매력지수 B등급 · 확약으로 인수 위험은 낮아졌으나 대항력 임차권등기와 가격 구조 확인 필요
대항력 임차인의 보증금 285,000,000원이 존재하지만 인수조건변경확약으로 실질 인수 위험은 해소되는 구조이며, 권리 안전성과 가격 리스크를 함께 고려해 B등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 대항력 있는 임차권등기가 존재하는 물건입니다. 다만 매각물건명세서상 주택도시보증공사가 임차보증금 관련 인수조건변경확약서를 제출해 잔존 임차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 붙었습니다. 권리 구조는 정리 가능하지만, 대항력 임차권등기 존재 자체는 반드시 확인해야 하는 유형입니다.
감정가
260,000,000원
최저가 182,000,000원
실질취득 기준
182,000,000원
확약 적용 구조
인수
0원 처리 가능
확약 조건 충족 시
핵심지표
58점 · B
권리확인 필요형
의정부지방법원 2025타경72870. 남양주시 화도읍 경성큰마을아파트 202동 1301호입니다. 감정가는 2억6천만원, 현재 최저매각가는 1억8200만원으로 1회 유찰 후 진행 중입니다. 등기상 핵심은 일반적인 근저당 경매가 아니라 대항력 있는 주택임차권등기입니다. 임차인 하소영은 보증금 285,000,000원, 전입일 2022.03.04, 확정일자 2022.03.04로 확인됩니다.
물건 개요
사건번호
의정부지방법원 2025타경72870 (강제경매)
소재지
경기도 남양주시 화도읍 묵현리 603-3 경성큰마을아파트 제202동 제13층 제1301호
물건종류 / 이용
아파트 · 아파트로 이용중
소유자
이나연
감정가 / 최저가
260,000,000원 / 182,000,000원 (1회 유찰)
신청채권자 / 청구
주택도시보증공사 / 285,000,000원
매각기일
2026.08.25
① 권리 흐름 — 핵심은 임차권등기
임차권등기 권리가 말소기준권리 이전에 설정되어 있어 원칙적으로 매수인 인수 가능성이 있는 구조입니다. 다만 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사가 임차보증금 반환채권 양수인으로서 배당 후 잔여금액에 대한 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 내용의 확약서를 제출한 것으로 기재되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 확약 적용 여부 확인
임차인
보증금
대항력
우선변제
승계
하소영
285,000,000원
有
有
확약 적용
⚠️ 일반 대항력 임차인과 다른 점 통상 보증금이 낙찰가를 초과하면 매수인이 부족분을 부담할 수 있습니다. 이 물건은 매각물건명세서상 확약서 제출로 임차보증금 잔존청구권 포기 조건이 있어, 해당 임차인에 대해서는 실질 인수 위험이 0원 처리되는 구조입니다.
③ 예상 배당표 (매각가 182,000,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
3,348,000원
임차인 하소영 보증금
285,000,000원
178,652,000원
주택도시보증공사
285,000,000원
0원
잔여
-
0원
매각대금 배분
감정가 vs 현재 최저가
현재 가격은 감정가 대비 70% 수준이며, 임차권등기 확약 조건 확인이 핵심입니다.
④ 입찰 체크리스트
확약서 원본 확인. 임차권등기 말소 및 잔존청구권 포기 조건이 실제 매각절차에 반영되는지 확인해야 합니다.
임차권등기 주의. 확약 적용 범위 밖 권리나 조건 변경 여부를 확인해야 합니다.
점유 확인. 현황조사상 임대관계는 확인 절차가 필요합니다.
입찰가 판단. 단순 최저가보다 임차권 구조와 확약 조건을 기준으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “확약이 있어도 권리 구조를 먼저 본다”
이 물건은 대항력 있는 임차권등기가 있어 일반 물건보다 권리 검토 난도가 높습니다. 다만 주택도시보증공사의 인수조건변경확약으로 매수인 부담 위험은 크게 낮아지는 구조입니다. 최종 판단 포인트는 확약 조건의 실제 적용 여부와 낙찰가 대비 안전마진입니다.
사건 개요
같은 단지 2건 동시 경매
소재지
경기도 남양주시 화도읍 묵현리 603-3 경성큰마을아파트 202동 13층 1301호
법원·사건
의정부지방법원
남양주지원·2025타경72870
부동산강제경매
매각기일·장소
2026-08-25 10:30
·제101호 경매법정
물건
경성큰마을아파트 202동 13층 1301호
철근콘크리트벽식구조 / 84.94㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
