인천지방법원 2025타경512646. 인천 미추홀구 숭의동 248-126 한진빌라나동 2층 202호, 전용 38.94㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이명구이며 2017.12.12 매매를 원인으로 2017.12.13 소유권을 취득했고 거래가액은 105,000,000원이었습니다. 이 사건의 말소기준은 2018.01.05 김백선의 근저당권으로 채권최고액은 100,000,000원입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 국 압류, 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기 순서만으로 끝나지 않습니다. 한국토지주택공사의 주택임차권은 등기 자체는 2022.11.15이지만 임대차계약일자 2017.07.05, 확정일자 2017.07.06, 주민등록일자 2017.07.21, 점유개시일자 2017.07.28로 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금은 66,000,000원이고 배당요구가 있어 대항력과 우선변제권이 있는 구조입니다. 다만 이 신고는 보증기관 대위·승계에 해당해 별도의 실제 임차인 보증금을 하나 더 합산해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512646 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 248-126 2층202호 · 도로명 인천광역시 미추홀구 독정안길 79-6 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 38.94㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 2층 202호 |
| 소유자 | 이명구 · 거래가액 105,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 86,000,000원 / 60,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 70,242,082원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인 이력이 핵심
말소기준권리는 2018.01.05 김백선 근저당권 100,000,000원입니다. 이후의 국민건강보험공단 압류, 국 압류, 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 한국토지주택공사의 임차권은 등기일만 보면 후순위여도 주민등록일자 2017.07.21이 말소기준보다 앞서므로 단순 후순위 임차권으로 취급하면 안 됩니다.
| 점유·임차 관계 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 · 제2층 제202호 38.94㎡ 전부 | 2017.07.21 / 2017.07.06 | 66,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 대위·승계 |
| 공사 · 주거 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 최저가가 내려왔어도 최근 시세보다 싸지 않다
한진빌라나동은 9세대이고 준공일은 1993.06.10입니다. 확인된 실거래는 4건이며 전체 평균은 71,750,000원입니다. 하지만 가격 판단에는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 최신 거래는 2025.04 60,000,000원, 최근 12개월 평균도 60,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 36.48㎡ | 4 | 60,000,000원 |
| 2022.06 | 38.94㎡ | 4 | 87,000,000원 |
| 2022.05 | 36.48㎡ | 3 | 55,000,000원 |
| 2021.08 | 38.94㎡ | 4 | 85,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 38.94㎡ | 1건 | 60,000,000원 |
현재 최저가 60,200,000원은 최근 12개월 평균 60,000,000원의 100.3%입니다. 게다가 최근 거래는 이전 거래군보다 -20.7% 하락했습니다. 따라서 전체 평균 71,750,000원 대비 최저가가 낮다는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가하면 안 됩니다. 확약을 적용해 한국토지주택공사 인수를 실질 0원으로 보더라도 현재 실질취득 기준은 60,200,000원으로 최신 거래와 최근 평균보다 소폭 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 60,200,000원 가정 · 확약 미반영 룰 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,483,600원 |
| 1. 임차인 한국토지주택공사 보증금 | 66,000,000원 | 58,716,400원 |
| 2. 근저당권 · 김백선 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 70,242,082원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 한국토지주택공사 보증금의 부족분은 7,283,600원입니다. 이는 말소동의 확약을 반영하지 않은 룰상 인수액이며, 확약을 적용하면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 다만 실제 임차인 1명의 보증금·대항력은 미상이라 별도 위험으로 남습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 제2층 제202호입니다.
- 주위환경. 인천용정초등학교 북서측 인근으로 각종 근린생활시설, 단독주택·다가구주택·다세대주택·오피스텔·아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 위치하며 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 규제. 준주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역이며 토지거래계약에관한허가구역은 외국인 등에 한해 2025.08.26~2026.08.25 지정입니다.
- 토지. 토지면적 165.0㎡, 공시지가 1,299,000원/㎡이며 인근 필지 대비 북서하향 완경사인 세장형 토지입니다.
- 환금성. 한진빌라나동은 9세대이고 실거래 표본은 4건입니다. 최근 거래가 60,000,000원으로 내려와 과거 85,000,000원·87,000,000원 거래와 가격 차이가 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 을구 10번 한국토지주택공사 주택임차권을 정확히 대상으로 하는지 원문을 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 1명 확인. 보증기관 승계 신고를 제외하면 실제 임차인 1명이 남습니다. 전입신고일·보증금·확정일자가 미상이므로 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 감정가 86,000,000원에서 60,200,000원으로 내려왔지만 최근 12개월 평균과 최신 거래는 60,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 시세의 100.3%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -20.7%이므로 과거 전체 평균 71,750,000원을 기준으로 가격 가점을 주면 안 됩니다.
- 배당표와 실질 인수 분리. 배당표상 한국토지주택공사 부족분 7,283,600원은 확약 미반영 룰 계산이고, 확약 적용 시 해당 임차권 실질 인수는 0원입니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 확약 범위와 최근 시세가 먼저다
이 사건은 감정가 86,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 60,200,000원으로 낮아졌지만, 숫자만 보고 가격 메리트가 생겼다고 평가하기 어렵습니다. 최신 실거래와 최근 12개월 평균이 60,000,000원이고 최근 추세는 -20.7%이기 때문에 현재 최저가 자체가 최근 시세보다 약간 높습니다.
권리 측면에서는 한국토지주택공사의 보증금 66,000,000원이 대항력 있는 구조라 원칙적으로 낙찰가보다 보증금이 큰 인수형이지만, 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출돼 그 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 그러나 이 확약 밖에 전입일과 보증금이 확인되지 않은 실제 임차인 1명이 남아 있습니다. 따라서 결론은 주된 인수는 확약으로 해소됐지만 권리 확인은 아직 미완성이고, 가격도 최근 시세 이상입니다. 확약서 원문과 미상 임차인의 권리관계를 확인하기 전에는 가격 할인만으로 접근할 물건이 아닙니다.
