인천지방법원 2025타경511865. 구월동 파라디아 빌딩 18층 1805호, 전용 18.14㎡의 공부상 도시형생활주택(원룸형)입니다. 이 물건은 가격만 보면 감정가 78,000,000원에서 한 차례 유찰돼 54,600,000원까지 내려왔지만, 권리분석의 중심은 최저가보다 임차권등기와 확약의 효력입니다. 말소기준은 2022.02.11. 한정이앤씨주식회사 근저당권이며, 그보다 앞선 2021.05.03. 전입의 한국토지주택공사 임차권은 대항력이 있습니다. 다만 매각물건명세서에 해당 임차권에 대한 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 이 임차권에 한해서는 매수인의 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
임차인 명칭도 중복해서 보면 안 됩니다. 한국토지주택공사는 김은주의 보증금을 대위·승계한 보증기관으로 표시되어 있으므로 102,000,000원을 별도 임차보증금으로 다시 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 김은주 1명입니다. 김은주의 전입일은 2025.02.05.로 말소기준권리인 2022.02.11.보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금은 확인되지 않아 입찰 전 매각물건명세서와 임대차 자료를 원본 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511865 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1143-34 구월동 파라디아 빌딩 제1동 제18층 제1805호 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(원룸형) · 전용 18.14㎡ · 지하4층/지상19층 중 18층 |
| 소유자 | 주식회사윤석천컨설팅 (2021.10.20. 거래가 80,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 54,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 112,241,910원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 사용승인일 | 2014.02.27. |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위지만 확약을 확인해야 한다
말소기준권리는 2022.02.11. 한정이앤씨주식회사 근저당권 650,000,000원입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류 2건, 인천광역시·국·부천시 압류, 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 한국토지주택공사의 임차권은 전입 2021.05.03.·확정일자 2021.04.07.로 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 보증금은 102,000,000원입니다.
| 임차 관계 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김은주 · 실제 임차인 | 2025.02.05 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 한국토지주택공사 · 김은주 보증금 대위·승계 | 2021.05.03 / 2021.04.07 | 102,000,000원 | 있음 | 있음 | 확약 반영 실질 0원 |
② 시세 비교 — 할인은 있지만 시장 자체가 내려왔다
전용 18.14㎡를 중심으로 확인되는 실거래는 총 12건이며, 전체 평균은 76,666,666원입니다. 그러나 2022년의 100,000,000원 거래들이 섞여 있어 현재 가격 판단에는 전체 평균보다 최근 흐름이 더 중요합니다. 최근 12개월 평균은 68,000,000원, 최신 거래는 2025.09. 69,500,000원이고, 최근 거래군은 이전 거래군보다 -16.0% 낮아졌습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 18.14㎡ | 10 | 69,500,000원 |
| 2025.09 | 18.14㎡ | 13 | 69,000,000원 |
| 2025.08 | 18.44㎡ | 19 | 47,000,000원 |
| 2024.12 | 18.14㎡ | 10 | 86,500,000원 |
| 2023.11 | 18.14㎡ | 12 | 72,000,000원 |
| 2023.09 | 18.14㎡ | 16 | 70,000,000원 |
| 2023.06 | 18.14㎡ | 16 | 70,000,000원 |
| 2023.02 | 18.14㎡ | 9 | 70,000,000원 |
| 2023.02 | 18.14㎡ | 9 | 66,000,000원 |
| 2022.09 | 18.14㎡ | 10 | 100,000,000원 |
| 2022.05 | 18.14㎡ | 10 | 100,000,000원 |
| 2022.05 | 18.14㎡ | 9 | 100,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 68,000,000원 |
현재 최저가 54,600,000원은 최근 12개월 평균의 80.3%이고, 최신 69,500,000원 거래보다도 낮습니다. 확약을 유효하게 반영하면 실질취득액도 54,600,000원이므로 가격상 할인 구간에 들어와 있습니다. 다만 최근 시세가 이전보다 16.0% 하락했다는 점 때문에 과거 전체 평균 76,666,666원을 기준으로 할인폭을 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 54,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,382,800원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 102,000,000원 | 53,217,200원 |
| 2. 한정이앤씨주식회사 근저당 | 650,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 가압류 | 135,000,000원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 가압류 | 247,000,000원 | 0원 |
| 5. 서울보증보험 주식회사 | 112,241,910원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 한국토지주택공사의 보증금 미배당액은 48,782,800원입니다. 다만 을구 6번 주택임차권등기에 대한 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 본 분석에서는 해당 금액의 실질 인수를 0원으로 반영합니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위 차감 가능성이 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 도시형생활주택(원룸형)이며 전용 18.14㎡입니다.
- 입지. 구월여자중학교 북동측 인근으로 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장과 예술회관역이 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하4층/지상19층 건물의 18층이며 사용승인일은 2014.02.27.입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며, 토지거래계약에관한허가구역은 외국인 등에 한해 2025.08.26.~2026.08.25. 지정입니다.
- 토지. 공시지가 3,644,000원/㎡, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 구월동파라디아빌딩은 125세대이며 동일 면적 거래가 확인되지만, 최근 거래군이 이전보다 -16.0% 낮아 가격 하락 흐름을 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 을구 6번 한국토지주택공사 주택임차권등기에 대한 확약의 적용 범위와 실제 말소 조건을 입찰 전에 확인하세요.
- 확약 미반영 시나리오도 계산. 확약이 적용되지 않으면 현재 회차 배당 기준 미배당 보증금 48,782,800원이 인수될 구조입니다.
- 실제 임차인 구분. 실제 임차인은 김은주 1명이며 한국토지주택공사는 보증금 대위·승계 신고입니다. 두 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다.
- 김은주 임대차 확인. 전입은 말소기준 후라 대항력은 없지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
- 세금 압류 확인. 인천광역시·국·부천시 압류가 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 76,666,666원보다 최근 12개월 평균 68,000,000원과 최신 거래 69,500,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전보다 -16.0% 낮습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 매력을 과대평가하지 마세요.
맺으며 — “싼 가격보다 확약 확인이 먼저”
현재 최저가 54,600,000원은 최근 12개월 평균 68,000,000원의 80.3%이고 최신 거래 69,500,000원보다도 낮아, 확약이 유효하게 적용된다는 전제에서는 가격상 할인 구간입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 70%까지 내려온 최저가가 아니라 102,000,000원짜리 선순위 임차권입니다. 배당 계산상 미배당 48,782,800원이 생기지만, 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 따라서 확약 확인 전에는 위험형, 확약 확인 후에는 가격 검토형으로 접근하는 것이 맞습니다. 여기에 최근 시세가 -16.0% 하락한 흐름까지 감안하면, 감정가 대비 할인만 보고 공격적으로 응찰하기보다 최신 거래와 확약 원문을 함께 확인해 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
