인천지방법원 2025타경512738. 인천 부평구 청천동 아이뷰 5층503호 오피스텔입니다. 문승환이 2019.10.28 소유권을 이전받은 날 농협은행주식회사가 채권최고액 228,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2025.03.11 서민금융진흥원 가압류와 2025.09.25 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 확인되는 임차인은 이호연 1명입니다. 전입신고일은 2023.12.04로 말소기준일 2019.10.28보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않지만, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512738 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 청천동 178-8 아이뷰 5층503호 |
| 도로명 | 인천광역시 부평구 마장로 420 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 |
| 소유자 | 문승환 |
| 감정가 / 최저가 | 261,000,000원 / 127,890,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 203,408,305원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2019.10.28 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후 설정된 서민금융진흥원 가압류와 농협은행 주식회사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이호연의 전입 역시 2023.12.04로 말소기준보다 뒤이므로 대항력이 없습니다.
임차인 현황
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이호연 | 2023.12.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 가격 구조 — 감정가 49%까지 내려온 현재 회차
감정가는 261,000,000원이고, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 127,890,000원으로 시나리오상 감정가의 49%입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 3회 유찰 89,523,000원, 4회 유찰 62,666,099원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 비율 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 127,890,000원 | 108,875,698원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 89,523,000원 | 146,663,652원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 62,666,099원 | 173,037,129원 |
중요한 것은 감정가 대비 할인율과 실제 시장가치는 별개의 문제라는 점입니다. 현재 가격이 감정가의 49%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 충분하지 않습니다. 이 사건에서는 권리 인수 여부와 함께 해당 오피스텔의 실제 거래가격·임대수요·현장 상태를 입찰 전에 별도로 확인하는 접근이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 127,890,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,590,460원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 228,000,000원 | 125,299,540원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 6,175,238원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,590,460원을 제외한 125,299,540원이 농협은행주식회사에 배당되는 시나리오이며, 전체 채권 미배당은 108,875,698원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 청천동, 용마초등학교 서측 인근에 위치하며 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 제반 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 12층 건물 내 5층503호이며, 외벽은 석재붙임 및 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 위생설비·급배수시설·승강기가 구비되어 있으며 정상 작동 여부는 입찰 참가 시 별도 확인이 필요합니다.
- 토지. 2필지 일단의 인접지와 등고평탄한 부정형 토지이며 업무시설 및 제1종근린생활시설 건부지입니다. 서측 및 동측으로 포장도로에 접합니다.
- 규제. 청천동 178-8·178-9는 준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역입니다. 감정요항표에는 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 이호연은 전입일상 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사를 다시 확인하세요.
- 감정가 할인율만 보지 않기. 현재 최저가는 감정가 49%이지만, 이 비율 자체가 시세 대비 저가를 뜻하지는 않습니다.
- 내부 현황 재확인. 감정평가에서는 내부를 관련 공부서류·건축물현황도와 일반적인 이용상황을 고려했다고 밝히고 있어 실제 현황을 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
- 설비 확인. 승강기 등 설비의 정상 작동 여부를 현장에서 확인하세요.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당 시나리오에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 별개
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2019.10.28 농협은행주식회사 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 임차인 이호연 역시 전입일이 2023.12.04로 늦어 대항력이 없으며, 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별도로 판단해야 합니다. 2회 유찰로 최저매각가가 127,890,000원, 감정가의 49%까지 내려왔지만 감정가 대비 낙폭만으로 시세보다 싸다고 결론내릴 수는 없습니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 부담보다 임차관계 세부 확인, 현장 상태, 실제 거래가격을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
