인천지방법원 2025타경512756. 인천 미추홀구 용현동 베스티너스 5층 501호, 전용 59.95㎡ 오피스텔입니다. 감정가 158,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 110,600,000원입니다. 숫자만 보면 최근 12개월 평균 거래가 131,150,000원보다 낮아 보이지만, 이 물건은 낙찰가만 비교해서는 안 됩니다. 2023년 등기된 한국주택토지공사의 주택임차권은 전입 2022.05.23, 확정일자 2022.05.02, 보증금 216,000,000원이며 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
현재 회차 110,600,000원 매각을 가정하면 집행비용 2,348,400원을 먼저 제외한 뒤 임차보증금에 108,251,600원이 배당되고, 보증금 부족분 107,748,400원이 남습니다. 따라서 낙찰가와 인수분을 합친 실질취득액은 218,348,400원입니다. 보증금 216,000,000원이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형이라 유찰되어 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512756 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 621-90 5층501호 · 낙섬중로35번길 14-26 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 59.95㎡ · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물 내 5층 501호 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 정갑술 (2022.05.25 매매, 거래가액 216,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 110,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 237,795,286원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
현재 계산상 말소기준은 2024.08.28 서울특별시 압류입니다. 그보다 앞선 2023.07.24 한국주택토지공사 주택임차권은 매각으로 소멸하지 않는 권리로 분류되어 있습니다. 이후 광진구 압류, 서울보증보험의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 미추홀구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 한국주택토지공사 제5층 제501호 59.95㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 216,000,000원 | 2022.05.23 / 2022.05.02 점유개시 2022.05.24 · 배당요구 2023.07.24 | 대항력 有 우선변제 미배당 승계 |
실제 임차인 1명이며 보증금은 216,000,000원입니다. 전입일이 말소기준일보다 앞서고 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제를 받지만, 매각대금으로 보증금을 전부 회수하지 못하면 미배당액이 매수인 부담으로 남는 구조입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
베스티너스 전용 59.95㎡ 안팎의 실거래 6건 가운데 최근 12개월 거래는 2건입니다. 최근 12개월 평균은 131,150,000원, 가장 최신인 2026.07 거래는 137,300,000원입니다. 전체 6건 평균 167,050,000원은 2022년 216,000,000원, 2021년 187,000,000원 거래가 포함되어 있어 현재 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.92㎡ | 9 | 137,300,000원 |
| 2025.08 | 59.95㎡ | 7 | 125,000,000원 |
| 2023.03 | 59.7㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2022.05 | 59.95㎡ | 5 | 216,000,000원 |
| 2021.12 | 59.92㎡ | 5 | 187,000,000원 |
| 2021.07 | 59.92㎡ | 6 | 187,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 131,150,000원 |
표면 최저가 110,600,000원은 최근 12개월 평균의 84.3%입니다. 그러나 이 숫자만으로 “시세보다 싸다”고 판단하면 안 됩니다. 현재 회차 인수추정액 107,748,400원을 더한 실질취득액은 218,348,400원으로, 최근 평균과 최신 거래 모두를 크게 웃돕니다. 게다가 최근 12개월 평균은 과거 거래 대비 29.1% 하락한 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 110,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,348,400원 |
| 1. 임차인 한국주택토지공사 보증금 | 216,000,000원 | 108,251,600원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 237,795,286원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 216,000,000원 중 108,251,600원이 배당되고 107,748,400원이 부족합니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 존재하면 선순위 차감으로 실제 임차인 배당액과 미배당 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수가 커진다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 110,600,000원 | 107,748,400원 | 218,348,400원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 77,420,000원 | 140,373,560원 | 217,793,560원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 54,194,000원 | 163,181,492원 | 217,375,492원 |
유찰이 거듭되면 표면 매각가는 110,600,000원에서 77,420,000원, 54,194,000원으로 내려가지만 인수추정액은 각각 107,748,400원, 140,373,560원, 163,181,492원으로 증가합니다. 그래서 총 부담액은 약 2.17억~2.18억 범위에 머뭅니다. 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 큰 물건에서 나타나는 전형적인 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 사용승인일은 2016.05.04입니다.
- 입지. 인천 용현초등학교 남서측 인근으로 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물이며 위생·급배수·승강기 등 기본설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 평지의 가로장방형 토지이며 북서측 포장도로에 접합니다. 공시지가는 1,415,000원/㎡입니다.
- 거래 추세. 최근 12개월 평균 131,150,000원으로 과거 거래 대비 29.1% 하락했습니다. 전체 6건 평균 167,050,000원보다 최근 가격대를 우선해서 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 않기. 110,600,000원은 최근 평균보다 낮지만 현재 인수추정액까지 포함한 실질취득은 218,348,400원입니다.
- 주택임차권 원문 확인. 한국주택토지공사 보증금 216,000,000원, 전입 2022.05.23, 확정일자 2022.05.02, 배당요구 2023.07.24의 효력을 매각물건명세서와 등기부 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 말소동의 확약서 확인. 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 어떤 조건과 범위로 제출됐는지, 임차보증금 인수책임까지 해소하는 내용인지 원문 확인이 필요합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세가 먼저 배당되면 임차인의 미배당 보증금이 늘어날 수 있습니다.
- 하락장 반영. 최근 12개월 평균이 과거 거래 대비 29.1% 낮습니다. 2021~2022년 고가 거래가 포함된 전체 평균 167,050,000원을 가격 메리트 근거로 삼기 어렵습니다.
맺으며 — “70% 최저가”가 아니라 “2.18억 실질취득”
이 물건의 표면 가격은 감정가 158,000,000원에서 110,600,000원까지 내려와 있습니다. 하지만 투자 판단의 기준은 그 숫자가 아닙니다. 대항력 있는 임차보증금 216,000,000원이 매각대금을 크게 웃돌고, 현재 예상배당으로는 107,748,400원이 미배당으로 남아 실질취득액이 218,348,400원에 이릅니다.
최근 12개월 평균 131,150,000원, 최신 거래 137,300,000원에 비해 실질취득 부담이 높고, 최근 가격 추세도 -29.1%입니다. 추가 유찰이 되어도 매각가가 내려가는 만큼 인수액이 커져 총 부담은 약 2.17억 수준에 남습니다. 따라서 현 자료 기준 결론은 최저가 할인보다 대항력 임차보증금 인수위험이 훨씬 큰 물건입니다. 말소동의 확약서가 실제로 임차인의 대항력과 보증금 인수책임까지 해소하는지 확인되기 전에는 표면 최저가를 가격 메리트로 평가하기 어렵습니다.
