인천지방법원 2025타경512825. 인천광역시 서구 연희동 736-6, 한마음씨티빌 1층 103호에 해당하는 전용면적 53.20㎡의 다세대주택입니다. 현재 회차의 최저매각가는 43,561,000원으로 감정가 127,000,000원보다 크게 낮습니다. 하지만 이 가격만으로 취득비용을 판단할 수는 없습니다. 임차인 한서연의 임차보증금 140,000,000원에 대항력이 인정되고, 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하면 부족분을 매수인이 인수할 수 있기 때문입니다.

현재 배당 가정에서 임차인에게 돌아가는 금액은 42,376,902원이고, 미배당 보증금은 97,623,098원입니다. 따라서 최저가에 인수액을 더한 실질취득액은 141,184,098원입니다. 집행비용 추정치가 포함된 계산으로, 보증금 1억 4,000만원 수준에 수렴합니다. 입찰가가 더 내려가더라도 미배당 인수액이 커지므로 실질취득비용이 최저가만큼 줄어들지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심은 대항력 있는 임차보증금

등기부에 기재된 과거 근저당권과 전세권 중 한국주택은행 근저당권, 대한주택공사 전세권, 한국토지주택공사 전세권 및 현대캐피탈 근저당권은 각각 말소된 것으로 확인됩니다. 현재 입찰 판단에서 가장 중요한 부분은 과거 권리의 숫자가 아니라 임차인 한서연의 대항력과 미배당 보증금입니다.

한서연의 임대차계약일은 2022.03.31, 확정일자는 2022.04.08, 점유개시일은 2022.04.25, 주민등록일자는 2022.04.26입니다. 임차권등기는 2024.06.10 접수됐습니다. 자료상 대항력과 우선변제권이 인정되고 배당요구도 확인됩니다. 임차인의 전입·대항력 기준일이 2022.09.22 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로, 해당 가압류나 후순위 경매 관련 권리가 매각으로 소멸하더라도 임차보증금 미회수 위험을 별도로 검토해야 합니다.

실제 임차인은 한서연 1명입니다. 보증기관의 대위·승계로 인한 동일 보증금 중복 합산 대상은 확인되지 않습니다. 임대차의 실제 종료 여부, 현재 점유 상태, 배당요구의 유효성 및 매각물건명세서 원본을 입찰 전에 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득액으로 판단

시세 비교에서 중요한 값은 최저매각가 43,561,000원이 아니라 보증금 미배당액을 더한 실질취득액입니다. 현재 회차의 배당 계산을 적용하면 실질취득액은 141,184,098원입니다. 이는 제공된 최근 12개월 평균 136,500,000원의 약 103.4%이며, 표시된 최신 거래 133,000,000원의 약 106.2%입니다.

제공된 추세 지표는 +36.5%로 음수 하락 신호는 아닙니다. 다만 거래 상세 목록에 표시된 최신 거래는 2022.12의 133,000,000원으로, 매각기일인 2026.11.05와 상당한 시간 차이가 있습니다. 최근 12개월 평균 지표와 개별 거래 상세의 기간 기준도 원자료로 재확인해야 합니다. 따라서 위 가격은 확정적인 현재 시세가 아니라 비교 참고값으로 보아야 합니다.

③ 회차별 실질취득 시나리오

이 사건은 낙찰가가 내려가면 매수인의 미배당 보증금 인수액이 늘어나는 구조입니다. 아래 금액은 제공된 회차별 배당 시나리오의 매각가와 매수인 인수액을 합산한 값입니다.

실질취득액은 각 회차의 매각가와 제시된 인수액을 합산한 계산값입니다. 회차별 추정치에는 집행비용과 배당 계산의 차이가 반영될 수 있습니다. 실제 입찰 전에는 최신 매각물건명세서 및 배당 관련 자료를 다시 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 43,561,000원 가정)

배당표는 현재 최저매각가를 전제로 한 추정입니다. 집행비용은 매각가의 약 2.7%로 추정된 값입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요하며, 실제 배당액과 매수인 인수액은 법원의 배당 절차 및 확정되는 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 서구 연희동의 인천서곶초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 다세대주택과 아파트 등이 있는 주택지대로 평가돼 있습니다.
• 교통. 인근에 버스정류장이 있고, 북동측 인근에 인천 지하철 2호선 아시아드경기장역이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물의 1층 103호이며, 기본적인 위생·급배수시설과 난방설비를 갖춘 것으로 기재돼 있습니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역 및 상대보호구역 등이 기재돼 있습니다. 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래허가구역 기간은 2026.08.25까지로 기재돼 있으므로 매각기일 기준 현재 지정 여부를 다시 확인해야 합니다.
• 환금성. 해당 건물은 12세대 규모이며 사용승인일은 2001.05.19입니다. 확인 가능한 거래 상세는 3건이고 최신 표시는 2022.12입니다. 최근 거래 자료의 최신성과 실제 매수 수요를 재확인하지 않은 상태에서 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
• 임대관계. 임대관계는 미상으로 기재돼 있으나, 한서연의 임차권등기와 대항력 관련 자료는 확인됩니다. 현재 점유 상태와 인도 가능 시점, 명도 비용 및 임차인의 권리관계는 별도로 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득액을 기준으로 입찰가 결정. 최저가 43,561,000원만 보지 말고 현재 계산상 인수액 97,623,098원을 더해 총취득비용을 검토해야 합니다.
• 임차권 인수 범위 확인. 을구 9번 주택임차권등기, 전입일자 2022.04.26, 확정일자 2022.04.08, 보증금 140,000,000원과 매각물건명세서의 인수권리 문구를 원본으로 대조해야 합니다.
• 배당요구와 실제 배당액 확인. 현재 배당 추정은 한서연에게 42,376,902원이 배당되는 가정입니다. 실제 배당표와 배당순위가 확정되면 매수인 인수액도 달라질 수 있습니다.
• 임차인 점유·명도 확인. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 점유 여부를 단정할 수 없습니다. 현황조사서, 점유관계 및 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 시세 최신성 재검증. 제공된 최근 12개월 평균은 136,500,000원이지만, 거래 상세 목록의 최신 표시는 2022.12입니다. 현재 거래 사례와 실제 매매 가능 가격을 다시 확인해야 합니다.
• 추가 비용 확인. 집행비용 외에 관리비 체납, 세금, 명도 관련 비용 등 실질취득액에 포함되지 않은 비용을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 자료를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가가 낮다”와 “취득이 저렴하다”는 다릅니다

인천 연희동 한마음씨티빌 103호는 세 차례 유찰로 최저매각가가 43,561,000원까지 내려온 다세대주택입니다. 그러나 한서연의 대항력 있는 임차보증금 140,000,000원 중 현재 회차에서 97,623,098원이 미배당될 것으로 계산돼 매수인 인수 위험이 존재합니다. 최저가와 인수액을 합산한 실질취득액은 141,184,098원으로, 제공된 최근 12개월 평균과 표시된 최신 거래를 모두 웃돕니다.

더 낮은 가격에 낙찰받더라도 보증금 미배당액이 커지므로 총취득비용은 보증금 수준에 머무는 구조입니다. 여기에 거래 자료의 최신성, 실제 점유 및 명도, 추가 비용을 확인해야 합니다. 이 사건의 핵심 위험은 낮은 최저가가 가리는 임차보증금 인수입니다. 보증금 인수액과 실제 시세를 검증하기 전에는 가격 메리트가 있다고 결론 내리기 어렵습니다.