인천지방법원 2025타경512646. 인천 미추홀구 숭의동 248-126에 있는 다세대주택 제2층 제202호입니다. 전유면적은 38.94㎡이며, 등기부상 현 소유자는 이명구입니다. 2018년 1월 5일 설정된 김백선의 채권최고액 100,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 임차권입니다. 한국토지주택공사 명의의 임차보증금 66,000,000원과 관련해 대항력 및 우선변제권이 확인되며, 현재 최저가를 기준으로 한 배당 계산에서는 37,432,964원의 명목 미배당액이 발생합니다. 다만 매각물건명세서에는 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서 제출 사실도 기재되어 있습니다. 확약서가 해당 임차권에 유효하게 적용되면 그 권리의 실질 인수액은 0원으로 판단하되, 별도 기재된 ‘공사’의 임차관계는 따로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512646 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 248-126 2층 202호 도로명주소: 인천광역시 미추홀구 독정안길 79-6 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 38.94㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 이명구 (2017.12.13. 거래가액 105,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 86,000,000원 / 29,498,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 서울보증보험 주식회사 / 70,242,082원 |
| 말소기준권리 | 을구 7번 근저당권 · 김백선 · 2018.01.05. 설정 · 채권최고액 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차권 확약 확인이 핵심
말소기준권리는 2018.01.05. 을구 7번 김백선 근저당권입니다. 채권최고액은 100,000,000원이며, 이후 등기된 국민건강보험공단 압류(2023.03.03), 국 압류(2025.05.13), 서울보증보험의 강제경매개시결정(2025.09.23)은 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다.
임차권은 별도로 보아야 합니다. 한국토지주택공사 명의의 을구 10번 주택임차권은 2022.11.15. 등기되었지만, 기초 임대차의 주민등록일자는 2017.07.21.로 말소기준권리보다 앞섭니다. 확정일자는 2017.07.06.이며, 배당요구도 확인됩니다. 따라서 임차권등기 자체의 매각 소멸 여부와 원임차인의 대항력·미배당 보증금 문제를 동일하게 취급해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인과 보증기관 대위·승계를 구분
실제 임차인으로 별도 기재된 인원은 1명(‘공사’)입니다. 이 기록에는 보증금과 전입일이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 한국토지주택공사 명의의 66,000,000원 임차권은 보증기관 대위·승계 기록으로 분류되므로 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
| 임차인 / 구분 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 공사 실제 임차인 별도 기재 |
미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 전입일·확정일자·보증금 확인 필요. 별도 인수위험 미확정 |
| 한국토지주택공사 대위·승계 기록 |
제2층 제202호 38.94㎡ 전부 | 66,000,000원 | 있음* | 행사 가능 | 보증금 중복 합산 금지. 말소동의 확약이 유효하게 적용되면 해당 권리 인수 0원* |
* 한국토지주택공사 기록의 대항력은 기초 임대차의 주민등록일자 2017.07.21.을 기준으로 한 분류입니다. 확약에 따른 실질 인수 0원 처리는 해당 임차권에 한정되며, 확약서 원문과 매각조건을 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 명목 최저가와 실질취득비용은 다르다
비교 대상은 한진빌라나동의 전용 38.94㎡ 및 유사 면적 거래입니다. 제공된 거래목록에는 2025.04 거래 60,000,000원, 2022.06 거래 87,000,000원, 2022.05 거래 55,000,000원, 2021.08 거래 85,000,000원이 포함되어 있습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 36.48㎡ | 4층 | 60,000,000원 |
| 2022.06 | 38.94㎡ | 4층 | 87,000,000원 |
| 2022.05 | 36.48㎡ | 3층 | 55,000,000원 |
| 2021.08 | 38.94㎡ | 4층 | 85,000,000원 |
| 전체 표본 | 유사 면적 포함 | 4건 | 71,750,000원 |
가격 판단에서는 과거 고가 거래가 포함될 수 있는 전체 표본 평균만으로 가치를 평가하지 않습니다. 최신 거래는 2025.04의 60,000,000원으로 제시되어 있고, 최근 12개월 평균도 60,000,000원(1건), 최근·과거 거래 추세는 -20.7%로 표시되어 있습니다. 과거 85,000,000~87,000,000원 거래와 비교하면 낮아진 거래 수준을 고려해야 합니다.
