부동산강제경매 (아파트)

한 줄 평 권리의 핵심은 임차권입니다. 최저매각가는 감정가의 70%까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인 김지현의 보증금 1.8억 중 미배당분 5,449만원을 매수인이 인수할 수 있습니다. 따라서 실질취득가는 약 1.825억으로 봐야 하며, 최근 12개월 평균 거래가 1.7억보다 높은 수준입니다.

감정가 / 최저가

183,000,000원 / 128,100,000원

1회 유찰

실질취득

182,593,400원

낙찰가 + 인수 54,493,400원

최근 12개월 평균

170,000,000원

3건 평균

매수인 인수

54,493,400원

대항력 임차인 미배당

인천지방법원 2025타경34857. 부천시 원미구 심곡동 미림빌라 비동 401호 다세대주택입니다. 감정가는 1.83억, 현재 최저가는 1.281억으로 한 차례 유찰을 거쳤습니다. 하지만 이 사건은 단순 할인형 경매가 아닙니다. 등기된 주택임차권과 대항력 있는 임차인의 보증금이 핵심 변수입니다.

임차인 김지현은 2022년 6월 전입과 확정일자를 갖추고 있으며, 임차권등기까지 완료했습니다. 배당에서 일부를 받더라도 보증금 전액이 충당되지 않으면 부족분은 매수인이 부담할 수 있습니다. 따라서 최저가가 아니라 실질취득가 기준으로 판단해야 합니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경34857 (강제경매)
소재지	경기도 부천시 원미구 심곡동 328-29 미림빌라 비동 4층401호
물건종류 / 이용	다세대 · 다세대주택으로 이용 중
소유자	정만수
감정가 / 최저가	183,000,000원 / 128,100,000원
신청채권 / 청구	한국주택금융공사 / 202,050,301원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 임차권이 승부처

말소기준권리는 2023년 1월 31일 압류입니다. 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 순위 5번 주택임차권은 말소기준권리 이전의 대항력 있는 임차권으로, 배당 부족분이 있으면 매수인 인수 위험이 존재합니다.

② 임차인 분석 — 대항력 있는 보증금

임차인	점유	보증금	대항력	우선변제	승계
김지현	건물 전부 · 주거	180,000,000원	有	有	가능
이재호	현황조사	미상	없음	해당 없음	없음

⛔ 핵심 인수 계산 최저가 128,100,000원 기준 배당 후 김지현 보증금 부족분은 54,493,400원입니다. 매수인이 이를 인수하면 실질취득가는 182,593,400원으로 상승합니다. 낙찰가가 내려가도 인수액이 증가하는 구조입니다.

③ 시세 비교 — 실질취득 기준 판단

미림빌라비동 동일 면적권 거래는 최근 거래 기준 1.6억~1.8억 수준입니다. 전체 평균보다 최근 거래 흐름을 우선하면, 실질취득가는 시세 대비 유리하다고 보기 어렵습니다.

거래월	면적	층	거래가
2022.04	45.7㎡	3	180,000,000원
2021.11	46.31㎡	2	170,000,000원
2021.07	44.29㎡	4	160,000,000원
			170,000,000원

최저가는 감정가 대비 낮지만, 실제 비교 대상은 128,100,000원이 아닙니다. 임차보증금 인수를 반영한 실질취득가 182,593,400원은 최근 12개월 평균 1.7억과 최신 거래 1.8억을 웃도는 수준입니다.

배당 분배 (최저가 1.281억)

감정가 vs 실질취득 vs 실거래

최저가가 아니라 인수 포함 실질취득가로 가격을 판단해야 합니다.

④ 예상배당표

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,593,400원
임차인 김지현 보증금	180,000,000원	125,506,600원
한국주택금융공사	202,050,301원	0원
소유자 교부	-	0원

⑤ 입찰 체크리스트

실질취득가 기준 입찰. 최저가 1.281억만 보고 저가 매수로 판단하면 안 됩니다. 임차보증금 인수를 반드시 포함해야 합니다.
임차권 확인. 김지현 임차권등기의 대항력과 배당 부족분 구조를 확인해야 합니다.
환금성 주의. 12세대 규모 빌라로 대단지 아파트 대비 거래층이 제한적입니다.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가가 아니라 인수 후 가격을 보라”

이 물건은 감정가 대비 70%까지 내려왔지만, 경매의 본질은 표시 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 보증금 부족분이 존재해 낙찰 후 실질취득가는 약 1.825억까지 올라갑니다. 최근 거래 평균 1.7억보다 높은 가격 구조에서는 할인 매수라고 보기 어렵습니다. 권리 분석의 핵심은 임차권, 투자 판단의 핵심은 실질취득가입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-21	유찰	1억 8,300만원
2	2026-08-25	대기	1억 2,810만원

부동산강제경매

최저가는 내려왔지만, 임차보증금 인수가 발목을 잡는다 — 부천 미림빌라 401호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 승부처

② 임차인 분석 — 대항력 있는 보증금

③ 시세 비교 — 실질취득 기준 판단

④ 예상배당표

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “최저가가 아니라 인수 후 가격을 보라”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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