매력지수 B등급 · 인수 위험은 없으나 복합 공장물건과 높은 미배당 채권 부담으로 신중 접근
말소기준권리 이후 권리는 소멸하고 인수액은 0원이지만 공장·토지 복합물건이며 후순위 채권 약 43억원 미배당 구조로 환금성과 현황검토가 필요해 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 선순위 근저당을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸되어 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 물건은 일반 주거용이 아닌 공장·토지 복합 일괄매각으로, 기계기구·제시외 건물·도로 저촉 등 현황 확인이 핵심입니다.
감정가 / 최저가
4,046,218,420원
최저 2,832,353,000원
유찰 / 진행
1회
감정가 70% 회차
실질취득
2,832,353,000원
인수액 0원
핵심지표
공장+토지
일괄매각
인천지방법원 2025타경34162. 김포시 통진읍 귀전리 659-1 소재 기타+토지 물건입니다. 등기상 소유자는 주식회사태양아이엔티이며, 현재 등기 흐름상 2024년 설정된 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 가압류와 근저당권 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
사건번호
인천지방법원 2025타경34162 (임의경매)
소재지
경기도 김포시 통진면 귀전리 659-1 도로명주소: 경기도 김포시 통진읍 월하로548번길 9
물건종류
기타 + 토지 · 공장 및 근린생활시설(전시장, 사무실) 이용
소유자
주식회사태양아이엔티
감정가 / 최저가
4,046,218,420원 / 2,832,353,000원
신청채권자 / 청구
농협은행주식회사 / 2,600,000,000원
매각기일
2026.08.25
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다
말소기준권리는 2024.06.11 을구 11번 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후 갑구 가압류와 경매개시결정, 을구 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 다만 배당에서는 후순위 채권 상당액이 미배당될 수 있어 채권 구조는 복잡합니다.
② 배당 구조 — 선순위 배당 후 약 43억원 부족
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
30,723,530원
을구 11번 근저당 · 농협은행주식회사
2,640,000,000원
2,640,000,000원
을구 12번 근저당 · 중소벤처기업진흥공단
840,000,000원
161,629,470원
후순위 가압류 등
4,062,206,806원
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분 (현재 회차)
감정가 vs 회차별 가격
최저가는 감정가 대비 하락했지만 공장·토지 복합물건 특성상 단순 할인보다 활용성과 매각 가능성 검토가 필요합니다.
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 임차인 인수 문제도 없습니다.
⚠️ 물건 관점 일괄매각 대상에 제시외 건물, 제시외 기계기구, 공장 및 광업재단저당법상 목록이 포함됩니다. 목록별 위치·현황·사용 가능성을 현장 확인해야 합니다.
③ 현황·특수사항
이용현황. 목록1,6,8은 공장으로 이용 중이며 목록3은 근린생활시설(전시장, 사무실)로 이용 중입니다.
포함사항. 제시외 건물과 제시외 기계기구가 감정평가 및 매각 대상에 포함됩니다.
토지 제한. 일부 토지는 도시계획시설 ‘도로’에 저촉되며 일부 약 14㎡는 현황 도로입니다.
건물 확인. 일부 건물은 증축 및 대수선 판단 부분이 있어 실제 사용 상태 확인이 필요합니다.
④ 입찰 체크리스트
현장 확인. 공장 설비·기계기구 포함 여부와 실제 가동 가능성을 반드시 확인하세요.
권리 확인. 인수 권리는 없지만 후순위 채권 미배당 규모가 큰 사건입니다.
활용성 검토. 공장·사무실·토지 조합 물건으로 용도 적합성을 검토해야 합니다.
일괄매각 주의. 개별 물건 가치보다 전체 매각 조건을 기준으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 사업성이 핵심”
이 사건은 권리분석만 보면 비교적 명확합니다. 말소기준권리 이후 권리는 소멸하고 매수인이 떠안을 금액은 없습니다. 그러나 일반 부동산과 달리 공장·토지·기계기구가 결합된 복합물건이므로 가격보다 사용 목적과 현황 적합성이 낙찰 판단의 핵심입니다. 권리는 안전하지만, 좋은 낙찰은 물건 활용성을 확인한 뒤 결정해야 합니다.
