인천지방법원 2024타경568019. 부평동 신대림아파트 5층 503호, 전용 27.19㎡ 아파트입니다. 숫자만 보면 감정가 79,000,000원짜리가 4회 유찰되어 최저가 18,968,000원까지 떨어진 물건입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 최저가가 아닙니다. 등기부에는 을구 11번 주택임차권이 있고, 매각물건명세서에는 이 임차권등기 보증금 86,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
따라서 이 물건의 가격 비교 기준은 최저가 18,968,000원이 아니라 낙찰가 + 임차보증금 미배당 인수액입니다. 현재 최저가로 낙찰된다고 보면 배당재원은 집행비용과 선순위 근저당권 배당에 모두 소진되어 임차권자 배당이 없습니다. 그 결과 매수인 부담은 18,968,000원 + 86,000,000원 = 104,968,000원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경568019 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평대로104번길 36, 5층503호 (부평동, 신대림아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 27.19㎡ · 5층 503호 |
| 소유자 | 김찬미 (2019.10.31. 거래가 86,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 79,000,000원 / 18,968,000원 (4회 유찰, 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 최소영 / 86,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소되는 권리보다 ‘인수 문구’가 중요하다
등기 흐름만 보면 여러 근저당과 과거 경매개시결정이 섞여 있어 복잡해 보입니다. 다만 현재 분석에서 가장 중요한 권리는 2023.10.30. 등기된 을구 11번 주택임차권입니다. 임차권자 최소영의 보증금은 86,000,000원, 전입일자는 2019.09.04, 확정일자는 2019.08.19, 점유개시일자는 2019.09.30입니다.
② 임차인·임차권등기 검토
| 성명 | 범위 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최소영 | 5층 503호 27.19㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 86,000,000원 | 2019.09.04 / 2019.08.19 | 2023.10.30 | 인수주의 명세서상 미배당 잔액 인수 |
등기부상 전입신고가 말소기준권리 이후라는 검토 메모가 있으나, 매각물건명세서에는 을구 11번 임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있고 배당 부족분을 매수인이 인수한다고 표시되어 있습니다. 따라서 입찰 판단은 “대항력 없음”으로 단정하지 말고, 명세서 기재대로 미배당 잔액 인수를 기준으로 보수적으로 계산해야 합니다.
③ 시세 비교 — 1천만원대 물건이 아니라 1.05억 물건이다
신대림(438-26)은 16세대, 사용승인일 2002.08.01의 소규모 단지입니다. 제공된 최근 거래 표본은 전용 37.59㎡~45.26㎡ 거래가 섞여 있으며, 대상 전용 27.19㎡와 면적이 정확히 일치하지는 않습니다. 그래도 이 사건의 핵심은 명확합니다. 최저가만 보면 실거래 평균의 18.3%처럼 보이지만, 인수액을 더하면 실질취득은 104,968,000원으로 실거래 평균 103,800,000원의 101.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 38.5㎡ | 3 | 111,000,000원 |
| 2025.10 | 45.26㎡ | 3 | 110,000,000원 |
| 2024.04 | 37.59㎡ | 1 | 78,000,000원 |
| 2024.01 | 37.59㎡ | 1 | 70,000,000원 |
| 2021.07 | 38.5㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 103,800,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 18,968,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 741,424원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 48,000,000원 | 18,226,576원 |
| 2. 갑구 3번 경매개시결정 · 주식회사우리은행 | 86,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 주식회사국민은행 | 5,180,711원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 경매개시결정 · 주식회사우리은행 | 86,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 3번 근저당권 · 열린신용협동조합 | 15,600,000원 | 0원 |
| 6. 을구 5번 근저당권 · 부평중앙새마을금고 | 13,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 6번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 36,000,000원 | 0원 |
| 8. 을구 9번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 48,000,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 14번 경매개시결정 · 최소영 | 86,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 최저가 기준 총 채권액은 423,780,711원, 채권자 배당 합계는 18,226,576원, 미배당은 405,554,135원입니다. 명세서상 인수 대상인 임차보증금 86,000,000원은 별도로 매수인 부담에 반영해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평동초등학교 북측 인근, 다세대주택 위주의 주택지대에 위치한 신대림아파트입니다.
- 교통. 부평구 중심지역에 있고 서측 인근에 인천지하철 1호선 부평시장역, 북측 근거리에 지하철 7호선 부평구청역이 있으며 시내버스정류장이 인접합니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 규모의 오피스텔 및 아파트 복합용도 건물 내 5층 503호입니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 속합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 총 16세대의 소규모 단지이고 최근 거래 표본 5건 평균은 103,800,000원입니다. 다만 대상 전용 27.19㎡와 최근 거래 면적이 정확히 일치하지 않아 보수적 비교가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 계산. 최저가 18,968,000원만 보지 말고, 임차보증금 인수액 86,000,000원을 더한 104,968,000원을 기준으로 수익성을 판단하세요.
- 임차권등기 원본 확인. 을구 11번 주택임차권, 임대차계약일자 2019.08.16, 전입일자 2019.09.04, 확정일자 2019.08.19, 점유개시일자 2019.09.30의 원본을 반드시 대조해야 합니다.
- 배당 부족분 확인. 현재 회차 배당표상 임차권자 배당은 0원입니다. 낙찰가가 달라지면 배당과 인수잔액도 달라지므로 응찰가별로 다시 계산하세요.
- 관계인 가능성 점검. 임차권자 최소영은 이 사건 신청채권자와 동일합니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이라는 경고가 있으므로 법원 기록을 직접 확인해야 합니다.
- 소규모 단지 리스크. 16세대 단지라 환금성·관리 상태·체납 관리비 확인이 중요합니다. 인수액이 큰 사건에서는 관리비와 명도 비용도 총비용에 넣어야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 토대로 한 자동 분석 의견입니다. 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다.
맺으며 — “4회 유찰”보다 “인수 8,600만원”이 먼저다
이 물건은 겉으로 보면 감정가 79,000,000원에서 최저가 18,968,000원까지 떨어진 초저가 경매처럼 보입니다. 하지만 을구 11번 임차권등기 보증금 86,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 문구가 핵심입니다. 현재 회차 기준으로 임차권자 배당은 0원이므로 실질취득은 104,968,000원입니다. 최근 거래 평균 103,800,000원과 비교하면 할인 매력이 아니라 오히려 평균보다 높은 부담입니다. 권리도 가격도 보수적으로 봐야 하는 D급 위험형 물건입니다.
