한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 물건은 주거용이 아닌 테라비즈타워 지원시설 성격의 기타 물건으로, 가격보다 실제 사용성과 환금성을 먼저 확인해야 하는 유형입니다.
감정가
836,000,000원
평가금액
최저가
585,200,000원
1회 유찰
매수인 인수
0원
임차권리 인수 없음
핵심지표
기타 지원시설
환금성 검토 필요
인천지방법원 2025타경33800. 김포시 장기동 테라비즈타워 1층 122호 기타 물건입니다. 등기상 말소기준권리는 2021년 대명신용협동조합 근저당권이며, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 승계하는 등기상 부담은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33800 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 장기동 2008-3 테라비즈타워 1층 122호 |
| 물건종류 | 기타 · 집합건물 |
| 소유자 | 주식회사트라비즈 |
| 감정가 / 최저가 | 836,000,000원 / 585,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 대명신용협동조합 / 579,351,512원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 인수 부담 없음
말소기준권리는 2021.08.23 을구 1번 근저당권설정입니다. 채권최고액은 3,840,000,000원이며 근저당권자는 대명신용협동조합입니다. 이후 갑구 가압류, 강제경매개시결정, 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 마진우 | 2023.09.11 | 5,000,000원 | 없음 | 해당 없음 | 없음 |
| 주식회사 굿윌메이트 | 2023.08.11 | 미상 | 없음 | 해당 없음 | 없음 |
| 최영미 | 2024.07.25 | 6,000,000원 | 없음 | 해당 없음 | 없음 |
| 주식회사 믿음이엔지 | 2024.11.01 | 6,000,000원 | 없음 | 해당 없음 | 없음 |
⚠️ 임대 관계 확인 필요 현황조사 기준 임차인들은 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없습니다. 다만 일부 보증금은 미상이며 임대관계는 미상으로 확인 절차가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 585,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 8,252,000원 |
| 근저당권 · 대명신용협동조합 | 3,840,000,000원 | 576,948,000원 |
| 가압류 · 테라비즈타워관리단 | 168,307,520원 | 0원 |
| 경매개시결정 채권 | 579,351,512원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분
회차별 최저가
현재 1회 유찰 후 최저매각가는 585,200,000원입니다.
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되며 임차인 대항력 인수 위험은 없습니다.
⛔ 투자 관점 주거용 아파트처럼 거래 비교가 쉬운 물건이 아니라 기타 지원시설 성격입니다. 공실 여부, 실제 사용 가능성, 향후 매수층을 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 김포시 장기동 테라비즈타워 내 위치하며 주변은 지식산업센터, 아파트, 오피스텔, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장이 위치합니다.
- 이용상태. 지식산업센터 지원시설 및 제1종근린생활시설로 평가되며 일부 호실은 공실 상태입니다.
- 규제. 준주거지역, 김포한강신도시 제1종지구단위계획구역 등에 해당합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 확인. 등기상 인수 부담은 없지만 배당 부족 구조를 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 실제 점유 상태와 임대 현황을 반드시 확인해야 합니다.
- 가격 전략. 1회 유찰 후 가격이 내려온 상태이며 추가 유찰 시나리오도 검토 대상입니다.
- 환금성. 기타 용도 물건은 낙찰 후 매수 수요를 사전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만 용도가 중요하다”
이 물건은 권리분석 자체는 명확합니다. 말소기준권리 이후 권리는 소멸하고 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 기타 지원시설이라는 용도 특성상 핵심은 권리가 아니라 실제 활용성과 환금성입니다. 유찰로 낮아진 가격이 장점이 될 수 있지만, 최종 판단은 현장 사용성 확인 이후 내려야 합니다.