인천지방법원 2025타경511952. 부평구 부개동 대창스페이스빌 1동 5층 502호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 이상덕이며 2020.11.30. 매매를 원인으로 2020.12.01. 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 165,000,000원입니다. 그보다 앞선 2020.10.26. 서미희가 전입·점유를 시작했고, 이후 2024.11.12. 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
현재 권리관계의 핵심은 과거 근저당이 아닙니다. 2010.01.13. 고흥군수산업협동조합 근저당 156,000,000원은 2020.09.29. 이미 말소됐습니다. 데이터상 현재 말소기준은 2025.08.28. 강제경매개시결정이고, 서미희의 전입·점유와 임차권등기는 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서 역시 해당 임차권의 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511952 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부개동 249-2 대창스페이스빌 1동 5층 502호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 동수로 145 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 제5층 제502호 · 임차권 범위 46.3㎡ 전부 |
| 소유자 | 이상덕 (2020.12.01. 소유권이전 · 거래가액 165,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 147,000,000원 / 102,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서미희 / 180,243,287원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차권
특히 신청채권자와 임차권자가 모두 서미희로 동일합니다. 이 때문에 신청채권 180,243,287원의 구체적 청구원인과 임차보증금 반환채권의 관계는 원문 서류 대조가 필요합니다. 다만 입찰자 입장에서는 매각물건명세서가 임차권의 미배당 잔액 인수를 명시하고 있으므로 인수 없음으로 계산해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 서미희 제5층 제502호 46.3㎡ 전부 | 2020.10.26. | 2020년 계약 160,000,000원 2022년 계약 165,000,000원 | 2020.10.15. 2022.11.15. | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 아님 |
두 보증금 금액을 합산하면 안 됩니다. 등기에는 2020.10.06. 계약의 160,000,000원과 2022.10.11. 계약의 165,000,000원이 순차 기재돼 있습니다. 현재 인수 계산에서는 뒤의 2022년 계약금액 165,000,000원을 기준으로 봅니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 102,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,240,600원 |
| 신청채권 · 서미희 | 180,243,287원 | 100,659,400원 |
| 신청채권 미배당 | - | 79,583,887원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
신청채권 미배당액 79,583,887원과 임차보증금 인수액은 같은 개념이 아닙니다. 매수인 인수액은 대항력 임차보증금 중 실제 배당으로 변제되지 않은 잔액을 기준으로 판단해야 합니다.
회차를 더 내려도 실질취득은 크게 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 서미희 예상배당 | 보증금 잔액 대응 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 102,900,000원 | 100,659,400원 | 64,340,600원 | 167,240,600원 |
| 2회 유찰 시 | 72,030,000원 | 70,333,460원 | 94,666,540원 | 166,696,540원 |
| 3회 유찰 시 | 50,421,000원 | 49,113,422원 | 115,886,578원 | 166,307,578원 |
표가 이 사건의 핵심을 보여줍니다. 매각가가 102,900,000원에서 72,030,000원, 50,421,000원으로 내려가더라도 배당액이 함께 줄어들어 보증금 미변제 잔액이 늘어납니다. 즉 낙찰가만 내려가고 전체 부담까지 같은 폭으로 내려가는 구조가 아닙니다. 집행비용의 영향 때문에 계산상 실질취득액이 165,000,000원보다 조금 높지만, 본질적으로는 보증금 165,000,000원에 수렴하는 인수형입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제5층 제502호입니다. 사용승인일은 2009.12.18.입니다.
- 입지. 인천동수초등학교 북동측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설·아파트 등이 혼재하고, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 20미터 내외, 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·상대보호역·과밀억제권역이며, 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 건물 상태. 위생·급배수·난방설비가 구비되어 있고, 공부와의 차이는 보고되지 않았으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 판단. 현재 회차에서는 낙찰가 102,900,000원에 인수추정 64,340,600원을 더한 167,240,600원을 기준으로 자금계획을 잡아야 합니다.
- 임차보증금 원문 확인. 2020년 계약 160,000,000원과 2022년 계약 165,000,000원이 순차 기재돼 있으므로 갱신계약서와 임차권등기명령 원문을 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 연결 확인. 신청채권자와 임차권자가 동일하므로 실제 배당금이 임차보증금 반환채권을 얼마나 소멸시키는지 배당표·집행권원에서 확인해야 합니다.
- 유찰만 기다리는 전략 금지. 2회·3회 유찰 시에도 보증금 미변제 잔액이 커져 실질취득액은 약 165,000,000원 수준에서 크게 내려가지 않는 구조입니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하고 점유개시일이 2020.10.26.로 기재되어 있으므로 현재 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·배당요구 및 집행권원을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 “165,000,000원 보증금”을 보라
이 사건은 최저가만 보면 감정가 147,000,000원에서 102,900,000원까지 내려온 1회 유찰 물건입니다. 그러나 권리분석을 통과시키면 그림이 완전히 달라집니다. 서미희의 전입·점유와 임차권은 말소기준보다 앞서고, 매각물건명세서는 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
2022년 계약 보증금 165,000,000원을 기준으로 현재 예상배당을 대응하면 매수인 인수액은 64,340,600원, 실질취득은 167,240,600원 수준입니다. 더 유찰돼 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 반대로 증가해 총부담은 보증금 규모에 수렴합니다. 실거래 시세 자료도 없어 “싸다”는 판단을 뒷받침할 근거가 없습니다. 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라, 대항력 임차보증금의 실제 배당·인수 잔액을 정확히 확정하는 데 있습니다.