사건 개요
소재지
경기도 김포시 통진면 귀전리 659-1
법원·사건
인천지방법원
부천지원·2025타경34162
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-08-25 10:00
·별관 제122호 법정
물건
일반건물
철골조 판넬지붕 2층 공장 / 1층 432.00㎡ / 2층 291.3㎡외 9건 (아래 "물건 전체 내역" 참조)
물건상태
매각준비
물건 전체 내역 (10)
#1
경기도 김포시 통진면 귀전리 659-1
철골조 판넬지붕 2층 공장
1층 432.00㎡
2층 291.3㎡
#2
경기도 김포시 통진면 귀전리 659-1
998㎡
#3
경기도 김포시 통진면 귀전리 659-2
조적조 평스라브지붕 단층
제2종 근린생활시설
73.77㎡
#4
경기도 김포시 통진면 귀전리 659-2
355㎡
#5
경기도 김포시 통진면 귀전리 659-3
26㎡
#6
경기도 김포시 통진읍 귀전리 659-4
일반철골구조 기타지붕 1층 제1종근린생활시설
198㎡(소매점)
#7
경기도 김포시 통진읍 귀전리 659-4
1147㎡
#8
경기도 김포시 통진읍 귀전리 659-5
일반철골구조 기타지붕 1층 제1종근린생활시설
198㎡(판매점)
#9
경기도 김포시 통진읍 귀전리 659-6
12㎡
#10
경기도 김포시 통진읍 귀전리 659-7
14㎡
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
경기도 김포시 통진면 귀전리 659-1
2025-08-22 16:56
현장에 임하였으나 이해관계인을 만나지 못하여 점유관계 알 수 없었음. 전입세대확인서(동거인포함), 외국인체류확인서, 상가건물임대차 현황서 상에 등재된 사람 없음. 별도의 확인이 필요함. 안내문을 출입문에 부착해 두었음.
경기도 김포시 통진면 귀전리 659-1
2025-08-23 15:25
목록1. 부동산 내용과 동일함.
경기도 김포시 통진면 귀전리 659-2
현장에 임하였으나 이해관계인을 만나지 못하여 점유관계 알 수 없었음. 전입세대확인서(동거인포함), 외국인체류확인서, 상가건물임대차 현황서 상에 등재된 사람 없음. 별도의 확인이 필요함. 안내문을 출입문에 부착해 두었음.
경기도 김포시 통진면 귀전리 659-2
목록3. 부동산 내용과 동일함.
경기도 김포시 통진면 귀전리 659-3
현장에 임하였으나 이해관계인을 만나지 못하여 점유관계 알 수 없었음. 별도의 확인이 필요함.
경기도 김포시 통진읍 귀전리 659-4
현장에 임하였으나 이해관계인을 만나지 못하여 점유관계 알 수 없었음. 전입세대확인서(동거인포함), 외국인체류확인서, 상가건물임대차 현황서 상에 등재된 사람 없음. 별도의 확인이 필요함. 안내문을 출입문에 부착해 두었음.
경기도 김포시 통진읍 귀전리 659-4
목록6. 부동산 내용과 동일함.
경기도 김포시 통진읍 귀전리 659-5
현장에 임하였으나 이해관계인을 만나지 못하여 점유관계 알 수 없었음. 전입세대확인서(동거인포함), 외국인체류확인서, 상가건물임대차 현황서 상에 등재된 사람 없음. 별도의 확인이 필요함. 안내문을 출입문에 부착해 두었음.
경기도 김포시 통진읍 귀전리 659-6
현장에 임하였으나 이해관계인을 만나지 못하여 점유관계 알 수 없었음. 별도의 확인이 필요함.
경기도 김포시 통진읍 귀전리 659-7
목록3. 부동산 내용과 동일함.
법원 집행관의 현장 조사 내역입니다. 임차인·점유 현황·미납 관리비 등의 핵심 리스크는
매각물건명세서 본문
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