한 줄 평 최저가는 감정가 대비 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 임차보증금 인수 위험입니다. 대항력 있는 임차인 한서연의 보증금 140,000,000원 중 배당 부족분 53,100,200원이 발생할 수 있어 낙찰가만 보고 접근하면 안 됩니다.
감정가 / 최저가
127,000,000원 / 88,900,000원
1회 유찰
실질취득 검토
142,000,200원
낙찰가+인수 가능액
매수인 인수
53,100,200원
임차보증금 부족분
핵심지표
C 등급
임차권등기 인수 리스크
인천지방법원 2025타경512825. 인천 서구 연희동 한마음씨티빌 1층 103호 다세대주택입니다. 전용 53.20㎡ 규모로, 감정가는 127,000,000원이며 1회 유찰 후 최저매각가는 88,900,000원입니다. 겉으로 보면 할인폭이 커 보이지만, 을구 순위 9번 주택임차권등기가 존재합니다. 임차인 한서연은 전입·확정일자를 갖춘 대항력 있는 임차인으로, 배당에서 보증금 전액 회수가 되지 않으면 잔액은 매수인이 부담할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512825 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 연희동 736-6 1층103호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 53.20㎡ |
| 소유자 | 주식회사마니주택 |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 88,900,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 157,109,005원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심
말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하지만, 임차권등기 자체의 대항력은 별도로 검토해야 합니다. 임차인 한서연은 2022년 4월 26일 전입, 2022년 4월 8일 확정일자를 갖고 있으며 보증금은 140,000,000원입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 부족분 인수 가능성
| 임차인 | 보증금 | 권리 | 배당 | 인수 가능 |
|---|---|---|---|---|
| 한서연 | 140,000,000원 | 대항력 有 우선변제권 有 | 86,899,800원 | 53,100,200원 |
⚠️ 매수인 인수 위험 최저매각가 88,900,000원 기준 배당 후 임차보증금 부족분 53,100,200원이 발생합니다. 따라서 낙찰가는 실제 취득비용 판단의 일부일 뿐이며, 실질취득 부담은 약 142,000,200원으로 봐야 합니다.
③ 시세 비교
한마음시티빌 동일 면적 거래 기준 최근 거래 평균은 124,333,333원이며 최근 12개월 평균은 136,500,000원입니다. 최저매각가 자체는 낮지만 임차보증금 인수를 포함한 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 거래가 |
|---|---|---|
| 2022.12 | 53.2㎡ | 133,000,000원 |
| 2022.02 | 53.2㎡ | 140,000,000원 |
| 2021.08 | 50.5㎡ | 100,000,000원 |
| 평균 | 3건 | 124,333,333원 |
배당분배
감정가 vs 실질취득 vs 실거래
낙찰가만 보면 저렴하지만 인수금 포함 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
④ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 확인. 한서연 임차인은 대항력 및 우선변제권이 있어 보증금 부족분 인수 여부를 반드시 계산해야 합니다.
- 낙찰가보다 총 취득비용 확인. 최저가 88,900,000원이 아니라 인수 가능액을 포함한 비용을 기준으로 접근해야 합니다.
- 소유자 및 명도 검토. 임차권등기 이후 점유 관계와 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸 보이는 가격 뒤의 인수금”
이 물건은 유찰로 최저가는 낮아졌지만, 대항력 있는 임차권등기로 인해 단순 낙찰가만 보고 판단하면 위험합니다. 권리상 말소되는 권리와 별개로 임차보증금 부족분 53,100,200원이 매수인에게 이어질 수 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 최저가 8,890만원이 아니라 실질취득 부담입니다.
