부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경34785 · 부천지원 · 다세대
철근콘크리트구조 40.91㎡

최저매각가 2차 · 유찰 1회 가격 메리트

157,500,000원 1억 5,750만 감정가 225,000,000원

감정가의 70% ▼ 30% 할인

다음 매각기일

08-25

부천지원 10:00

입찰 보증금

1,575만원

최저가의 10% · 15,750,000원

실거래 대비

▼ 20.1% 싸게 매수

같은 평형 직전 2건 평균 1.97억원

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 권리 핵심은 대항력 임차권 인수 위험입니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 임차보증금 수준으로 재검토해야 합니다.

가격 최저가 157,500,000원은 최근 12개월 평균 197,000,000원의 79.9%
자금 대항력 임차권 보증금 215,000,000원~220,000,000원 미배당 가능성 검토 필요
리스크 허경화 임차권등기 존재, 보증금 미배당 시 매수인 인수 가능

한 줄 평 1회 유찰로 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 을구 순위 1번 주택임차권등기가 존재하며 임차보증금이 215,000,000원~220,000,000원으로 기재되어 있어, 배당 부족 시 매수인 실질취득은 낙찰가가 아니라 보증금 수준으로 접근해야 합니다.

감정가 / 최저가

225,000,000원

157,500,000원

최근 12개월 평균

197,000,000원

최근 거래 2건

실질취득 검토

215,000,000원~

임차보증금 기준

인수 위험

있음

대항력 임차권

인천지방법원 2025타경34785. 부천시 소사구 송내동 이루다힐 5층 502호 다세대주택입니다. 소유자는 정인정이며 2023년 거래가액은 220,000,000원입니다. 등기상 압류·가압류들이 존재하고 강제경매가 진행 중이나, 가장 중요한 변수는 을구 순위 1번 주택임차권입니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경34785
소재지	경기도 부천시 소사구 송내동 576-4 이루다힐 5층 502호
용도 / 이용상태	다세대 · 공동주택(다세대주택)
소유자	정인정
감정가 / 최저가	225,000,000원 / 157,500,000원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석 — 대항력 인수 검토

점유자	보증금	대항력	우선변제	승계
허경화	215,000,000원~220,000,000원	有	확정일자 기재·배당요구 확인	인수 가능

⛔ 매수인 인수 위험 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 배당으로 전액 회수되지 못한 잔액은 매수인이 부담할 수 있습니다. 이 물건은 최저가 157,500,000원보다 임차보증금 기재액이 높아, 단순히 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 최저가와 실질취득은 다르다

구분	금액
최근 거래	199,000,000원
최근 12개월 평균	197,000,000원
최저매각가	157,500,000원
실질취득 검토 기준	215,000,000원~220,000,000원

최저매각가는 최근 12개월 평균 대비 79.9% 수준으로 낮습니다. 그러나 대항력 임차권 인수 가능성이 있어 가격 판단은 최저가가 아니라 보증금 수준의 실질취득 비용을 기준으로 해야 합니다. 최근 거래 대비 하락 추세(trend recent vs older -10.5%)도 확인됩니다.

배당 분배

가격 비교

④ 입찰 체크리스트

대항력 임차권 보증금 전액 배당 여부를 반드시 확인해야 합니다.
최저가 157,500,000원만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
매각물건명세서의 인수권리 표시와 임차권 관련 서류를 재확인해야 합니다.
건물 이용상태는 다세대주택이며 위반건축물 사항은 없습니다.

맺으며 — “유찰보다 임차권이 먼저다”

이 물건은 시세 대비 낮은 최저가라는 장점이 있지만, 대항력 있는 임차권등기가 존재합니다. 권리 위험이 해소되지 않는다면 낙찰가는 낮아져도 실질취득 비용은 보증금 수준으로 올라갈 수 있습니다. 따라서 입찰 판단의 기준은 할인율이 아니라 임차보증금 배당 가능성과 인수 범위입니다.

부동산강제경매

최저가는 내려왔지만, 임차권 인수가 승부처 — 부천 이루다힐 502호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석 — 대항력 인수 검토

③ 시세 비교 — 최저가와 실질취득은 다르다

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “유찰보다 임차권이 먼저다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

로그인이 필요한 정보입니다

매각결과

변경 이력

로그인이 필요한 정보입니다

로그인이 필요한 정보입니다

현장 사진 (12장)

이 매물에 문제가 있나요?

매물 신고

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-21	유찰	2억 2,500만원
2	2026-08-25	대기	1억 5,750만원