인천지방법원 2025타경512395. 인천 중산동 리베라베리움영종 17층 1711호로, 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 103,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 72,100,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 70%까지 내려온 물건이지만, 권리구조의 핵심은 최저가가 아니라 보증금 85,000,000원의 선순위 주택임차권입니다.
임차인 이승진은 2022.09.30 전입·점유를 시작했고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 2024.10.15에는 임차권등기가 접수됐습니다. 강제경매개시결정은 그보다 늦은 2025.09.16입니다. 따라서 이 임차권은 매수인에게 대항할 수 있고, 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 미배당 잔액이 낙찰자에게 넘어가는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512395 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 중산동 1873-20 리베라베리움영종 17층 1711호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 제17층 제1711호 19.85㎡ 전부 |
| 소유자 | 최주희 |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 72,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이승진 / 75,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
이 사건의 말소기준은 2025.09.16 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 을구 1번 주택임차권은 전입일·점유개시일·확정일자가 모두 2022.09.30이고, 임차권등기는 2024.10.15 접수됐습니다. 매각물건명세서에는 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있으며 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이승진 | 제17층 제1711호 19.85㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 85,000,000원 | 2022.09.30 / 2022.09.30 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 인수 |
② 가격 해석 — ‘7,210만원 낙찰’로 끝나지 않는다
이 물건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 가격 판단의 출발점은 감정가 대비 최저가 할인율이 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득액이어야 합니다. 현재 회차 실질취득액은 86,697,800원입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(감정가 70%) | 72,100,000원 | 14,597,800원 | 86,697,800원 |
| 2회 유찰 시(감정가 49%) | 50,470,000원 | 35,838,460원 | 86,308,460원 |
| 3회 유찰 시(감정가 34%) | 35,329,000원 | 50,706,922원 | 86,035,922원 |
보증금 85,000,000원이 낙찰가보다 큰 대항력 임차 유형에서는 유찰로 최저가가 낮아져도 그만큼 미배당 보증금 인수가 늘어납니다. 현재 제공된 회차별 계산에서도 실질취득액은 86,035,922원~86,697,800원 범위에 머뭅니다. 따라서 “감정가 1.03억짜리를 7,210만원에 산다”는 식의 해석은 맞지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 72,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,697,800원 |
| 1. 임차인 이승진 보증금(우선변제) | 85,000,000원 | 70,402,200원 |
| 2. 갑구 7번 경매개시결정 · 이승진 | 75,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 85,000,000원 중 70,402,200원이 배당되고 부족분 14,597,800원은 매수인이 인수하는 계산입니다. 집행비용은 1,697,800원으로 추정돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이며, 철근콘크리트구조 25층 건물 내 17층 1711호입니다.
- 주위환경. 인천영종초등학교 남동측 인근으로 업무시설·공동주택·근린생활시설 등이 형성돼 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측으로 중로에 접하고 남동측에 광대로가 있습니다.
- 토지. 중심상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역에 포함되며 공시지가는 3,008,000원/㎡입니다.
- 토지거래허가구역. 외국인 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득액으로 판단. 현재 회차는 72,100,000원 낙찰가에 14,597,800원 인수가 붙어 실질취득이 86,697,800원입니다.
- 유찰 효과 과대평가 금지. 2회 유찰 시 실질취득 86,308,460원, 3회 유찰 시 86,035,922원으로 낙찰가 하락폭만큼 총부담이 줄지 않습니다.
- 임차권 원본 확인. 2022.09.30 전입·점유·확정일자와 보증금 85,000,000원, 2024.10.15 임차권등기 내용을 등기부와 매각물건명세서에서 다시 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인과 경매 신청채권자가 모두 이승진으로 표시돼 있으므로 임대차계약과 채권관계를 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 집행비용·당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당과 최종 인수액은 달라질 수 있습니다.
- 오피스텔 환금성 확인. 공부상 업무시설(오피스텔)인 만큼 현장 상태와 실제 이용상태를 확인하고 입찰해야 합니다.
맺으며 — “유찰가보다 보증금을 먼저 보라”
이 사건의 숫자에서 가장 눈에 띄는 것은 감정가 103,000,000원에서 72,100,000원으로 내려온 최저가지만, 실제 의사결정에서 더 중요한 숫자는 85,000,000원의 대항력 임차보증금입니다. 현재 예상배당으로는 14,597,800원이 남아 매수인에게 인수되고, 실질취득액은 86,697,800원이 됩니다. 더 유찰돼도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 커져 총부담은 약 8,600만원대에 머뭅니다.
따라서 이 물건은 “1회 유찰돼 감정가의 70%”라는 이유만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다. 실거래 비교자료도 없으므로 현재 자료만으로 시세 대비 저렴하다고 단정할 근거가 없습니다. 여기에 임차인과 신청채권자가 동일인으로 표시된 관계까지 확인해야 합니다. 결론은 최저가보다 선순위 임차보증금과 실제 인수액을 먼저 보는 물건입니다.
