인천지방법원 2024타경14628. 인천 서구 오류동 검단일반산업단지 내 인천표면처리센터공장동 4층 402호입니다. 감정 이용상태는 공장이며, 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 8층 건물 중 4층에 위치합니다. 말소기준권리는 2018.05.11 중소기업은행 근저당권 900,000,000원입니다. 이후 남아 있는 압류·가압류·후순위 근저당·경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 사건에서 가격표만 보는 것은 위험합니다. 현재 최저매각가는 82,601,000원으로 감정가 1,432,860,000원의 약 5.76%까지 내려왔습니다. 그럼에도 8회 유찰됐고, 매각물건명세서에는 공장및광업재단저당법 제6조 기계및기구 도금설비라인 1식이 일괄매각에 포함되며, 일부 기계·기구가 장기간 미가동 상태라 정상작동 여부 확인이 필요하다고 기재돼 있습니다. 따라서 이 물건의 가격 검증은 감정가 할인율이 아니라 실제 공장·설비의 현황과 활용 가능성을 함께 확인하는 데서 시작해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경14628 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가람로 14, 4층402호 (오류동,인천표면처리센터공장동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 기타 · 공장으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 8층 내 4층 402호 · 사용승인일 2017.03.10 |
| 소유자 | 박동주 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,432,860,000원 / 82,601,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 더블유엔아이2206유동화전문유한회사 / 1,560,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 도금설비라인 1식 포함 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 임차인은 대항력 없음
말소기준은 2018.05.11 중소기업은행 근저당권입니다. 같은 중소기업은행의 2018.05.23 근저당 660,000,000원과 이후 압류·가압류는 모두 말소기준권리보다 뒤에 설정됐습니다. 2017년 하나은행·하나저축은행 근저당은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 사건의 임의경매개시결정 역시 2024.11.12 접수로 말소기준보다 뒤입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조민호 | 2020.10.20 | 20,000,000원 / 1,000,000원 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 확정일자와 우선변제 여부는 미상이며, 배당표의 당해세·임차인 최우선변제 항목은 반영되지 않았습니다.
② 가격·유찰 흐름 — 감정가 5.76%라도 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거는 없다
현재 최저가는 82,601,000원, 감정가는 1,432,860,000원으로 현재 가격은 감정가의 약 5.76%입니다. 그러나 실거래 비교값이 제시되지 않은 상태에서는 이 할인율만으로 시장가 대비 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 오히려 8회 유찰이라는 결과와 설비 상태 확인 필요성이 함께 존재하므로, 가격 자체보다 왜 반복 유찰됐는지를 현장에서 확인해야 하는 사건입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 예상배당 | 총 미배당 | 신청채권자 예상배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (8회 유찰, 감정가 6%) | 82,601,000원 | 80,714,182원 | 2,022,220,498원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 (감정가 4%) | 57,820,700원 | 56,379,927원 | 2,046,554,753원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 (감정가 3%) | 40,474,490원 | 39,345,949원 | 2,063,588,731원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 82,601,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,886,818원 |
| 을구 4번 근저당권 · 중소기업은행 | 900,000,000원 | 80,714,182원 |
| 을구 6번 근저당권 · 중소기업은행 | 660,000,000원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 144,400,000원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 중소기업은행 | 235,500,000원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 인천신용보증재단 | 97,910,000원 | 0원 |
| 갑구 14번 가압류 · 효성캐피탈 주식회사 | 29,130,477원 | 0원 |
| 갑구 15번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 35,994,203원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 2,102,934,680원 중 현재 가정 매각가에서 예상되는 채권자 배당은 80,714,182원이며, 총 미배당은 2,022,220,498원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·공장 현황 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 오류동 소재 검단일반산업단지 내에 위치하며, 주위는 공장 및 지원시설 등으로 이루어진 공장지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고, 인근 간선도로 및 교통시설과의 거리·편의성을 고려할 때 교통사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정 당시 공장으로 이용중입니다. 공용부분에 위생·급배수설비, 대규모 공동 대기설비(스크러버), 자체폐수처리시설, 화재탐지·소화·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 광대로에 접하며, 토지자료상 대로3류(폭 25m~30m)에 접합니다.
- 규제. 일반공업지역·지구단위계획구역(뷰티풀파크)·일반산업단지·성장관리권역이며, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 토지거래계약에관한허가구역에도 포함됩니다.
- 토지 참고. 공시지가 841,400원/㎡, 지목은 공장용지이며 전체 토지면적은 23,146.9㎡로 제시돼 있습니다.
- 건물 현황. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없다고 기재돼 있으면서, 별도로 구분건물에 소재한 제시외 건물 중2층을 개략 실측해 평가한 내용이 있습니다. 매각물건명세서에도 제시외 건물 포함으로 기재돼 있어 현황 대조가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 확인. 현재 가정에서는 최저가 82,601,000원 + 인수 0원으로 실질취득액은 82,601,000원입니다.
- 도금설비 실사. 공장및광업재단저당법 제6조 기계및기구 도금설비라인 1식이 일괄매각에 포함되고 일부 설비는 장기간 미가동 상태입니다. 정상작동 여부를 반드시 확인할 핵심 항목입니다.
- 반복 유찰 원인 확인. 이미 8회 유찰됐습니다. 감정가 대비 5.76%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 건물·설비·점유·활용상태를 함께 확인해야 합니다.
- 임차인 확인. 실제 임차인 조민호는 전입이 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 확정일자와 우선변제 여부는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서 원본을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 10건 중 당해세 해당 여부에 따라 배당액이 달라질 수 있으므로 배당요구종기 이후 교부청구와 법원 배당관계를 확인해야 합니다.
- 제시외 부분 확인. 제시외 중2층과 제시외 건물이 평가·매각 범위에 포함돼 있으므로 실제 구조·점유·사용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 직전 변경사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순해졌지만, 가격 판단은 오히려 현장에 달려 있다
권리 구조만 보면 말소기준 이후 권리들이 소멸하고, 실제 임차인 1명도 전입일이 말소기준보다 늦어 매수인 인수액은 0원입니다. 이 부분은 명확합니다. 그러나 가격에서는 전혀 다른 그림이 나옵니다. 감정가 1,432,860,000원짜리 물건이 8회 유찰돼 82,601,000원까지 내려왔지만, 이를 근거로 ‘싸다’고 결론 내릴 실거래 비교값은 없습니다.
여기에 일괄매각되는 도금설비라인이 장기간 미가동 상태이고 정상작동 여부도 확인되지 않았으며, 국세·지방세 압류 10건의 당해세 여부는 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다. 따라서 이 사건은 권리 인수 리스크보다 공장·설비 현황, 반복 유찰 원인, 세금 배당관계를 확인하는 것이 핵심입니다. 최저가가 낮다는 사실 자체를 가격 메리트로 보지 말고, 현장 확인 뒤에야 실질적인 가치 판단이 가능한 물건입니다.