예상배당표 (매각가 29,498,000원 가정 · 확약 반영 전)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | - | 930,964원 |
| 1. 임차인 한국토지주택공사 보증금 (우선변제) | 66,000,000원 | 28,567,036원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 김백선 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 14번 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 70,242,082원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
명목 배당 계산에서는 한국토지주택공사 보증금 66,000,000원 중 28,567,036원이 배당되고, 미배당액은 37,432,964원입니다. 이 미배당액은 확약 적용 전의 계산상 잔액입니다. 서울보증보험의 말소동의 확약서가 해당 임차권에 유효하게 적용되면 해당 권리의 실질 인수액은 0원으로 처리합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요하며, ‘공사’의 미상 임차관계는 이 배당표만으로 해소되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 인천용정초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 각종 근린생활시설, 단독주택·다가구주택·다세대주택·오피스텔·아파트단지가 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 대상 부동산까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 전반적인 교통여건은 감정평가상 보통으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 2층입니다. 전기·난방·위생설비가 있으며, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재되어 있습니다.
- 토지·규제. 토지면적 165.0㎡, 준주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역에 포함됩니다. 외국인 등에 한정된 토지거래계약허가구역의 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있어 매각기일 기준 효력 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 한진빌라나동은 9세대로 기재되어 있고, 실거래 표본은 4건입니다. 최근 거래 추세가 -20.7%로 표시되어 있으며 유찰도 3회 진행됐습니다. 거래기간 집계의 기준일과 실제 임차관계까지 확인한 뒤 환금성을 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 서울보증보험의 말소동의 확약서가 을구 10번 한국토지주택공사 임차권에 적용되는지, 말소 및 인수 배제 조건이 무엇인지 매각물건명세서와 함께 확인하세요.
- 실제 임차인 확인. 별도 기재된 ‘공사’의 실제 점유 여부, 보증금, 전입일, 확정일자, 배당요구 여부를 현황조사서 및 매각물건명세서 원본과 대조하세요. 미상 점유자의 대항력을 단정해서는 안 됩니다.
- 미배당액 해석. 현재 최저가 기준 명목 미배당액 37,432,964원은 확약 적용 전 계산값입니다. 이를 그대로 매수인 인수액으로 확정하거나, 반대로 전체 임차위험이 사라졌다고 단정하지 마세요.
- 시세 원자료 확인. 최신 거래 2025.04의 60,000,000원과 최근 12개월 평균 60,000,000원(1건)의 집계기간이 일치하는지 확인하세요. 추세 -20.7%와 과거 고가 거래를 함께 고려하되, 전체 평균만으로 가격을 평가하지 마세요.
- 실질취득비용 계산. 낙찰가에 더해질 수 있는 미상 임차인의 인수금액을 확인하기 전에는 실질취득비용을 산정할 수 없습니다. 명목 최저가와 실질취득비용을 구분해 입찰 상한을 설정하세요.
- 점유·현장 확인. 실제 점유자와 인도 가능 여부를 확인하고, 건물 상태와 설비·관리비 등 현장 및 관리 관련 사항도 별도로 점검하세요.
맺으며 — “낮은 최저가 ≠ 확정된 가격 메리트”
이 사건은 감정가 86,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가 29,498,000원까지 내려왔습니다. 최신 거래와 비교한 명목 가격 비율은 49.2%지만, 거래기간 집계에 확인이 필요한 부분이 있고 실제 임차인 ‘공사’의 보증금과 전입일도 미상입니다.
한국토지주택공사 명의 임차권은 서울보증보험의 말소동의 확약서가 유효하게 적용되면 해당 권리의 실질 인수액을 0원으로 처리할 수 있습니다. 그러나 그 판단은 확약서의 적용 범위에 한정되며, 별도 임차인의 위험까지 해소하지 않습니다. 권리 확인 전에는 최저가를 실질취득비용으로 볼 수 없습니다. 이 물건의 승부처는 단순히 낮아진 가격이 아니라 확약의 효력과 실제 점유자의 권리관계를 확인하는 데 있습니다.
