*미배당 인수액 64,867,960원은 제시된 배당 시뮬레이션 기준입니다. 해당 임차권의 인수 해소를 전제로 한 실질 0원은 확약서의 효력·적용 대상·이행 확인을 조건으로 합니다. 실제 취득비용 및 다른 권리관계는 별도 확인이 필요합니다.

인천지방법원 2025타경511865. 구월동 파라디아 빌딩 18층 1805호는 공부상 도시형생활주택(원룸형)으로, 전용면적은 18.14㎡입니다. 감정가 78,000,000원에서 2회 유찰돼 최저매각가가 38,220,000원까지 내려왔습니다. 표면적인 할인율만 보면 관심을 끌 만하지만, 이 사건은 낙찰가와 실질취득액을 반드시 구분해야 하는 물건입니다.

등기부에는 2022.02.11. 한정이앤씨주식회사 근저당권이 말소기준으로 설정돼 있고, 2023.05.01. 한국토지주택공사의 임차권등기가 존재합니다. 이 임차권에는 2021.05.03. 전입·점유 및 2021.04.07. 확정일자와 보증금 102,000,000원이 기재돼 있습니다. 말소기준보다 앞선 전입·점유에 근거한 대항력과 우선변제권이 문제 되는 구조입니다.

다만 매각물건명세서에는 해당 임차권등기에 관해 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 기재돼 있습니다. 이 확약으로 매수인에 대한 보증금 인수까지 해소되는지가 이 사건의 핵심 확인 사항입니다. 임차권등기 말소동의와 대항력에 따른 보증금 반환채무의 소멸은 동일한 표현이 아니므로, 확약서 원문과 적용 대상의 확인이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소되는 등기와 인수 위험은 다르다

갑구의 주택도시보증공사 가압류 135,000,000원과 247,000,000원, 인천광역시·국·부천시의 압류, 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 말소기준권리 이후에 설정돼 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

다만 세금 압류가 등기상 소멸하더라도 배당 과정에서의 세금 우선순위 문제까지 사라지는 것은 아닙니다. 국세·지방세 압류 3건이 존재하며, 당해세 해당 여부에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.

과거 한국자산신탁주식회사 명의의 신탁등기와 금지사항등기, 신한은행 근저당권, 부산은행 전세권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재의 임차권 인수 문제와 구분해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 중복 합산 금지

현황조사·매각물건명세서에 기재된 실제 임차인은 김은주 1명입니다. 한국토지주택공사는 별도의 독립 임차보증금이 아니라 김은주 보증금과 연결된 대위·승계 신고 주체로 정리돼 있습니다. 따라서 김은주와 한국토지주택공사를 임차인 2명으로 계산하거나, 보증금을 두 번 더해서는 안 됩니다.

③ 확약서 분석 — 실질 인수 0원*의 성립 조건

그러나 확약서의 제출 사실만으로 다음 사항까지 확정되지는 않습니다. 확약을 한 주체는 서울보증보험 주식회사이고, 등기상 임차권자는 한국토지주택공사입니다. 확약자가 해당 임차권을 말소시킬 권한이 있는지, 말소동의가 보증금 반환청구 및 대항력 포기까지 포함하는지, 매수인의 부담이 실제로 소멸하는지를 확인해야 합니다.

확약의 효력은 해당 임차권에 한정해서 판단합니다. 확약 대상 밖에 별도의 대항력 있는 점유자나 독립적인 보증금 청구가 확인된다면 그 위험은 별도로 남습니다. 현재 확인된 김은주의 전입일은 말소기준 이후이지만, 보증금이 기재돼 있지 않으므로 실제 임대차관계와 한국토지주택공사와의 중복 관계를 확인해야 합니다.

*확약 미적용 시 실질취득 103,087,960원은 제시된 배당표의 38,220,000원 + 64,867,960원으로 계산한 금액입니다. 보증금 102,000,000원에 집행비용 배당분 1,087,960원이 더해진 구조이므로, 보증금 인수형의 경제적 부담은 약 1.02억원 수준으로 유지됩니다. 확약이 유효하지 않으면 실질 인수 0원 가정은 적용할 수 없습니다.

④ 시세 비교 — 최근 시세는 하락 중

구월동파라디아빌딩은 125세대이며, 감정 대상 면적은 18.14㎡입니다. 확인된 실거래 12건의 전체 평균은 76,666,666원입니다. 그러나 과거에는 100,000,000원 거래가 포함돼 있으므로 전체 평균만으로 현재 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.

최근 12개월 거래 4건의 평균은 68,000,000원이고, 최신 거래는 2025.09.의 69,500,000원입니다. 최근 거래와 과거 거래의 비교 추세는 -16.0%로 하락을 나타냅니다. 따라서 가격 판단의 기준은 과거 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래에 두어야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 38,220,000원 가정)

제시된 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 1,087,960원을 먼저 차감하고, 남은 37,132,040원을 한국토지주택공사 임차보증금에 배당합니다. 근저당권자와 후순위 가압류권자, 신청채권자에게 배당되는 금액은 0원입니다.

위 배당은 제시된 추정 결과이며 확정배당표가 아닙니다. 국세·지방세 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액이 달라지면 임차보증금 미배당액도 변동될 수 있습니다. 한국토지주택공사의 배당금은 김은주 보증금과 연결된 대위·승계 관계로 보며 별도의 독립 보증금으로 중복 계산하지 않습니다.

