인천지방법원 2025타경512756. 용현동 베스티너스 5층 501호, 전용 59.95㎡ 오피스텔입니다. 현재 소유자는 정갑술이며 2022년 5월 25일 매매를 원인으로 2022년 5월 27일 소유권을 취득했고 당시 등기상 거래가액은 216,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 단순한 유찰률이 아니라 말소기준보다 앞선 216,000,000원 임차권을 실제로 누가 부담하느냐입니다.
을구 5번 주택임차권자는 한국주택토지공사이고, 임대차계약일은 2022년 4월 29일, 확정일자는 2022년 5월 2일, 주민등록일자는 2022년 5월 23일, 점유개시일자는 2022년 5월 24일입니다. 말소기준인 2024년 8월 28일 서울특별시 압류보다 모두 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차권입니다. 다만 이 임차권에 대해 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출된 상태이므로, 본 리포트의 정확도 규칙에 따라 매수인의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512756 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 621-90 5층 501호 · 인천광역시 미추홀구 낙섬중로35번길 14-26 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 59.95㎡ · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물 내 5층 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용중 · 사용승인일 2016.05.04 |
| 소유자 | 정갑술 (2022.05.25 매매 · 거래가액 216,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 77,420,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 237,795,286원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약이 핵심
이 사건의 말소기준은 2024.08.28 서울특별시 압류입니다. 2018년 광주은행 근저당은 2021년 임의경매 매각으로 이미 말소됐고, 2022년 송림중앙신용협동조합 근저당도 2022년 6월 7일 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 판단에서 가장 중요한 선순위 권리는 말소기준보다 앞선 을구 5번 주택임차권입니다.
| 임차권자 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국주택토지공사 제5층 제501호 59.95㎡ 전부 | 2022.05.23 / 2022.05.02 | 216,000,000원 | 有 | 有 | 해당 없음 | 실질 0원* |
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 12개월’을 봐야 한다
베스티너스 전용 59.7~59.95㎡ 실거래는 6건이 확인됩니다. 전체 평균은 167,050,000원이지만 2022년 216,000,000원, 2021년 187,000,000원 거래처럼 과거 고가 거래가 섞여 있습니다. 현재 가격 판단은 최근 12개월 거래 2건의 평균 131,150,000원과 최신 거래 137,300,000원을 우선해서 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.92㎡ | 9 | 137,300,000원 |
| 2025.08 | 59.95㎡ | 7 | 125,000,000원 |
| 2023.03 | 59.7㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2022.05 | 59.95㎡ | 5 | 216,000,000원 |
| 2021.12 | 59.92㎡ | 5 | 187,000,000원 |
| 2021.07 | 59.92㎡ | 6 | 187,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 131,150,000원 |
확약서가 유효하게 적용된다는 전제에서 실질취득은 최저매각가와 같은 77,420,000원이고, 최근 12개월 평균 대비 지표는 59.0%입니다. 최신 거래 137,300,000원보다도 절대 금액이 낮습니다. 다만 가격 추세 자체는 최근 거래가 과거 거래보다 -29.1%로 내려온 상태입니다. 따라서 과거 전체 평균 167,050,000원을 기준으로 할인폭을 크게 보이게 하는 것보다, 최근 125,000,000원·137,300,000원 거래대를 중심으로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 77,420,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,793,560원 |
| 1. 임차인 한국주택토지공사 보증금 | 216,000,000원 | 75,626,440원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 237,795,286원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 임차권 미배당액은 140,373,560원입니다. 다만 말소동의 확약서가 제출된 을구 5번 임차권은 본 리포트 룰상 매수인 실질 인수 0원으로 처리합니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세에 해당할 경우 선순위로 차감되어 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천 용현초등학교 남서측 인근이며 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 감정평가상 교통상황은 양호합니다.
- 용도. 공부 및 감정 이용상태 모두 오피스텔이며, 철근콘크리트구조 9층 건물의 5층 501호입니다.
- 규제. 준주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역은 외국인 등에 한해 2025.08.26~2026.08.25 지정 내용이 기재돼 있습니다.
- 건물 상태. 사용승인일은 2016.05.04이고 위생·급배수·승강기 등 기본설비가 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 베스티너스 총 세대수는 3세대로 집계돼 있고, 최근 거래 추세가 -29.1%여서 최근 실거래 수준과 재매각 가능성을 보수적으로 보는 편이 적절합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 을구 5번 주택임차권을 실제로 말소시키는 조건·시점·대상이 무엇인지 입찰 전 원문과 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 확약 적용 범위 구분. 확약은 한국주택토지공사의 을구 5번 임차권에 관한 것으로 보며, 세금 압류 등 다른 권리에는 자동 적용되지 않습니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건은 당해세라면 배당에서 먼저 빠질 수 있으므로 실제 배당표와 교부청구 내역을 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 131,150,000원이고 최신 거래는 137,300,000원이지만 최근 추세는 -29.1%입니다. 과거 전체 평균 167,050,000원만 기준으로 가격을 판단하지 않는 것이 중요합니다.
- 오피스텔 환금성. 총 세대수 3세대, 경매 평균 유찰 2.0회, 매각률 0.0%라는 통계를 감안해 낙찰 이후 재매각·임대 수요를 별도로 점검할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서 및 세금 관련 서류를 최종 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 확약서다
표면만 보면 감정가 158,000,000원이 2회 유찰돼 77,420,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 권리의 본체는 할인율이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 216,000,000원 주택임차권이 존재하고, 배당 시뮬레이션상 미배당액도 140,373,560원입니다. 이 구조를 뒤집는 것이 서울보증보험 주식회사가 제출한 말소동의 확약서입니다.
확약을 적용하면 매수인 실질 인수는 0원, 실질취득은 77,420,000원이며 최근 12개월 평균 131,150,000원 대비 지표는 59.0%입니다. 가격만 보면 최근 거래보다 낮은 구간입니다. 동시에 최근 시장 추세는 -29.1%이고, 오피스텔·총 3세대라는 환금성 요소도 존재합니다. 따라서 이 사건은 “선순위 임차권의 확약 해소 여부를 먼저 확정하고, 그다음 최근 하락 시세를 기준으로 가격을 판단하는 물건”으로 보는 것이 핵심입니다.
