인천지방법원 2025타경512738. 부평구 청천동 아이뷰 제5층 제503호, 감정평가상 이용상태가 오피스텔인 물건입니다. 현재 소유자는 문승환이고, 2019.10.28. 소유권을 이전받은 날 농협은행주식회사 명의의 채권최고액 228,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 서민금융진흥원의 가압류와 농협은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리관계에서 가장 중요한 점은 확인된 점유자 이호연의 전입일입니다. 전입신고일은 2023.12.04.로 말소기준인 2019.10.28.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 현재 자료상 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아니며 예상 인수액도 0원입니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 임대차관계 자체는 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512738 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 청천동 178-8 아이뷰 5층503호 |
| 도로명 | 인천광역시 부평구 마장로 420 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 12층 건물 내 제5층 제503호 |
| 소유자 | 문승환 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 261,000,000원 / 182,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 203,408,305원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2019.10.28. 접수된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 228,000,000원이고 채무자는 문승환입니다. 뒤이어 2025.03.11. 서민금융진흥원 가압류 6,175,238원, 2025.09.25. 농협은행 주식회사의 임의경매개시결정이 있으며 둘 다 매각으로 소멸합니다. 등기상 매수인이 떠안을 후순위 권리는 확인되지 않습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이호연 | 2023.12.04. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 182,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,357,800원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 228,000,000원 | 179,342,200원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 6,175,238원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 182,700,000원을 매각가로 가정한 배당입니다. 채권자 총 청구액 234,175,238원 중 예상 배당은 179,342,200원이고 미배당액은 54,833,038원입니다. 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 182,700,000원 | 179,342,200원 | 54,833,038원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 127,889,999원 | 125,299,539원 | 108,875,699원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 89,522,999원 | 87,511,585원 | 146,663,653원 | 0원 |
현재 회차뿐 아니라 2회·3회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 유찰에 따라 커지는 미배당은 채권자 측 문제이며, 확인된 권리만 놓고 보면 매수인에게 미배당 채권이 자동 승계되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 청천동 소재, 용마초등학교 서측 인근입니다. 주변은 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 본건은 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 12층 건물 내 제5층 제503호입니다.
- 설비. 위생설비·급배수시설·승강기가 구비되어 있으며 정상 작동 여부는 입찰 시 별도 확인이 필요합니다.
- 도로. 토지는 2필지 일단의 등고평탄한 부정형이며 서측 및 동측 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 청천동 178-8·178-9는 준공업지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.8.26.부터 2026.8.25.까지입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 대조. 이호연의 전입일은 확인되지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본을 다시 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 261,000,000원이나 최저가 182,700,000원만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 말고 별도의 거래사례 확인이 필요합니다.
- 설비 확인. 위생설비·급배수·승강기 등의 정상 작동 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 토지이용 제한 확인. 준공업지역과 각종 제한사항, 토지거래계약 허가구역 적용 여부를 입찰자 조건에 맞춰 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 임대차 확인과 가격 검증
이 물건은 2019.10.28. 농협은행 근저당이 말소기준이고 후순위 가압류와 경매개시결정은 모두 소멸합니다. 확인된 임차인 이호연 역시 2023.12.04. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았고 감정평가에서도 임대관계가 미상입니다. 또한 현재 최저가 182,700,000원이 감정가의 70%까지 내려왔지만 비교할 최근 실거래 자료가 없으므로 “1회 유찰이라 싸다”는 결론을 내릴 근거는 부족합니다. 권리는 비교적 단순하지만, 실제 입찰 여부는 임대차 원본 확인과 별도의 시장가격 검증을 마친 뒤 결정하는 편이 타당합니다.
