차인 김영석은 임대차계약일 2021.01.05, 주민등록일 2021.02.01, 점유개시일 2021.02.01로 확인되며 보증금은 207,700,000원입니다.

⛔ 대항력 임차보증금 인수 위험 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려가도 매수인의 실질 부담은 줄지 않습니다. 현재 회차 기준 낙찰가 162,400,000원 + 인수보증금 207,700,000원으로 실질취득 부담은 약 370,100,000원 수준으로 봐야 합니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
김영석	207,700,000원	有	無	매수인 인수 가능

③ 배당 구조 (현재 최저가 162,400,000원 가정)

항목	채권액	배당
집행비용	-	3,073,600원
임차인 김영석 보증금	207,700,000원	0원
경매개시결정 · 주택도시보증공사	207,700,000원	159,326,400원
잔여	-	0원

매각대금 배분

낙찰가 vs 인수보증금

최저가보다 임차보증금 인수가 더 큰 구조입니다.

④ 입찰 체크리스트

실질취득 계산. 최저가 1.624억만 보고 판단하면 안 됩니다. 임차보증금 2.077억 인수를 포함해야 합니다.
임차권 확인. 임차권등기와 대항력 여부를 낙찰 전 반드시 재확인해야 합니다.
점유 및 인도. 임차권자와의 인도 협의 가능성을 검토해야 합니다.
용도 확인. 감정평가상 이용상태는 원룸형 오피스텔로 확인됩니다.

맺으며 — “낙찰가는 싸 보여도 실질비용을 봐야 한다”

이 물건은 유찰로 최저가는 낮아졌지만, 대항력 임차보증금 2.077억이라는 큰 인수 변수가 있습니다. 권리상 가장 중요한 부분은 임차권이며, 단순 낙찰가 기준의 가격 메리트 판단은 위험합니다. 입찰 판단 기준은 1.624억이 아니라 인수 포함 실질취득 비용입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-21	유찰	2억 3,200만원
2	2026-08-25	유찰	1억 6,240만원
3	2026-10-06	D-12 진행	1억 1,368만원

부동산강제경매

낙찰가는 내려갔지만, 보증금 2.07억 인수가 핵심 — 구리더케이타워 904호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석

③ 배당 구조 (현재 최저가 162,400,000원 가정)

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “낙찰가는 싸 보여도 실질비용을 봐야 한다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (10장)

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