인천지방법원 2025타경512033. 인천 부평구 십정동 585-18, 4층 402호의 다세대주택입니다. 현재 최저매각가는 감정가 104,000,000원의 70%인 72,800,000원입니다. 그러나 권리분석의 출발점은 2022.04.27. 설정된 김영해 근저당이 아니라, 그보다 먼저 전입한 임차권자 안수진의 대항력입니다. 안수진은 2022.01.05. 확정일자를 받고 2022.02.08. 전입·점유를 시작했으며, 보증금은 92,000,000원입니다. 이후 2024.07.24. 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
매각물건명세서에도 이 임차권은 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 현재 최저가 72,800,000원을 기준으로 집행비용 1,710,400원을 먼저 차감하면 안수진에게 예상되는 배당은 71,089,600원이고, 미배당 20,910,400원이 그대로 인수액으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512033 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 십정동 585-18 4층402호 · 경인로701번길 18-4 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 · 제4층 제402호 44.91㎡ 전부 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 제4층 제402호 · 사용승인 1993-01-08 |
| 소유자 | 허미자 |
| 감정가 / 최저가 | 104,000,000원 / 72,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 안수진 / 92,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
등기상 과거 동암신용협동조합 근저당, 이주형 근저당, 한국토지주택공사 주택임차권은 이미 말소되었습니다. 현재 경매에서 말소기준이 되는 권리는 2022.04.27. 김영해 근저당권 40,000,000원입니다. 이후의 국세 압류, 남동구 압류, 안수진 임차권등기, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안수진 제4층 제402호 44.91㎡ 전부 | 2022.02.08 / 2022.01.05 | 92,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 2025.09.01 배당요구 | 미배당 인수 |
| 김민규 주거 | 2022.07.05 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
김민규는 2022.07.05. 전입으로 말소기준권리 2022.04.27.보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 현재 확인되는 전입 순서상 매수인에게 대항하는 임차권으로 보기는 어렵습니다. 반면 안수진은 보증금·전입·확정일자·배당요구가 모두 확인되는 핵심 임차인입니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 ‘72,800,000원짜리’가 아니다
대항력 있는 안수진의 보증금 92,000,000원이 낙찰가보다 큽니다. 이런 구조에서는 낙찰가가 내려가면 배당액이 줄고, 그만큼 매수인이 떠안을 미배당 보증금이 늘어납니다. 현재 회차에서는 72,800,000원 + 20,910,400원 = 93,710,400원입니다. 집행비용이 매각대금에서 먼저 빠지기 때문에 최저가와 인수액의 합계는 보증금 92,000,000원보다 높게 나타납니다.
| 회차 | 매각가 | 안수진 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 72,800,000원 | 71,089,600원 | 20,910,400원 |
| 2회 유찰 시 | 50,960,000원 | 49,642,720원 | 42,357,280원 |
| 3회 유찰 시 | 35,672,000원 | 34,629,904원 | 57,370,096원 |
④ 예상배당표 (매각가 72,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,710,400원 |
| 1. 임차인 안수진 보증금 | 92,000,000원 | 71,089,600원 |
| 2. 근저당권 · 김영해 | 40,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 안수진 | 92,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상에서는 안수진 보증금 중 71,089,600원이 배당되고 20,910,400원이 매수인 인수로 남습니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천동암초등학교 북측 인근으로 다세대주택, 단독주택, 학교 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 동암역이 소재합니다.
- 용도. 집합건축물대장상 다세대주택이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 제4층 제402호입니다.
- 도로. 남측 및 서측 도로를 이용합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역이며 토지거래계약에관한허가구역 지정 내용이 확인됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 현재 72,800,000원에 낙찰돼도 안수진 보증금 미배당 20,910,400원을 인수해 실질취득은 93,710,400원입니다.
- 안수진 배당액 재확인. 매각물건명세서상 보증금 전액 미변제분은 매수인 인수이므로 배당표 변동이 곧 인수액 변동으로 이어집니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류의 당해세 여부에 따라 임차인 배당이 감소할 수 있습니다.
- 김민규 점유 확인. 대항력은 없지만 현재 점유 형태와 임대차 관계, 보증금 여부를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 실거래 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 판단할 근거가 없습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사 및 배당 관련 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “7,280만원 낙찰”이 아니라 “9,371만원 구조”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 감정가 104,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 72,800,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 안수진의 보증금 92,000,000원이 낙찰가보다 큽니다. 현재 예상배당으로는 보증금 중 20,910,400원이 남아 매수인에게 승계되고, 결국 실질취득은 93,710,400원입니다.
더 유찰돼 낙찰가가 내려가더라도 안수진의 미배당 잔액이 커지는 구조이므로 “유찰됐으니 싸졌다”는 접근은 맞지 않습니다. 여기에 세금 압류가 실제 선순위 배당으로 작동하면 임차인의 미배당과 매수인 인수액이 더 커질 수 있습니다. 비교 실거래도 확인되지 않아 현재 가격이 시장 대비 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 최저가보다 인수액과 배당순서를 먼저 보는 사건입니다.