⑥ 회차별 비교 — 낙찰가 하락이 실질취득 하락은 아니다

보증금 인수형에서는 낙찰가가 내려가면 배당 가능한 금액도 감소하므로, 미배당 보증금이 늘어나는 구조입니다. 확약이 적용되지 않는다면 낙찰가가 낮아져도 총 취득 부담은 보증금 약 1.02억원 수준으로 유지됩니다. 반대로 확약에 따른 인수 해소가 유효하다면 회차별 낙찰가 자체가 취득가격 판단의 기준이 됩니다.

회차별 미배당액은 각각 제시된 시뮬레이션 수치입니다. 회차마다 집행비용 등 추정 조건이 달라 합산액이 완전히 일치하지 않으므로, 이후 회차의 정확한 실질취득액은 확정 수치로 사용하지 않습니다. 확약으로 인수가 해소되는 경우 해당 보증금 인수액은 실질 0원*이며, 낙찰대금과 별도 비용을 기준으로 다시 판단해야 합니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 구월동 구월여자중학교 북동측 인근. 주변에는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
• 교통. 인근 버스정류장 및 지하철 예술회관역이 소재하며 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
• 건물 특성. 도시형생활주택 원룸형, 전용 18.14㎡. 철근콘크리트구조로 사용승인일은 2014.02.27.입니다. 냉난방·급배수·승강기·소방설비 등이 설치돼 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역(구월업무지구)에 해당합니다. 과밀억제권역과 상대보호구역 등도 확인됩니다.
• 도로. 남측 약 15m 포장도로 및 동측 약 10m 보행자전용도로에 접하는 것으로 기재돼 있습니다.
• 건축물 사항. 위반건축물로 표시되지 않았으며 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
• 환금성. 125세대 규모의 소형 원룸형 주택이며, 실거래 가격이 47,000,000원부터 100,000,000원까지 분포합니다. 최근 거래 추세가 -16.0%이므로 과거 고가 거래를 현재 환금가격으로 그대로 적용하는 것은 주의가 필요합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문. 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 임차권등기 말소뿐 아니라 대항력·보증금 반환채무 인수 해소까지 포함하는지 확인. 확약자의 권한 및 이행 조건도 확인.
• 한국토지주택공사 권리관계. 등기상 임차권자와 확약 제출자가 다른 구조이므로 실제 권리 귀속, 말소 권한, 배당 후 잔액 청구 가능성을 대조.
• 김은주 임대차. 실제 임차인 1명이며 보증금·확정일자 미상. 원계약과 점유 경위, 한국토지주택공사 대위·승계 관계를 확인하고 보증금을 중복 계산하지 않도록 주의.
• 실질취득액. 확약 미적용 시 최저가 38,220,000원에 미배당액 64,867,960원을 더한 부담을 고려. 확약으로 인수 해소가 확인된 경우에만 해당 인수액 실질 0원 적용.
• 세금 배당. 인천광역시·국·부천시 압류 3건의 당해세 해당 여부와 배당 우선순위를 확인.
• 시세 기준. 전체 평균 76,666,666원보다 최근 12개월 평균 68,000,000원과 최신 거래 69,500,000원을 우선 검토. 최근 추세 -16.0%와 면적 차이도 반영.
• 점유·명도. 실제 임차인의 점유 상태와 인도 협의, 임차권등기 말소 이행 시점을 확인.
• 관리비. 공용부분 관리비 체납 여부와 매수인 부담 가능 금액을 확인.
• 최종 서류. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 원본, 배당요구 내역 및 매각기일 변경 여부를 대조.

맺으며 — 가격 할인보다 확약의 실효성이 먼저다

이 사건의 최저매각가는 38,220,000원으로, 최근 12개월 평균 68,000,000원보다 낮습니다. 그러나 낙찰가가 곧 실질취득액은 아닙니다. 대항력 있는 임차권에 연결된 보증금 102,000,000원과 제시된 미배당액 64,867,960원이 존재하기 때문입니다.

확약을 적용하지 않으면 실질취득 부담은 약 1.02억원으로, 최근 평균과 최신 거래를 모두 웃돕니다. 추가 유찰로 최저가가 내려가더라도 미배당 인수액이 늘어나는 보증금 인수형의 특성상 가격 메리트가 자동으로 생기지 않습니다.

반대로 제출된 말소동의 확약서의 효력과 이행이 확인돼 해당 임차권의 인수가 해소된다면 실질 인수액 0원*을 전제로 가격을 다시 평가할 수 있습니다. 다만 실제 임차인 김은주의 보증금·점유 관계, 확약 적용 범위 밖의 권리 유무, 국세·지방세 배당 문제는 별도로 확인해야 합니다.

결론은 조건부 검토입니다. 확약으로 해당 임차권의 보증금 인수 위험이 해소되는지를 먼저 확인하고, 그다음 최근 시세 하락과 소형 원룸형 주택의 환금성을 반영해 실질취득가격을 판단해야 합니다. 확약의 효력이 확인되지 않는 상태에서는 낮은 최저매각가만으로 저가 매입이라고 평가하기 어렵습니다.