98,700,000원
인천지방법원 2025타경512502. 인천 미추홀구 주안동 삼성힐타운 나(102동)동 2층 202호, 전용 58.92㎡의 공동주택(다세대주택)입니다. 현재 소유자는 고용상이며 2018.07.31 매매로 121,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현 등기상 말소기준은 2019.12.12 김미영의 가압류 45,000,000원이고, 이후 한국자산관리공사·한국채권관리대부의 가압류와 인천광역시 압류, 현 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 일반적인 후순위 권리만 보고 끝낼 사건은 아닙니다. 한국토지주택공사 명의의 121,000,000원 주택임차권은 전입일 2018.07.16이 말소기준일보다 앞서 대항력이 있는 권리로 분류되고 확정일자 2018.07.09 및 배당요구도 갖추고 있습니다. 원칙적으로는 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 하지만 이 사건에는 서울보증보험 주식회사의 해당 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 정확도 규칙상 그 임차권의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512502 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 595-9 삼성힐타운 나(102동)동 2층202호 |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(다세대주택) · 전용 58.92㎡ · 철근콘크리트조 5층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 고용상 (2018.07.31 매매 · 거래가액 121,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 141,000,000원 / 98,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 169,005,505원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 있지만 확약이 핵심
말소기준은 2019.12.12 김미영 가압류입니다. 한국토지주택공사의 전입일 2018.07.16은 이보다 앞서고, 확정일자 2018.07.09 및 배당요구가 있어 대항력·우선변제권을 모두 갖춘 것으로 분류됩니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가가 보증금에 못 미치는 회차에서는 미배당 보증금을 매수인이 부담하는 구조가 됩니다.
② 임차권·승계 분석 — 실제 임차인 0명
| 신고 명의 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 보증기관 승계성 신고 · 실제 임차인에 중복 합산하지 않음 | 121,000,000원 | 대항력 有 전입 2018.07.16 말소기준 2019.12.12 | 우선변제 有 확정 2018.07.09 배당요구 2020.07.13 | 보증기관 승계 확약 적용 실질 인수 0원 |
실제 임차인은 0명으로 봅니다. 한국토지주택공사 신고는 보증기관의 보증금 승계성 신고로 분류되어 실제 임차인 보증금과 별도로 합산하지 않습니다. 다만 등기된 임차권 자체는 121,000,000원이고 대항력·우선변제권이 있으므로, 말소동의 확약이 없다는 가정에서는 매수인 인수 문제가 발생합니다.
③ 시세 비교 — 9,870만원은 비교거래의 82.2%, 다만 표본은 1건
가격 비교 대상은 전용 58.92㎡로 면적이 일치합니다. 제공된 거래 표본은 2023.08 1건이며 거래가는 120,000,000원입니다. 비교 평균·최신 거래·최저·최고가가 모두 120,000,000원으로 동일한 것은 표본이 1건뿐이기 때문입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 58.92㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 비교 평균 | 58.92㎡ | 1건 | 120,000,000원 |
말소동의 확약을 반영한 현재 회차 실질취득액은 98,700,000원으로, 비교거래 120,000,000원의 82.2%입니다. 감정가 141,000,000원보다는 크게 낮아졌지만, 이 수치만으로 곧바로 “시세보다 싸다”고 단정하기는 어렵습니다. 비교거래가 2023.08의 단 1건이라 현재 가격대를 촘촘하게 보여주는 표본이 아니기 때문입니다.
④ 예상배당표 (매각가 98,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,176,600원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 121,000,000원 | 96,523,400원 |
| 2. 가압류 · 김미영 | 45,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 한국자산관리공사 | 18,005,125원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한국채권관리대부 | 34,463,423원 | 0원 |
| 5. 경매신청 · 서울보증보험 | 169,005,505원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형 자체에서는 한국토지주택공사 보증금 중 24,476,600원이 미배당으로 계산됩니다. 그러나 매각물건명세서에 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출 사실이 있어, 본 권리분석에서는 해당 임차권의 매수인 실질 인수액을 0원으로 반영했습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 이용상태 기준)
- 용도. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 전용 58.92㎡ 물건입니다. 2002.12 사용승인을 받은 철근콘크리트조 5층 건물의 2층 202호입니다.
- 입지. 인천기계공업고등학교 북측 인근으로, 동류형 공동주택과 단독주택이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 버스정류소가 근거리에 있어 대중교통 사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 속하며, 토지거래계약 허가구역은 외국인 등에 한해 2025.08.26~2026.08.25 지정돼 있습니다. 공시지가는 1,447,000원/㎡입니다.
- 건물 상태 자료. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 급배수·위생·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 환금성 자료. 비교 단지는 16세대이고 제공된 동일면적 실거래 표본은 1건입니다. 거래 자료가 얇아 재매각가격 판단은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 서울보증보험 주식회사가 제출한 확약이 을구 9번 한국토지주택공사 주택임차권등기에 정확히 적용되는지, 말소 조건과 범위를 원문으로 대조하세요.
- 확약 전후 금액을 혼동하지 않기. 배당표상 미배당 24,476,600원은 확약을 반영하기 전 룰상 금액이고, 본 분석의 실질 인수액은 확약 적용 기준 0원입니다.
- 보증기관 신고 중복 합산 금지. 한국토지주택공사는 보증기관 승계성 신고로 분류되므로 실제 임차인 수나 보증금 총액에 다시 합산하지 않습니다.
- 별도 점유 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 확약 밖에서 별도로 확인되는 점유·임대차가 있는지 현장과 관련 서류를 대조하세요.
- 시세표본 한계. 실질취득 98,700,000원은 비교거래 120,000,000원의 82.2%지만 거래는 2023.08의 1건뿐입니다. 한 건의 과거 거래만으로 현재 시세를 단정하지 마세요.
- 원본 권리 대조. 등기사항전부증명서 발급자료, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서와 배당요구 내역을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격보다 확약서 한 장이 더 중요한 사건”
표면만 보면 감정가 141,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 98,700,000원까지 내려온 다세대주택입니다. 제공된 동일면적 거래 120,000,000원과 비교하면 실질취득액은 82.2%이므로 숫자상 할인 폭도 있습니다. 그러나 이 사건의 본질은 유찰률이 아니라 121,000,000원짜리 대항력 임차권입니다.
그 임차권은 전입일이 말소기준보다 앞서 원칙적으로 매수인 인수 가능성이 있고, 현재 회차 배당모형에서도 24,476,600원의 미배당이 발생합니다. 하지만 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있어 본 분석에서는 인수액을 실질 0원으로 처리합니다. 따라서 확약이 정확히 유지·적용된다는 전제에서는 현재 실질취득액은 98,700,000원입니다.
권리의 핵심은 확약 확인, 가격의 핵심은 얇은 실거래 표본. 확약서의 대상과 조건이 원본에서 일치한다면 권리 부담은 크게 낮아지지만, 16세대 규모와 실거래 1건이라는 자료 한계 때문에 가격 가점은 과도하게 주기 어렵습니다.
